عوامل موثر بر بازار مسکن

بهروز ملکی، کارشناس و تحلیلگر اقتصاد مسکن با بیان اینکه بسیاری از تحلیلگران بازار مسکن، تنها یک عامل را در تغییر بازار و قیمت مسکن موثر میدانند، گفت: مجموعهای از عوامل بر بازار مسکن تاثیر میگذارد و به همین دلیل است که طول و عرض دورههای رونق و رکود در بازار مسکن با هم متفاوت است.

این کارشناس اقتصاد مسکن، در نشست استراتژی سرمایهگذاری و تحلیل بازار مسکن که از سوی کمیسیون سرمایهگذاری اتاق ایران برگزار شد، هزینههای ساخت مسکن، قیمت نفت، تورم، قیمت داراییهای دیگر مانند بورس و طلا و سپردههای بانکی، حجم نقدینگی، درآمد و پسانداز خانوار، وام خرید مسکن، نرخ سود بانکی، قوانین مالیاتی، دلار، عرضه زمین و مسکن دولتی را از مهمترین عوامل موثر در قیمت مسکن عنوان کرد.

وی در ادامه گفت: در سالهای 71 تا 94بر خلاف رشد قیمت مسکن، تورم عمومی هیچگاه منفی نبوده است و طول دوره رونق کوتاهتر از طول دوره رکود بوده است. همچنین شاهد افت و خیزبازار مسکن بودهایم و قیمت زمین بیشتر از قیمت مسکن، قیمت مسکن بیشتر از اجاره بها و اجاره بها بیشتر از تورم عمومی بوده و در برخی سالها خرید مسکن، اقتصادی و در برخی سالها، غیراقتصادی بوده است.

میانگین مستاجرهای کل کشور

وی در بیان اهمیت بازار مسکن در ایران گفت: بازار مسکن 33درصد هزینه خانوار، 40 درصد سرمایهگذاری و 32 درصد تورم عمومی را دربرمیگیرد و اهمیت زیادی در اقتصاد خانوادهها دارد.

وی افزود: بررسی بودجه خانوار در مناطق شهری ایران در سال 93 نشان میدهد که 33/4 درصد از هزینه خانوارها به مسکن، آب، برق و سوختها اختصاص یافته است.

این کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه از سال 65 نحوه تصرف خانوارها از ملکی به استیجاری تغییر کرده، گفت: هرچه جلوتر آمدهایم، سهم خانههای ملکی کاهش و ملکهای استیجاری افزایش یافتهاند.

وی افزود: در حالحاضر در تهران و البرز 40 درصد از خانوارها، مستاجر هستند و میانگین مستاجرهای کل کشور 27تا28 درصد است.

ملکی با بیان اینکه شاخص دسترسی به مسکن در کشور ما وضعیت مناسبی ندارد، گفت: اگر قیمت یک مسکن نرمال و متوسط در کشور ما 240 میلیون باشد و فرض کنیم یک خانوار یکسوم درآمد خود را برای مسکن پسانداز کند و از وام بهرهمند نشود، در طول 30-20 سال به این شرط که رشد مسکن و رشد درآمد به یک میزان باشد، میتواند خانه بخرد.

ملکی مهمترین مولفههای نیاز به مسکن را ازدواج، تحولات بعد خانوار و شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی عنوان کرد.این کارشناس بازار مسکن با مقایسه بعد خانوارهای ایرانی در طول دهههای گذشته گفت: در سرشماری سال 65 بعد خانوارهای یک و دونفره 14 درصد، بعد خانوارهای سه و چهارنفره 29-28 درصد، بعد خانوارهای پنج نفره و بیشتر حدود 56 درصد بودهاست.

وی افزود: در حالی که در سرشماری سال 90، بعد خانوارهای یک و دونفره به 27-26 درصد، بعد خانوارهای سه و چهارنفره به 52 درصد افزایش و بعد خانوارهای پنج نفره و بیشتر به 21 درصد کاهش یافته است و انتظار داریم هرچه جلوتر میرویم خانوارهای یک نفره و دونفره بیشتر شوند و هر چه بعد خانوار کوچکتر میشود نیازمند مسکنهای کوچکتری هستیم. این تحلیلگر بازار مسکن، متوسط قیمت معاملاتی مسکن در بهار 95 در تهران را 4 میلیون و300 هزار عنوان کرد و گفت: شهرهای تهران، اصفهان، شیراز و تبریز گرانترین مسکنها را دارند.

ادوار بازار مسکن

این تحلیلگر اقتصاد مسکن ادوار بازار مسکن را به چهار دوره رونق بزرگ، رکود بزرگ، دورههای گذار از رکود به رونق و گذار از رونق به رکود طبقهبندی کرد و گفت: در دوره رونق بزرگ استراتژی خرید و پیشخرید و شروع ساخت(2ساله) در اوایل رونق مطلوب هستند. در دوران گذار به رکود هر دو استراتژی خرید و پیشخرید وشروع ساخت(2ساله)پیشنهاد نمیشوند.

ملکی تصریح کرد: در دوران رکود، استراتژی خرید و پیش خرید مطلوب نبوده و در مقابل استراتژی شروع ساخت(2ساله)در اواخر رکود میتواند مطلوب باشد، همچنین در دوران گذار به رونق، هر دو استراتژی خرید و پیشخرید وشروع ساخت(2ساله)مطلوب خواهند بود.

وی گفت: کاهش پروانههای ساخت، رونق بعدی و افزایش پروانهها رکود بعدی را ایجاب میکند، اوایل رونق (پس از چرخش حداقلی بازار) زمان مناسبی برای خرید در بازار مسکن است وپایان رونق(پیش از چرخش حداکثری بازار) زمان مناسبی برای فروش در بازار مسکن است.

این کارشناس بازار مسکن افزود: زمان اخذ پروانه باید به گونهای باشد که پروژه در اواخر رونق، تکمیل شود، عمدتا فسخ قراردادها در اوایل و اواسط رونق، از طرف فروشنده و در پایان رونق، از طرف خریدار است.

ملکی افزود: زمانی که رشد قیمت در آینده را پیشبینی میکنید و توان کافی خرید ندارید، پیشخرید کنید. هرچقدر در رونق، افزایش قیمت شدیدتر باشد، ساخت و ساز بیشتر و رکود بعدی شدیدتر خواهد شد.

وی افزود: میتوان گفت در سالهای 90 و 91، شاهد رونق بازار مسکن بودیم. نیمه اول سال 92، گذار به رکود را داشتیم. نیمه دوم 1392 تا اواخر 94 با دوران رکود مواجه شدیم. سال 95 نیز میتواند دوران گذار به رونق برای بازار مسکن باشد. وی رکود اقتصادی (افت قدرت خرید متقاضیان)، نرخهای بالای سود بانکی، حجم بسیار بالای پروانههای ساختمانی طی سالهای 90 تا 92 و کاهش قیمت نفت را از مهمترین عوامل طولانی شدن رکود بازار مسکن عنوان کرد.