خروج آهسته از رکود مسکن

مدیرکل برنامهریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی با تاکید بر ادامه روند خروج از رکود کامل در بازار معاملات مسکن تا پایان سال ۹۵، از احتمال افزایش حجم صدور پروانههای ساختمانی و ساختوساز در سال آینده خبر داد.

علی چگینی، مدیرکل دفتر برنامهریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی درباره پیشبینیهای خود از وضعیت بازار مسکن برای نیمهدوم سال و تا سه ماه نخست سال ۹۶ با اشاره به اینکه اقتصاد، زنجیرهای به هم پیوسته است که همه بخشهای آن از هم تاثیر میگیرند و مسکن نیز از آن زنجیره جدا نیست گفت: تا زمانی که در مجموع اقتصاد رشد قابلتوجهی رخ ندهد و یا بهبود و رشد اقتصادی نداشته باشیم، بخش مسکن نیز نمیتواند به خودی خود تحول عظیمی را در کشور ایجاد کند. در حال حاضر، با توجه به آنکه اقتصاد کشور و بخشهای مختلف اقتصادی در رکود هستند، بخش مسکن نیز تا حدی از این وضعیت تاثیر پذیرفته است. اگرچه در بخش معاملات، تحرک آرامی دیده میشود، اما متوقف ماندن بازار در مرحله پیش رونق و حتی کم شدن خرید و فروش ها در مهرماه، نشاندهنده سرد شدن نسبی دمای بازار معاملات ملک است.

مدیرکل دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی ادامه داد: به نظر میرسد با سپری شدن ماهها در نیمه دوم سال وضعیت نسبت به نیمه اول سال بهتر شود و آهستهآهسته تقاضا برای تولید افزایش پیدا کند، اما پیشبینیها حاکی است، تغییر قابلتوجهی در بخش قیمتها نخواهیم داشت. چگینی با اشاره به اینکه وضعیت آرام مسکن به احتمال زیاد تا خردادماه سال ۹۶ بر بازار مسکن حاکم خواهد بود افزود: شرایط نسبتا آرامی را در بازار مسکن داریم. بدینمعنا، شرایط در حالحاضر بهگونهای نیست که بگوییم کمبود عرضه قابلملاحظهای در بخش مسکن بهدلیل افزایش تقاضا وجود دارد. به همین خاطر نیز سیاستها به سمت تولید انبوه نیست. هر چند در برخی مناطق تهران که حجم معاملات خرید در ماههای قبل با رشد بالا مواجه شده بود، برخی واسطههای بازار در این مناطق از کم شدن فایلهای مناسب و مشتری پسند خبر میدهند، اما این کاهش حجم عرضه بهخاطر تمرکز سازندهها بر تکمیل ساختمانهای نیمه تمام، بهزودی و تا قبل از شروع معاملات شب عید در بازار ملک، بر طرف خواهد شد.

به گفته وی، شرایط بازار معاملات مسکن، شرایط آرام و متعادلی است و قیمتها تغییرات نسبی و جزئی دارند، اما باید این نکته را نیز مورد توجه قرار دهیم که وضعیت نسبت به سال گذشته بهبود پیدا کرده است. به همین خاطر است که میگوییم پیش رونق نسبی را در بخش مسکن تجربه میکنیم. چگینی تصریح کرد: بازار مسکن برای سال آینده به لحاظ فرآیند عرضه و ساختوساز بهبود پیدا میکند و وضعیتی که از سال ۹۲ تا به حال با کاهش صدور پروانه ساخت شروع شد تا پایان سال ۹۵ به همین منوال ادامه پیدا میکند، اما در سال ۹۶ سیاستها مبنی بر حمایت از ساخت و عرضه مسکن است. البته باید این نکته نیز مدنظر سازندگان، فعالان حوزه مسکن و حتی متقاضیان مسکن باشد که در سالهای پیشِ رو، بازار ملک دچار شوک قیمت ناگهانی نخواهد شد؛ زیرا علاوهبر بالا بودن عرضه، تقاضا به میزان عرضه وجود ندارد و قدرت خرید نیز در عین حال محدود است. وی با یادآوری آنکه اقداماتی که در مجموعه دولت و وزارت راه و شهرسازی در بخش تامین منابع مالی، سیاستهای حوزه اعتبارات و تسهیلات رخ داده در جهت ایجاد ظرفیتهای لازم، مناسب ارزیابی میشود گفت: وضعیت بازار معاملات مسکن رو به بهبود است و اتفاق خارقالعادهای که مانند شوک باشد در آن رخ نخواهد داد.

بر اساس این گزارش، تحلیلهای دفتر برنامهریزی و اقتصاد مسکن درباره وضعیت کنونی بازار که پایگاه اطلاعرسانی وزارت راه و شهرسازی آن را منتشر کرده است، بیانگر آن است که سبد فعلی تسهیلات و ابزارهای تقویتکننده قدرت خرید و ساخت مسکن نتوانسته در حد کافی، شرایط رونق بخش مسکن را بوجود بیاورد. بانکها بهخاطر محدودیت منابع، از یک حد مشخص، قادر به افزایش سقف و حجم تسهیلات مسکن نیستند. در این میان، کارشناسان اقتصاد مسکن پیشنهاد میکنند، یکی از مهمترین راههایی که میتواند بخش پیشرو در اقتصاد را برای هدایت به فاز رونق، تحریک کند و نجات دهد راهکار استفاده از داراییهای مرده و غیر بازار پذیر متعلق به دولت است که اصطلاحاً به آن، مولدسازی داراییهای دولتی اطلاق میشود. دولت صاحب اموال و املاک بسیاری در داخل مناطق شهری است که میتواند آنها را مولد و تبدیل به اوراق بهادار کند. در این صورت قابلیت معامله روی آن ایجاد میشود. این باعث میشود تا توان برای تامین مالی فراهم شود که با این اقدام امکان اشتغالزایی بیشتر، پرداخت بدهیهای دولت به بخش خصوصی، پیمانکاران و بانکها فراهم میآید. شبیه این اقدام، سال گذشته توسط بانک عامل بخش مسکن برای بخشی از داراییهای ملکی وزارت راه و شهرسازی در شهر جدید پردیس پیاده شد.

در پردیس، معادل 1000 میلیارد تومان زمین دولتی در اختیار یک شرکت وابسته به بانک مسکن قرار گرفت تا از طریق انجام عملیات مالی و بورسی به پشتوانه این اراضی، منابع نقد از محل بورس، جذب و با آن، ساختوساز روی اراضی صورت بگیرد. در این مدل تامین مالی برای ساختوساز که مدیریت دارایی گفته میشود، داراییهای دولت، با روشهای نوین و بورسی، بازارپذیر میشود. گفته میشود دستگاههای دولتی دهها هزار میلیارد تومان اراضی و املاک بلااستفاده دارند که با مدلهای مدیریت دارایی، میتوان آنها را در جهت تامین منابع نقد از بازار سرمایه، استفاده کرد. این داراییها در حقیقت با استفاده از مکانیزمهای نوین مالی و بورسی، به اوراق بهادار تبدیل میشوند. کارشناسان بازار سرمایه معتقدند بهرهبرداری تکنیکی از ابزارهای بازار سرمایه به نفع تامین مالی بازار مسکن، تنها راه افزایش دامنه پوشش تسهیلاتی خریداران و سازندههای مسکن است. ضمن آنکه هزینه تجهیز منابع با ابزارهای نوین مالی، پایینتر از نظام سنتی وامدهی خواهد بود.