سوخت‌رسانی به ساخت‌وساز

دسترسی سازندهها به تسهیلات بانکی برای «تکمیل» ساختوسازهای ناتمام، فرصت متفاوت برای سرمایهگذاران ساختمانی محسوب میشود تا به جای شروع پروژههای جدید -که زمانبر و پرهزینه است- بر مصرفی شدن پروژههای قدیمی معلق، متمرکز شوند. در تهران سه سطح تسهیلات 110، 130 و 150 میلیون تومانی بهازای هر واحد مسکونی، به این پروژهها تعلق میگیرد. تعیین تکلیف نیمهکارهها، برای دو سمت بازار، منافعی دارد.

یک گشایش تازه در نظام تامین مالی مسکن، امکان دستیابی دو دسته سازنده به نقدینگی مورد نیاز برای عرضه سریع «نوساز»ها به بازار معاملات ملک را فراهم کرد. گزارش «دنیای اقتصاد» از شرایط برقرارشده در بازار رسمی پرداخت وام مسکن حاکی است: تسهیلات سهرقمی بدونسپرده مختص ساختوساز، علاوهبر پروژههای آماده احداث (در مرحله اخذ پروانه و گودبرداری)، در حال حاضر به ساختمانهای «نیمهکاره» نیز تعلق میگیرد بهطوریکه در تهران مالکان «پروژههای ناتمام و متروک» با دسترسی به سه نوع وام 110، 130 و 150 میلیون تومانی میتوانند از یکسو سریعتر و ارزانتر از «تعریف پروژه جدید»، موتور سرمایهگذاریهای ساختمانی را به حرکت دربیاورند و از سوی دیگر، چالش مربوط به «عدم تطبیق بازار ساخت با حجم تقاضای خرید در کوتاهمدت» را برطرف کنند.

وام ساخت بدون سپرده، در قالب 5 سطح شناور متناسب با 5 گروه شهری شامل «تهران، جزایر جنوبی کشور، مراکز استان، سایر شهرها و مناطق کمتر توسعهیافته» توسط بانک عامل بخش مسکن پرداخت میشود. سقف این تسهیلات در صورت «سنتیسازی»، به ترتیب برای تهران تا مناطق کمتر توسعهیافته، 110 میلیون، 100، 90، 70 و 50 میلیون تومان است. اما در هر گروه شهری، علاوهبر نوع اول تسهیلات ساخت، دو نوع وام با سقفهای بیشتر برای «نیمه صنعتیسازی» و «صنعتیسازی کامل» نیز پرداخت میشود که در تهران معادل 130 میلیون و 150 میلیون تومان و در 4 گروه شهری دیگر، 20میلیون تومان بیشتر از سقف سنتیسازی در هر شهر است. بررسیهای «دنیای اقتصاد» درباره پیامد تسری وام ساخت بدون سپرده به پروژههای نیمهکاره حاکی است: در شرایط فعلی بازار، همراستایی این تسهیلات با منافع اقتصادی دو دسته سازنده، به مراتب بیشاز سایر بساز و بفروشها است. به این معنا که تزریق این تسهیلات به ساخت و سازهای معطل یا معلق، هم منافع سمت عرضه و هم منافع سمت تقاضا را در کوتاهمدت و میانمدت تامین میکند.

در حال حاضر سازندههای دچار به «ساختمانهای ناتمام» و همچنین سرمایهگذاران «پروژههای پیشفروش شده» که بهخاطر کمبود منابع مالی، مجبور به متوقف کردن عملیات تکمیل واحدهای مسکونی خود شدهاند، با دریافت وام ساخت برای این قبیل پروژهها، به عنوان تنها گزینه «نجات پولی»، قادر خواهند بود پروژههای چندساله را به سرانجام برسانند.پرداخت وام ساخت بدون سپرده اوایل امسال در دستور کار بانک عامل بخش مسکن قرار گرفت اما سازندهها طی ماههای اخیر در واکنش به نرخ سود در نظر گرفته شده برای این تسهیلات، با گران خواندن آن در مقطع فعلی، استفاده از وام بانکی را فاقد صرفه اقتصادی عنوان کردند. سرمایهگذاران ساختمانی با این ادعا که سود کنونی ساخت و ساز طی دو سال سرمایهگذاری، کمتر از 40 درصد است، بهره 18 درصدی این تسهیلات در هر سال را «نرخ ضد رونق» میدانند. با این حال بررسیهای میدانی «دنیای اقتصاد» نشان میدهد: هر چند پروژههای مسکونی کمواحد و با سلامت فنی به لحاظ کمترین تخلف ساختمانی، در شرایط فعلی، کمتر از 15ماه، ساخته و روانه بازار مصرف میشود -که در این صورت سود فروش نسبت به نرخ سود تسهیلات، از برتری لازم برخوردار خواهد بود- اما حتی با فرض صحت ادعای بساز و بفروشها درباره زمان دو ساله ساخت و ساز، دست کم در مقطع فعلی، استفاده از وام بانکی برای تکمیل پروژههای نیمهکاره، از دو زاویه، برای سازندهها دارای مزیت است.

