سکته ضعیف معاملات مسکن

منشا اصلی انحراف معاملات ملک از مسیر پیش رونق، به اختلال مقطعی بازار اوراق تسهیلات خرید مسکن برمیگردد. جهش قیمت اوراق وام 110 میلیونی در میانه تابستان باعث واکنش تقاضای مصرفی و انصراف موقتی از معامله شد. بازار وام به کارگردان جدید بازار مسکن تبدیل شده است.

معاملات مسکن در مسیر صعود از فاز پیشرونق، تحتتاثیر کارگردان جدید بازار ملک، دچار سکته خفیف شد. روند خرید آپارتمان در تهران که بهصورت نامحسوس از اواخر پارسال و به شکل کاملا روشن و قابلردیابی از اوایل امسال رو به افزایش گذاشت و خروج معاملات از رکود را رقم زد، ماه گذشته بهرغم ثبات قیمت مسکن، از مسیر تازه پیموده شده خود منحرف شد و تغییرجهت داد. حجم معاملات مسکن در شهریور با 15 درصد کاهش نسبت به مرداد، به سطح 14 هزار واحد مسکونی در ماه رسید بهطوری که این میزان افت فروش –حدود 2 هزار واحد- سبب شد شیب رشد نقطهای معاملات (تغییرات نسبت به ماه مشابه سال 94) که از ابتدای سال 95 بهصورت ممتد مثبت شده بود، در آخرین ماه تابستان منفی شود. معاملات خرید آپارتمان در پایتخت، مرداد امسال 38 درصد نسبت به مرداد پارسال رشد کرد اما در شهریور میزان رشد نقطهای معاملات، با 24 واحد درصد کمتر از میزان رشد نقطهای در مرداد، به 14 درصد رسید.بررسیها درباره علت تنزل ناگهانی معاملات مسکن در ماه طلایی نقل و انتقالات ملکی حاکی است: بازار ملک در شرایطی که قیمت مسکن در آرامش نسبی بهسر میبرد، از سمت بازار بالادست دچار تنش شده است بهطوری که «جهش قیمت اوراق وام مسکن» در میانه تابستان بهعنوان عامل تنش، باعث شد ابزار مالی خرید از دسترس متقاضیان مصرفی خارج شود و در نتیجه حجم فروش آپارتمان در شهریور کاهش یابد.

به این ترتیب بازار اوراق مسکن هماکنون در نقش کارگردان جدید و البته موثر بازار ملک، هدایت معاملات آپارتمان در تهران را به دست گرفته است. این اثرگذاری ناشی از «بازگشت قدرت به وام مسکن» است که توانسته بعد از حدود 8 سال، رابطه از دست رفته بین بازار بالادست (تسهیلات مسکن) و بازار پاییندست (معاملات مسکن) را احیا کند. قیمت اوراق وام 110 میلیون تومانی خرید مسکن مرداد امسال 28 درصد نسبت به ابتدای سال جهش کرد و هزینه خرید امتیاز این تسهیلات به نزدیک 23 میلیون تومان رسید. این اتفاق، همانطور که انتظار میرفت، بلافاصله بر معاملات مسکن اثر گذاشت و باعث شد توجیه اقتصادی خرید اوراق برای متقاضیان مصرفی، از بین برود و در نتیجه تقاضای موثر در بازار خرید مسکن فروکش کند.

هرچند اختلال قیمت در بازار اوراق تسهیلات مسکن در نیمه شهریور با اقدام ضربتی بانک عامل، کنترل و حباب قیمت اوراق تخلیه شد اما از آنجا که فرآیند خرید اوراق و تبدیل آن به وام مسکن، پروسهای دستکم یکماهه است، در نتیجه بازگشت دوباره تقاضا به بازار و رفع عوارض سکته شهریور ماه در معاملات مسکن نیز به حداقل یک ماه زمان نیاز دارد. با این حال، تورم شدید قیمت اوراق وام مسکن در آخرین ماه تابستان، فرصت خرید آپارتمان با قیمت ثابت را از متقاضیان گرفت. متوسط قیمت مسکن در تهران در شهریور امسال با ریزنوسان 1/6 درصدی نسبت به مرداد، در سطح مترمربعی 4 میلیون و 560 هزار تومان قرار گرفت و فقط متری 100 هزار تومان در مقایسه با ماه قبل از آن، افزایش پیدا کرد که این میزان تغییر کوتاهمدت، برای قیمت کل یک واحد مسکونی، رشد آنچنانی بهحساب نمیآید.

