معادله مسکن با سه بازار

نتایج یک پژوهش دانشگاهی درباره معادله حاکم بین مسکن و بازارهای رقیب حاکی است دستکم نیمی از نوسانات افزایشی یا کاهشی قیمت مسکن در تهران میتواند متاثر از متغیرهای بیرونی بازار ملک همچون نرخ تورم، بازدهی بورس و همچنین عایدی بازارهای سکه و دلار باشد. بررسیهایی که براساس دادههای آماری سالهای 88 تا 94 انجام شده است، مشخص میکند یک واحد شوک مثبت در شاخص کل بورس و شاخص قیمت دلار، سبب کاهش شاخص قیمت مسکن میشود. اما تغییرات شاخص قیمت سکه و همچنین نرخ تورم، اثر مستقیم (همجهت) بر شاخص قیمت مسکن دارد. رابطه معنادار بین بازار داراییهای زود نقدشونده و بازار مسکن را میتوان در روند نوسانات 25 ساله قیمتها ردیابی کرد. در این تحقیق، بر ضرورت افزایش حجم عرضه مسکن بهعنوان شاخص موثر برای کنترل قیمت ملک تاکید شده است. یافتههای بهدستآمده در پژوهش، دید فعالان بازار ملک نسبت به «نحوه اثرپذیری مسکن از شوکهای ترامپی در بازارهای موازی» را روشن میکند.

شوکهای قیمتی در بازارهای رقیب مسکن، اگر چه در همان لحظه بروز، اثر بیرونی بر نوسانات قیمت املاک به جا نمیگذارد، اما در دو بازه زمانی کوتاهمدت و میانمدت، روند قیمتی بازار ملک را بهصورت محسوس تحت تاثیر قرار میدهد. گزارش از نتایج یک تحقیق دانشگاهی درباره نحوه عکسالعمل قیمت مسکن به افت و خیز بازارهای موازی حاکی است: سه بازار ارز، بورس و سکه که از بیشترین درجه حساسیت نسبت به تحولات اقتصادی، سیاسی، بینالمللی و داخلی –در مقایسه با سایر بازارهای دارایی- برخوردار هستند، هر کدام با شکل متفاوت بر رفتار شاخص قیمت مسکن اثرگذار هستند. پژوهش صورت گرفته توسط دو کارشناس ارشد مدیریت مالی و اقتصاد نشان میدهد: مطابق دادههای قیمتی سالهای 88 تا 94 از نرخ بازدهی و میزان رشد شاخص قیمت در بازارهای ارز و بورس و سکه و همچنین بازار وابسته، مشخص میشود حدود 57 درصد نوسانات شاخص قیمت مسکن، متاثر از شوکهای بهوجود آمده در شاخص قیمت سه بازار رقیب است به این معنا که منشأ حداقل نیمی از افت و خیزها در بازار مسکن را میتوان ناشی از تحولات بازارهای موازی دانست.

در این باره، بررسیهای آماری از رفتار معنادار منحنی قیمت مسکن تحت تاثیر نوسانات قیمت داراییهای غیرملکی را تایید میکند. نتیجه تحقیقاتی که با عنوان «تحلیل تاثیر شوکهای قیمتی بازارهای رقیب بازار مسکن بر متغیر قیمت مسکن» در فصلنامه اقتصاد مسکن منتشر شده، بیانگر آن است که شوکهای قیمتی در دو بازار سهام و ارز، تاثیر معکوس (منفی) بر قیمت ملک دارد اما بین بازار سکه و مسکن، رابطه مستقیم (مثبت) برقرار است. شناسایی رابطه قیمتی بین بازار مسکن و سه بازار رقیب، در مقطع کنونی باعث میشود فعالان بازار ملک نسبت به «نحوه اثرگذاری شوک آمریکایی بازارهای زود نقدشونده بر بازار مسکن» دید روشن پیدا کنند.

چهارشنبه گذشته با اعلام پیروزی دونالد ترامپ در انتخابات ریاست جمهوری آمریکا، شوک بازارهای جهانی ناشی از این رخداد غیرقابل پیشبینی، بلافاصله بر بازار ارز، سکه و بورس تهران مسلط شد بهطوری که در همان ساعات اولیه اعلام نتایج انتخابات، شاخص کل بازار سهام 1/8 درصد ریزش کرد، سکه طی چند ساعت با جهش 5 درصدی مواجه شد و قیمت ارز نیز حدود 30 تومان افزایش یافت. شتاب پایین تحولات قیمتی در بازار معاملات مسکن و تغییرات کند شاخصها در این بازار، به گونهای است که مولفههای بیرونی از جمله نرخ تورم، قیمت ارز، قیمت سکه و شاخص بورس، در طول زمان و نه بهصورت آنی، بر این بازار تاثیر میگذارند.

در حال حاضر با استناد به پژوهش دانشگاهی درباره تاثیر شوکهای قیمتی بازارهای موازی، بر بازار مسکن، مشخص میشود: فرضیه «تاثیر صفر نوسانات قیمتی داراییهای رقیب بر نرخ تورم مسکن» منتفی است. زکیه اکبرنژاد و حمید عیوضی در پژوهش مشترکشان به این جمعبندی رسیدهاند که طی سالهای گذشته «سمت و سوی نقدینگی و حرکت آن بین بازارهای جذاب»، همواره مهمترین عامل موثر بر تغییرات قیمت مسکن، بوده است. در این میان، اگر چه جاذبه بازار ملک برای سرمایهگذاران، بیش از سه رقیب اصلی بوده، اما متناسب با شرایط اقتصادی-سیاسی و در نتیجه، تغییر وزن داراییها در سبد دارایی افراد، شاخص قیمت در بازارهای مختلف، با حرکات متفاوت روبهرو شدهاند.

