دو سناریو از واکنش آمریکایی «مسکن»

بررسیها براساس تحلیلهای کارشناسان اقتصاد مسکن حاکی است: آغاز دوران تازه در آمریکا در نتیجه تغییر رئیسجمهور در این کشور دست کم با دو احتمال قوی اما متفاوت، بازار مسکن ایران را تحت تاثیر قرار میدهد. این تاثیر قبل از هر چیز ناشی از تحولاتی است که روز گذشته منجر به ایجاد شوک شدید قیمتی در بازار ارز، طلا و همچنین بازار سرمایه شد.

در سناریوی اول که کارشناسان احتمال وقوع آن را بیش از سناریوی دوم مطرح میکنند، با لحاظ شوکهایی که صبح دیروز در بازارهای ارز، طلا و بورس تهران تحت تاثیر پیروزی دونالد ترامپ در انتخابات آمریکا اتفاق افتاد پیشبینی میشود «هیجانات بازارهای موازی مسکن در ایران در زمانی کمتر از شروع دوره واکنش بازار مسکن به تحولات بیرونی»، فروکش خواهد کرد؛ به این معنی که بازارهای جهانی و به تبع آن بازارهای داخلی زود نقد شونده و جذاب برای سرمایهگذاران، همچون ارز و سکه طی روزهای آینده با تغییر فضای سیاسی آمریکا تطبیق پیدا میکند و شوکهای افزایشی قیمت در این بازارها خنثی میشود. در این صورت بازار مسکن در مسیری که از اوایل امسال وارد آن شده بود همچنان از فاز پیش رونق به سمت رونق حرکت میکند بدون آنکه مسیر حرکت قیمت مسکن دچار تغییر شود. اواخر وقت اداری دیروز هیجانات قیمتی در بازارهای جهانی تا حدودی تعدیل شد؛ اما این اتفاق به معنای عادی شدن زودهنگام شرایط در بازارها نیست؛ بلکه فعل و انفعالات آینده بازارها ملاک تعیینکننده در این زمینه خواهد بود.

روز گذشته، در واکنش به پیروزی دونالد ترامپ در انتخابات ریاست جمهوری آمریکا، شاخص کل بازار سهام با 1/8 درصد ریزش به میزان 1460 واحد سقوط کرد. شاخص کل بازار سهام روز سه شنبه 79 هزار و 871 واحد بود که دیروز در نتیجه تحولات ناشی از اعلام نتایج انتخابات در آمریکا، به 78 هزار و 412 واحد رسید. این میزان سقوط در شاخص کل بازار سرمایه آن هم تنها به فاصله چند ساعت از اعلام نتایج انتخابات در آمریکا، به گفته کارشناسان بازار سرمایه، ریزشی کمسابقه و شدید محسوب میشود. همچنین قیمت دلار روز گذشته به نزدیکی محدوده 3 هزار و 660 تومان نیز افزایش یافت؛ این در حالی است که نرخ دلار در بازار آزاد مبادلات ارز، روز سهشنبه، 3 هزار و 637 تومان بود. این در حالی است که نرخ طلا در بازارهای جهانی نیز روز گذشته با افزایش حدود 5 درصدی همراه شد. هر اونس طلا در بازارهای جهانی دیروز تا 1338 دلار نیز افزایش قیمت داشت؛ این در حالی است که نرخ قطعی هر اونس طلا در بازارهای جهانی، روز سهشنبه، 1275 دلار اعلام شده بود. با این حال، نرخ هر اونس طلا در بازارهای جهانی به دلیل فروش حجم قابل توجه در قیمتهای بالا، بعداز ظهر دیروز به زیر 1300 دلار بازگشت کرد. این در حالی است که قیمت دلار نیز در بازار داخلی ارز، با اندکی تعدیل در ساعات بعد از ظهر دیروز، به نرخ 3652 تومان بازگشت.

در قالب سناریوی دوم، پیشبینی میشود بیاعتمادی بازارها به دونالد ترامپ در کوتاهمدت و میانمدت ادامه پیدا کند و در نتیجه ناپایداری قیمتی در بازارهای ارز و سکه به جذابیت این دو بازار در مقابل بازار مسکن (دیر نقد شونده و کم کشش نسبت به تحولات بینالمللی) منجر شود که در این صورت بازار مسکن در ماههای آتی از تقاضای سفتهبازی و سرمایهای در امان خواهد بود؛ در صورت تحقق این سناریو ظرفیت افزایش قیمت مسکن به حداقل میرسد.

بازگشت تعادل به بازارها؟

سلمان خادم المله، تحلیلگر بازار سرمایه در این باره گفت: واکنش بازار بورس و ریزش 1/8 درصدی شاخص کل بازار سهام در بازار سرمایه داخلی که روز گذشته در پی انتخاب دونالد ترامپ بهعنوان رئیسجمهور جدید آمریکا رخ داد واکنش هیجانی این بازار به پیروزی ترامپ در انتخابات آمریکاست. وی ادامه داد: این در حالی است که سیر صعودی قیمت در بازار جهانی طلا تحت تاثیر این رویداد در روز گذشته نیز واکنشی هیجانی بود که منجر به افزایش قیمت در بازار داخلی طلا و سکه نیز شد. این تحلیلگر بازار سرمایه با اشاره به ناپایدار بودن هیجانات در بازارهای سرمایه، طلا و ارز، تاکید کرد: اندازه این هیجانات در بازارهای گفته شده به حدی نیست که بتوان انتظار داشت طی هفتههای آینده این هیجانات ادامه داشته باشد و منجر به کشیده شدن دامنه هیجان به بازارهای دیر نقدشونده همچون بازار مسکن شود.