از طرفی مقایسه نرخ رشد قیمت مسکن با نرخ تورم نیز بیانگر حرکات هماهنگ این دو متغیر است که از عدم تغییر قیمت واقعی ملک حکایت دارد. میانگین قیمت مسکن در نیمسال اول 95 نسبت به نیمه اول سال گذشته 8 درصد افزایش پیدا کرد. این میزان رشد قیمت اسمی طی 6 ماه با توجه به تورم 7 درصدی طی همین مدت –شاخص کل قیمت کالاها و خدمات در نیمه اول امسال 7 درصد نسبت به نیمه اول سال گذشته افزایش یافت- مشخص میکند قیمت واقعی مسکن در مقایسه با سال گذشته یک درصد افزایش پیدا کرده است که این وضعیت پیشبینیهای قبلی درباره نوسان قیمت مسکن در حول و حوش تورم عمومی را تایید میکند. قیمت مسکن در تهران در شهریور امسال 11درصد نسبت به شهریور سال گذشته افزایش پیدا کرد.

نرخ رشد نقطهای قیمت مسکن در مرداد ماه نیز 10/9 درصد بود که با لحاظ آخرین آمار بانک مرکزی درباره نرخ تورم عمومی مربوط به مرداد که 9/4 درصد اعلام شده بود، میزان رشد قیمت واقعی مسکن نهتنها طی 6 ماه امسال که در پایان تابستان نیز در وضعیت ثبات نسبی و نوسان حداکثر یک درصدی قرار داشته است. وضعیت فعلی قیمت واقعی مسکن برای تقاضای سرمایهای که قصد سودگیری از این بازار را دارد، سیگنال منفی محسوب میشود اما برای تقاضای مصرفی، از هموار بودن زمین معاملات و شرایط مساعد بازار حکایت دارد. دومین علامت ضدسفته بازی در بازار معاملات مسکن از ناحیه نرخ بازدهی منتشر شده است که نشان میدهد این بازار در رتبههای آخر بازدهی در مقایسه با 4 بازار دیگر قرار دارد.

تغییرات نرخ سود یا رشد قیمت در 5 بازار مسکن، پول، سکه، سهام و دلار از ابتدای سالجاری تا پایان شهریور مشخص میکند بازار سکه با بیشترین بازدهی معادل 10/3 درصد در رتبه اول بالاترین عایدی سرمایهگذاری و بازارهای پول و دلار نیز با نرخ بازدهی 7/5 درصد و 3/7 درصد در رتبههای بعدی قرار گرفتهاند. بازار خرید مسکن با عایدی یک درصدی (رشد یک درصدی قیمت اسمی در پایان شهریور نسبت به ابتدای فروردین امسال)، سرمایهگذاران ملکی را به رتبه چهارم نسبت به سرمایهگذاران سه بازار برتر، منتقل کرد و فعالان بازار سهام نیز با بازدهی منفی 4 درصد بورس، عملا به زیاندیدگان مطلق تبدیل شدند. گزارشها از آنچه طی ماه شهریور باعث ثبات قیمت مسکن در تهران شد، حاکی است: در کنار تاثیر قیمت اوراق مسکن که به خروج تقاضای مصرفی از بازار منجر شد، سهم 4/5 برابری یکی از مناطق پایتخت از کل معاملات خرید آپارتمان، اثر مکمل بر کنترل خودکار قیمت مسکن داشته است.

ماه گذشته میزان خرید و فروش آپارتمان در منطقه 5 پایتخت از مرز 2200 واحد مسکونی گذشت در حالیکه حجم معاملات در سایر مناطق بهطور متوسط حدود 500 واحد بود. منطقه 5 جزو معدود مناطق پرنوساز و حاوی آپارتمانهای کممتراژ با قیمت نزدیک به میانگین قیمت کل شهر، است که از این بابت، اهرم تنظیم غیرتورمی قیمت مسکن بهحساب میآید. فارغ از نقش کارگردان جدید معاملات مسکن، فضای کلی بازار ملک همچنان رو به جلو ارزیابی میشود. خرید و فروش 14 هزار واحد مسکونی در ماه، نشان میدهد بازار بدون تمایل برگشت به رکود، از کشش لازم برای رفتن به فاز رونق برخوردار است مشروط بر آنکه دو فاکتور قیمت مسکن و قیمت اوراق وام خرید، شرایط ضدمصرفی پیدا نکند.