نتایج بهدست آمده از پژوهش، نشان میدهد: یک واحد شوک مثبت در شاخص کل بورس، در کوتاه مدت باعث کاهش محسوس قیمت مسکن میشود. با رشد شاخص بورس، در بلندمدت نیز شاخص قیمت مسکن همچنان اثر منفی از این بازار خواهد گرفت. دو محقق این پژوهش در تحلیل علت رابطه معکوس بین بازار بورس و بازار مسکن تصریح کردهاند: افزایش شاخص کل بورس در کوتاه مدت منجر به انتقال نقدینگی به سمت بازار سرمایه میشود که خود منجر به کاهش سرمایهگذاری در بخش مسکن و بالطبع، رکود بخش مسکن خواهد شد. در بلندمدت نیز شوک افزایش شاخص کل بورس همچنان با یک اثر منفی کمی تعدیل شده، بر شاخص قیمت مسکن تاثیر میگذارد.

بر اساس این گزارش، یک واحد شوک مثبت در شاخص قیمت دلار، در کوتاهمدت تاثیر منفی بر قیمت مسکن دارد و باعث کاهش شاخص قیمت مسکن میشود. چرا که با افزایش نرخ ارز، حجم تولید برای صادرات، افزایش پیدا میکند و سرمایهها به سمت بخش صنعت و تولید متمایل میشود اما در بلند مدت با توجه به رابطه پسین و پیشین بخشهای مختلف، رونق کلی اقتصاد به بخش مسکن نیز تسری پیدا میکند و منجر به افزایش شاخص قیمت مسکن خواهد شد.

تاثیر سومین بازار رقیب بر بازار مسکن، با نحوه اثرگذاری دو بازار دیگر، متفاوت است. یک واحد شوک مثبت در شاخص قیمت سکه در کوتاه مدت باعث افزایش شاخص قیمت مسکن میشود و در بلند مدت نیز این تاثیر مثبت بر شاخص قیمت مسکن، با شدت بیشتری عمل میکند. پژوهشگران این تحقیق، علت رابطه مثبت و هم جهت بین نوسانات قیمت سکه و مسکن را خروج سرمایهگذاران از بازار سکه در نتیجه افزایش قیمت در این بازار عنوان میکنند که در این حالت، تقاضا برای خرید ملک افزایش پیدا میکند.

جزئیات آنچه از این پژوهش، در فصلنامه اقتصاد مسکن به چاپ رسیده است، تاثیر یک متغیر درونی بازار مسکن بر شاخص قیمت ملک را نیز بررسی کرده است. بر اساس این تحقیق، یک واحد شوک مثبت در شاخص انبوهسازی (عرضه مسکن) باعث کاهش شاخص قیمت مسکن میشود. درباره نحوه اثرگذاری نرخ تورم بر قیمت مسکن نیز مشخص شده است، یک واحد شوک مثبت در شاخص تورم در کوتاه مدت و بلند مدت باعث افزایش شاخص قیمت مسکن میشود، هر چند تاثیر نوسانات نرخ تورم بر قیمت مسکن، در بلند مدت، کمتر است.

پیشتر نتایج یک پژوهش که در شماره قبلی فصلنامه اقتصاد مسکن توسط گروه دیگری از محققان دانشگاهی انجام شده بود، نشان داد: بین «نرخ بازدهی بازارهای رقیب» و «شانس رونق در بازار مسکن»، رابطه معکوس وجود دارد به این معنا که یک درصد افزایش نرخ بازدهی در بازارهای موازی مسکن، احتمال بروز رکود در بازار مسکن را حدود یک درصد افزایش میدهد و در نتیجه شانس رونق را به همین میزان کم میکند.با توجه به اینکه، دورههای رکود-رونق مسکن متاثر از تغییرات قیمتی است و در عین حال، نوسانات قیمت بر شکلگیری این دورهها نقش دارد، میتوان گفت: نتایج این دو تحقیق، به نوعی، هم جهت است.

ردیابی نوسان در بازارها

بررسیها از نحوه نوسانات قیمتی در بازارها طی 25 سال گذشته، رفتار غیر همجهت بین تغییرات شاخص بازار سهام و تغییرات قیمت مسکن در تهران در برخی سالها را تایید میکند و در عین حال بیانگر رفتار همجهت بین نوسانات قیمت سکه و مسکن است.در سال 86 قیمت مسکن در تهران با جهش روبهرو شد و نرخ رشد قیمت از 28 درصد سال 85 به 80 درصد رسید. سال 86 قیمت سکه نیز حدود 14 درصد رشد کرد؛ اما شاخص بورس تنها 3 درصد افزایش یافت که یک واحد درصد از میزان رشد سال 85 کمتر بود. همچنین در سال 92، رشد 107 درصدی شاخص در بازار سهام همزمان شد با شیب منفی نرخ رشد قیمت مسکن در آن سال بهطوریکه نرخ رشد 45 درصدی قیمت مسکن در سال 91 به رشد 33 درصدی در سال 92 منتهی شد. سال 92، قیمت مسکن بعد از جهش در فصل بهار، از نقطه اوج سرازیر شد و حباب مسکن در سه فصل دیگر سال شروع به تخلیه کرد. در سال 92، نرخ رشد قیمت سکه نیز شیب منفی گرفت؛ بهطوری که نرخ رشد 52 درصدی سال 91 به نرخ 27 درصدی سال 92 ختم شد.