ریسک سفته‌بازی با اوراق مسکن

جریان تغییرات قیمت در بازار رسمی مبادله اوراق تسهیلات مسکن بهعنوان بازار بالادست خرید آپارتمان، در حالی دیروز وارد سومین مرحله از ریزش پاییزی قیمت شد که به اعتقاد کارشناسان روند فعلی در حال حاضر در بردارنده نوعی «زیان پنهان» برای سفتهبازان آتی بازار اوراق میتواند باشد.

این در حالی است که کارشناسان، شرایط فعلی بازار معاملات اوراق وام مسکن را بهترین موقعیت برای خرید اوراق از سوی متقاضیان مصرفی اوراق –متقاضیان دریافت وام برای خرید آپارتمان – عنوان میکنند. دیروز میانگین قیمت هر فقره اوراق 500 هزار تومانی وام مسکن به 79 هزار و 600 تومان رسید که نسبت به نرخ متوسط اوراق در اولین روز آبان، معادل 4/6 درصد کاهش داشت. میانگین قیمت اوراق تسهیلات مسکن در اولین روز آبان، به 83 هزار و 500 تومان رسید.

قیمت اوراق تسهیلات بدون سپرده مسکن در اولین ریزش پاییزی از میانگین قیمت 90 هزار تومانی اوراق در شهریور ماه به نرخ متوسط 86 هزار و 700 تومان در مهرماه رسید. این در حالی است که دومین مرحله عقبگرد پاییزی قیمت اوراق به کاهش نرخ میانگین قیمت اوراق طی 25 روز اول آبان در مقایسه با میانگین قیمت اوراق در مهرماه بر میگردد؛ میانگین قیمت هر فقره اوراق وام مسکن طی 25 روز گذشته، با بازگشت به کانال 70 هزار تومان، به 79 هزار و 750 تومان رسید.

در سومین مرحله ریزش قیمت در بازار بالادست خرید آپارتمان، روز گذشته میانگین قیمت هر فقره اوراق وام مسکن با 0/2 درصد کاهش نسبت به میانگین 25 روز اول آبان، به 79هزار و 600 تومان رسید. این در حالی است که روز گذشته میانگین قیمت هر فقره اوراق وام مسکن در مقایسه با میانگین قیمت اوراق در مهرماه، 8/1 درصد کاهش داشت؛ همچنین میانگین قیمت روز گذشته اوراق، در مقایسه با سطح متوسط 90 هزار تومانی نرخ اوراق در شهریور ماه با 11/5 درصد افت همراه شده است.

بررسیهای «دنیای اقتصاد» از روند تغییرات قیمت در بازار اوراق تسهیلات مسکن بهعنوان بازار بالادست خرید آپارتمان حاکی است، آرامش قیمتی بازار اوراق وام خرید مسکن بیش از هر چیز مدیون ریزش پاییزی معاملات مسکن است. میزان معاملات خرید و فروش آپارتمان در شهر تهران در اولین فصل سرد سال – مهرماه – نسبت به ماه قبل – شهریور 95 – حدود 28 درصد و در مقایسه با مهر 94 حدود 11 درصد کاهش یافت.

رخوت پاییزی معاملات مسکن در حالی هم اکنون منجر به بروز آرامش قیمتی در بازار اوراق تسهیلات خرید آپارتمان شده که کارشناسان در مقطع زمانی فعلی بازار اوراق را بازاری کاملا پر ریسک برای سفتهبازان توصیف میکنند؛ هر چند ممکن است حال که قیمت اوراق در سطح مناسبی قرار گرفته است این تصور برای سفتهبازان ایجاد شود که با رشد قیمت اوراق در آینده نزدیک میتوانند به سود مناسبی دست پیدا کنند.

این در حالی است که هم اکنون دو سناریوی کارشناسی در رابطه با آینده قیمت اوراق مطرح است که بهطور کلی این تصور را نفی میکند. در سناریوی اول، با توجه به تحولات بازار مسکن بهعنوان بازار پایین دست اوراق تسهیلات، نبود چشمانداز تقاضای هجومی برای خرید آپارتمان و دریافت وام بدون سپرده، عملا احتمال افزایش محسوس قیمت اوراق طی ماههای پیش رو منتفی است.

سناریوی دوم، فرضیه ثبات قیمت اوراق وام مسکن در سطح فعلی را با توجه به تحولات بازار مسکن مطرح میکند؛ از آنجا که تحولات بازار مسکن بهعنوان بازار پایین دست قیمت اوراق در جابهجایی قیمت اوراق در کانالهای مختلف قیمتی نقش اصلی را ایفا میکند، هم اکنون شرایط بازار مسکن به گونهای است که انتظار میرود دست کم تا پایان امسال تحرک محسوسی در قیمت اوراق اتفاق نیفتد و سطح فعلی قیمت در بازار مبادله رسمی امتیاز وام بدون سپرده آپارتمان به روندی ادامهدار تبدیل شود.

به این ترتیب و با توجه به اینکه هم اکنون بازار مسکن خالی از هر نوع تقاضای هجومی برای خرید آپارتمان است چشمانداز افزایش قابل توجه قیمت اوراق در نتیجه رشد تقاضا برای خرید امتیاز وام بدون سپرده، قابل تصور نیست. هر چند معمولا بازار مسکن مطابق با روال همیشگی در ماههای پایانی سال با درصدی تحرک در رشد معاملات همراه میشود اما این تحرک به حدی نیست که بتواند قیمت اوراق مسکن را دچار جهش کند.

کارشناسان توصیه میکنند با توجه به شرایط فعلی بازار مسکن و بازار مبادله اوراق و چشمانداز پیش رو برای هر کدام از این دو بازار، متقاضیان سرمایهای اوراق وام، نباید با تصور اینکه قیمت اوراق هم اکنون در کف قیمتی –میانگین حداقلی قیمت - قرار گرفته و در آینده نزدیک با نوسانات شدید همراه خواهد شد وارد این بازار شوند.

به این ترتیب، اگر چه روند مستمر عقبگرد قیمت اوراق به دلیل چشمانداز غیر افزایشی آن، بازار اوراق را پرریسک برای خریدهای سرمایهای تبدیل کرده اما هم اکنون بهترین زمان برای خرید اوراق از سوی متقاضیان مصرفی و افرادی است که اطمینان دارند به زودی برای خرید آپارتمان و دریافت وام، نیاز به تهیه اوراق خواهند داشت.

در حال حاضر متقاضیان خرید آپارتمان در شهر تهران برای دریافت وام 110 میلیون تومانی بدون سپرده، به بسته 220 تایی اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن نیاز دارند. با محاسبه متوسط قیمت اوراق در روز گذشته -79 هزار و 600 تومان- در حال حاضر متقاضیان دریافت وام 110 میلیون تومانی برای تهیه اوراق باید هزینهای معادل 17 میلیون و 512 هزار تومان پرداخت کنند. قیمت بسته 220 تایی اوراق وام 110 میلیون تومانی مسکن در مهرماه، 19 میلیون و 74 هزار تومان بود.