ناتوانی وام‌ها در گره‌گشایی از بازار مسکن

صندوق «یکم مسکن» یا به عبارت بهتر صندوقهای سپرده یک ساله برای زوجهای جوان فاقد مسکن خانه اولی در خرداد ماه سال ۱۳۹۴ راهاندازی شد. در آن زمان به این صندوقها که تسهیلات ۸۰ میلیونی داشتند ۱۴درصد سود تعلق میگرفت. با این حال و طی این مدت سقف وامهای یکم مسکن به ۱۶۰میلیون تومان افزایش یافته و طی دو مرحله نیز نرخ سود تسهیلات آن ابتدا به ۱۳ و سپس به ۱۱درصد کاهش یافته بود؛ اما به تازگی برای بار سوم نرخ سود تسهیلات برای خانه اولیها از ۱۱درصد در بافتهای فرسوده به ۸ و در سایر موارد به 9/5درصد کاهش یافته است.

درحالی که نرخ سود سایر تسهیلات در شبکه بانکی ۱۸درصد است، نرخ سود تسهیلات کمتر از ۱۰درصد مزیتی بزرگ برای زوجهای جوان محسوب میشود و فارغ از تاثیر روانی این موضوع برای تحریک تقاضای مصرفکنندگان باید توجه داشت که کاهش درصد سود تسهیلات تاثیر چندانی بر نرخ اقساط آن نخواهد داشت.

برای توضیح این موضوع باید توجه داشت که بازگشت تسهیلات مسکن یکم ‍۱۲ساله است؛ البته امکان پرداخت اقساط به صورت پلکانی نیز وجود دارد. دریافتکنندگان تسهیلات ۱۶۰ میلیون تومانی در صورت خرید آپارتمان در بافتهای فرسوده باید برای ۱۲ سال یا به عبارت دیگر ۱۴۴ماه یک میلیون و ۳۶۶ هزار تومان و در سایر مناطق یک میلیون و ۴۸۴هزار تومان قسط بپردازند.

رقم اقساط برای تسهیلات ۱۲۰میلیون تومانی با نرخ ۸ درصدی یک میلیون و ۲۴هزار تومان و با نرخ 5/9درصدی یک میلیون و ۱۱۴ هزار تومان خواهد بود. دریافتکنندگان تسهیلات مسکن یکم همچنین در صورتیکه از تسهیلات ۸۰ میلیونی استفاده کنند باید ۶۸۲ هزار تومان برای خرید آپارتمان در بافتهای فرسوده و ۷۴۲هزار تومان در سایر مناطق قسط بپردازند. این درحالی است که زوجین برای دریافت تسهیلات مسکن صندوق یکم دستکم باید یک سال مبلغ اولیه ثبتنام در این صندوقها را با توجه به تسهیلات درخواستی پرداخت کنند و به گفته محمدهاشم بتشکن، مدیرعامل بانک مسکن هیچ سودی به آورده اولیه آنها در این دوره اعطا نخواهد شد. (مگر در حالت فسخ حساب و انصراف از دریافت تسهیلات)

عامل بحران بافتهای فرسوده

همچنین در این خصوص بابک حاجیان، کارشناس اقتصادی با بیان اینکه اگرچه کاهش نرخ سود بانکی به سود متقاضیان است اما این مورد کافی نیست، گفت: بسیاری از زوجهای جوان و خانه اولیها توانایی سپردهگذاری اولیه معادل 40میلیون تومان را ندارند.  بابک حاجیان گفت: این موضوع میتواند نقطه سکون و مساله اصلی این وام لحاظ شود.  این مدرس دانشگاه درخصوص اهمیت کاهش نرخ سود تسهیلات در بافتهای فرسوده نیز گفت: بافتهای فرسوده نیازمند عزم ملی و مشارکت مردم است البته در این مورد تاکنون به موفقیت چندانی دست پیدا نکردیم.

حاجیان افزود: بحران بافتهای فرسوده از مالکیت اشخاص نشات میگیرد و نیازمند اعمال دستورات مقتضی براساس هنجار و رفتارشناسی مردمی است.  این کارشناس با بیان اینکه کاهش کلی نرخهای سود بانکی به سود اوضاع مسکن است، گفت: کاهش نرخ سود بانکی در کنار افزایش توان خرید میتواند راهکار مناسبی برای مسکن قلمداد شود.  حاجیان تصریح کرد: برای رونق مسکن تمامی حوزهها و دهکهای متفاوت اعم از مسکن اجتماعی، نوسازی و بهسازی بافتهای فرسوده، مسکن نیازمندان، مسکن محرومان، مسکن اقشار متوسط و مرفه هم باید به صورت جداگانه مورد توجه قرار گیرد چراکه بخش مسکن شامل تمام اقشار میشود و ساماندهی تمامی بخشهای ساختوساز مهم و الزامی است. از طرفی باید توجه کرد، ارائه وام در شرایطی که به صنعتیسازی و مدلسازی ساختمان ورود پیدا نکردهایم، نقشی در ساماندهی بخش مسکن ایفا نمیکند.

نجات بانکها یا حمایت از مردم

آلبرت بغزیان، استاد اقتصاد دانشگاه تهران با بیان اینکه این وامها پاسخ مناسبی برای خانهدار شدن خانه اولیها نیست، گفت: به طورکلی وامها تلههای خروج بانکها از دوران بحران است.

وی گفت: نرخ سود بالا، پروسههای طولانی و وثیقههای سنگین همه وامها از عواملی هستند که دریافت وامها را به تعویق میاندازند.

استاد اقتصاد دانشگاه تهران افزود: کاهش نرخ سود تسهیلات خانه اولیها هر چند در گام اول بسیار مثبت ارزیابی میشود اما در گام بعدی روند وامدهی را به تعویق میاندازد.

وی در این خصوص توضیح داد: از آنجا که این صندوق به یارانه دولتی وابسته است این گمانه وجود دارد که در صورت افزایش استقبال زوجین از این طرح دامنه اندکی را پوشش دهد؛ بنابراین ارائه این طرح از سوی دولت با مشکلات فراوانی روبهرو خواهد شد.  بغزیان در این خصوص اظهار کرد: تا پیش از این بانک مسکن به عنوان عامل بخش مسکن وام مسکن یکم را با سود ۱۱درصد پرداخت میکرد و دولت برای جبران مابهالتفاوت آن با سود بانکی ۱۸درصدی، استمهال ۱۰ساله خط اعتباری مسکن مهر و اعمال دوره تنفس ۱۰ساله آن را برای این بانک در نظر گرفته بود؛ که با اعمال این تغییرات باید راهکار جدیدی اندیشیده شود.  این استاد دانشگاه با بیان این مطلب که خانهدار کردن مردم فلسفه راحتی دارد، گفت: بانکها و وزارت راه و شهرسازی به جای اخذ سودهای کلان و انحراف ذهنی مردم باید زمینه تولید و فروش مسکن را به شرکتهای مسکن بسپارند. در این صورت است که وزارت راه و شهرسازی میتواند خود را از ترفندها و بازیهای بانکها دور کند.

این اقتصاددان گفت: درحال حاضر وزارت راه و شهرسازی به جای حمایت از مردم منجی بانکها شده است.   وی در خاتمه گفت: به طور کلی تمام سیاست تامین مالی مسکن در ایران به گونهیی است که روی دهکهای درآمدی متوسط جامعه نتیجهبخش خواهد بود به این صورت که خود فرد، رقم قابل قبول نقدینگی برای خرید خانه داشته باشد و دولت هم به عنوان کمک هزینه وام در اختیار او قرار داده است تا بتواند خانه بخرد.