وی با اشاره به اینکه معمولا بازار مسکن به دلیل ماهیت ویژه خود همواره با تاخیر زمانی چند ماهه نسبت به بازارهای با قابلیت نقد شوندگی سریع از تحولات مهم سیاسی و اقتصادی تاثیر میپذیرد، خاطرنشان کرد: طول عمر هیجان ایجاد شده در بازار طلا و بورس به اندازهای نیست که دامنه آن به بازار مسکن کشیده شود؛ به عبارت دیگر عمر این هیجانات به حدی نیست که بتواند در طول زمان در بازار مسکن تاثیر محسوسی ایجاد کند. خادم المله تاکید کرد: تغییر محسوس قیمت در بازار مسکن تحت تاثیر این نوسانات منتفی است.

این در حالی است که پیشبینی میشود سایر بازارهای موازی مسکن نیز با گذشت چند هفته به حالت تعادل برگردند. ضمن اینکه محتملترین اثر بلند مدت انتخابات آمریکا میتواند در شکل افزایش نسبی درآمدهای نفتی و تاثیر آن بر بازار مسکن بروز کند. وی توضیح داد: با توجه به اظهارات قبلی دونالد ترامپ در مورد عربستان سعودی، اگر رابطه آمریکا با این کشور در قالب روابط سختگیرانه بازتعریف شود میتواند در افزایش درآمدهای نفتی ایران تاثیر بگذارد و از آنجا که همواره افزایش درآمدهای نفتی یکی از عوامل فرابخشی ایجاد رونق و به خصوص تغییر قیمت در بازار مسکن محسوب میشود، بازار مسکن کشور میتواند از این ناحیه تحت تاثیر قرار بگیرد.

خادم المله تاکید کرد: با این حال نمیتوان در مورد این احتمالات با قطعیت اظهار نظر کرد.

دو احتمال برای آینده مسکن

نویسنده طرح جامع و تحلیلگر بازار مسکن نیز با اشاره به دشواری ارائه اظهارنظر قطعی در مورد ادامه تحولات بازارهای اقتصادی به دلیل ناپایداری سیاستهای دونالد ترامپ گفت: به احتمال نزدیک به یقین نمیتوان شوکهای روانی ناشی از پیروزی ترامپ در انتخابات ریاست جمهوری آمریکا را پایدار تلقی کرد.

فردین یزدانی افزود: علت شوک ناگهانی در قیمت طلای جهانی ناشی از ظرفیت نقدشوندگی بسیار بالای آن است اما این هیجانات به حدی نیست که در میان مدت بتواند خود را به بازار مسکن برساند و این بازار را هم تحت تاثیر قرار دهد. وی تاکید کرد: به این ترتیب به نظر نمیرسد تغییر محسوسی در بازار مسکن کشور نسبت به شرایط فعلی و پیشبینیهای قبلی ایجاد شود.

یزدانی ادامه داد: با این حال در صورت ادامه هیجانات در بازار طلا و ادامه روند افزایشی قیمت طلای جهانی انتظار میرود تقاضاهای سوداگرانه و سفتهبازی در بازار مسکن دست کم به مدت سه فصل دیگر از بازار مسکن دور بماند و حتی ضعیفتر از حالت فعلی شود. البته بعید به نظر میرسد که شوک قیمتی طلای جهانی در میانمدت ادامهدار شود.

منطق مسکن مقابل هیجان

بهروز ملکی، تحلیلگر اقتصاد مسکن با تاکید بر پایداری بازار مسکن در برابر هیجانات ناشی از اعلام نتایج قطعی انتخابات آمریکا اعلام کرد: اولا معتقدم ترامپ در جایگاه رئیس جمهور با ترامپ در دوران تبلیغات انتخاباتی تفاوتهایی خواهد داشت و انتظار می رود در جایگاه ریاستجمهوری از فضای رادیکال پیش از انتخابات فاصله بگیرد؛ ثانیا اگر تاریخچه رفتار بازارهای مختلف کشورمان طی سه دهه گذشته را مرور کنیم خواهید دید که بازار مسکن، واکنش هیجانی شدیدی به این قبیل اتفاقات از خود نشان نمیدهد. وی ادامه داد: در واقع مختصات این بازار، وزینتر از آن است که رفتار خود را به چنین عواملی گره زند! البته عوامل متنوعی همچون درآمد نفتی دولت، رشد اقتصادی، بازارهای موازی (ارز، بورس و طلا) و... میتواند موجب تغییراتی در طول و عرض ادوار تجاری بخش مسکن شود، اما عامل اصلی، از ساختار زمانبر، سرمایهبر، مکانمحور و غیرقابل واردات مسکن نشأت میگیرد. ملکی تاکید کرد: اساس ادوار تجاری در بخش مسکن، بر مدل تار عنکبوتی استوار است، بهطوری که پس از رکود بازار مسکن، با افت سودآوری ساختوساز، انگیزه اقتصادی اخذ پروانههای ساختمانی کاهش یافته و این مساله نیز موجب کاهش عرضه (با یک وقفه دو، سه ساله) و بهتبع، تحریک مجدد بازار میشود.

وی تصریح کرد: بر این مبنا از رفتار نسبتا منطقی بازار مسکن میتوان چنین استنباط کرد که عوامل برونبخشی- همچون انتخابات آمریکا- نمیتواند روند رونق و رکود در بخش مسکن ایران را به هم بریزد؛ حداکثر تاثیر این قبیل عوامل، ایجاد نویز در روند حرکتی بازار مسکن خواهد بود. ملکی ادامه داد: بنابراین آنچه بیش از سایر گزینهها، محتمل به نظر میرسد این است که پس از انتخاب ترامپ، بازار مسکن کشورمان، کماکان مسیر پایانی رکود و ورود به رونق را طی کند و نمیتوان انتظار تغییر محسوس در روند حرکتی این بازار را داشته باشیم.