مزیت وام ساخت برای نیمهکارهها از زاویه سود تسهیلات، آن است که بهدلیل «فاصله زمانی کوتاه پروژههای ناتمام تا تکمیل و مصرفیشدن»، میزان سود دریافتی بانک از بابت تسهیلات پرداختی، پایینتر از سود تسهیلات برای پروژههای جدید خواهد بود ضمن آنکه از زاویه دوم، با لحاظ «کشش بالای خرید مسکن در حال حاضر تحت تاثیر سطح متعادل قیمت و فراهم بودن نسبی قدرت خرید»، تکمیل ساختمانهای نیمهکاره از طریق تسهیلات، میتواند بلافاصله به فروش این واحدها در بازار منجر شود. به این ترتیب با توجه به اینکه، قیمت تمامشده تسهیلات بانکی برای پروژههای نیمهکاره، به مراتب کمتر از هزینه دریافت وام ساخت برای پروژههای جدید است، سرمایهگذاران مالک نیمهکارهها در قالب «مسیر صحیح اقتصادی برای نجات از رکود ساختمانی» میتوانند ابتدا با دریافت وام، نسبت به تکمیل و فروش واحدهای قبلی اقدام کنند و در گام بعد با دستیابی به نقدینگی ناشی از فروش این ساختمانها در بازار، منابع مالی مورد نیاز برای شروع پروژههای جدید را بدون وابستگی آنچنانی به تسهیلات بانکی، برای خود تامین کنند.

طبق آخرین آمارهای رسمی مربوط به 9 ماه اول سال گذشته، بیش از 30 هزار میلیارد تومان از سرمایه فعالان ساختمانی در پروژههای مسکونی نیمهکاره در سراسر کشور، متوقف و حبس مانده است. این میزان سرمایه معطل، به همان اندازه که آسیبهایی را به بخش مسکن و سایر بخشهای بالادست وارد کرده و در نهایت رکود اقتصادی دو سال گذشته را موجب شد، در شرایط فعلی میتواند با «به جریان افتادن»، زمینه رشد را فراهم کند. کارشناسان اقتصاد مسکن با اشاره به «کشش پایین سمت عرضه» معتقدند: هر چند ساخت و ساز در کوتاهمدت قادر به تطبیق با تغییر شرایط معاملات مسکن نیست و همواره پایان رکود معاملات مسکن، با تاخیر بیش از نیمسال، به تحرک فعالیتهای ساختمانی منجر میشود. طی ماههایی حجم معاملات مسکن در تهران با رشد متوسط 20 درصدی نسبت به سال گذشته مواجه بوده اما تیراژ ساخت مسکن در تهران همچنان در سراشیبی قرار دارد و رکود در این قسمت از بازار ملک، هنوز پایان نیافته است. اما در فاز فعلی بازار معاملات –پیشرونق- پروژههای نیمهکاره مشروط به تجهیز مالی از طریق تسهیلات، استعداد کافی برای خارج کردن حوزه ساخت و ساز از رکود را دارند.استفاده از وام ساخت در پروژههای نیمهکاره علاوهبر تامین منافع سمت عرضه، باعث میشود فایلهای فروش در بازار نیز به تناسب رشد معاملات، افزایش پیدا کند و در نتیجه، منافع سمت تقاضای مصرفی نیز از بابت مساعد شدن سطح قیمتها، تامین شود.

وام بدون سپرده ساخت مسکن، متناسب با تعداد واحدهای مجتمع در حال ساخت، با اعتبار 12 تا حداکثر 36 ماهه، پرداخت میشود.پروژههای نیمهتمام، مشمول همه سقف تسهیلات نمیشود بلکه بر حسب میزان پیشرفت فیزیکی، به همان اندازه که از مراحل ساخت باقی مانده است –درصد مشابه- بخشی از وام ساخت به پروژه تعلق میگیرد. همچنین شرط دوم پرداخت سقف تسهیلات ساخت مسکن، عدم تجاوز مبلغ وام از حداکثر 80 درصد هزینه ساخت پروژه است. تسهیلاتی که در حال حاضر بانک عامل بخش مسکن به سازندهها پرداخت میکند، به لحاظ «شرط پرداخت» و «سقف ریالی»، نسبت به سایر بانکها جذابتر است.این تسهیلات بدون شرط «سپرده اولیه یا رسوب پول» به متقاضی ساخت ارائه میشود ضمن آنکه سقف وام ساخت سایر بانکها در تهران 60 میلیون تومان است. با این حال، آن دسته از سازندههایی که دارای مراوده مالی با بانک عامل بخش مسکن هستند، در اولویت پرداخت تسهیلات هستند و همچنین پروژههای مسکونی با متراژ کمتر از 100 مترمربع بهازای هر واحد نیز، در خط مقدم تسهیلاتدهی قرار میگیرند. تسهیلات مخصوص نیمهکارهها به ساختمانهای ناتمامی که از مرحله نازککاری عبور کردهاند، تعلق نمیگیرد. وامهای سه رقمی ساخت مسکن، در زمان فروش واحدها، تا سقف 30 درصد تسهیلات، قابل فروش اقساطی به خریدار واحد است.