مسکن 96 از دوربین عرضه

آمارهای رسمی نشان میدهد تحتتاثیر بازگشت سرمایهگذاران ساختمانی به «کارگاههای رهاشده» و تمرکز روی «تکمیل» آنها به جای شروع «پروژه جدید»، حجم سرمایههای متوقف در ساختوسازهای ناتمام در کل کشور، طی یکسال 94 رقمی معادل 12/1 درصد نسبت به یکسال 93 کاهش یافته است. این اتفاق که طی نیمه اول امسال نیز دست کم در تهران مطابق رفتار سازندهها تداوم داشته است، از تحرک محسوس فعالان ساختمانی برای تدارک «افزایش عرضه مسکن در سال 96» حکایت دارد. دو سال پیش، با رشد تعداد ساختمانهای نیمهکاره، حجم سرمایههای محبوس در این حوزه 10/5 درصد افزایش یافت؛ اما هماکنون این ساختمانها -حدود 200 هزار واحد مسکونی- رو به کاهش است. عوامل ساخت و ساز با خوشبینی به آینده بازار ملک و همچنین مشاهده بهبود قدرت خرید مسکن ناشی از افزایش سقف تسهیلات، بهدنبال «تقویت حجم عرضه نوساز از کوتاهترین مسیر» هستند و برای این منظور، تکمیل پروژههای قدیمی در حال احداث را به ساخت پروژه جدید که بهرهبرداری از آن حداقل 1/5 تا 2 سال به طول میانجامد، ترجیح میدهند. پارسال 548 هزار آپارتمان تازهساز وارد بازار کشور شد.

تحرک اولیه بازار معاملات خرید مسکن در تهران و سایر شهرها مطابق پیشبینیها، به «یخزدایی» در طبقه میانی و در عین حال استراتژیک بازار ساخت و ساز منجر شده و مطابق آمارها، ثبت رکورد «بیشترین خروج منابع از ساختمانهای نیمهکاره با اراده بساز و بفروشها» را در پی داشته است.گزارش «دنیای اقتصاد» از یک آمار رسمی درباره نوع فعالیت سرمایهگذاران ساختمانی کل کشور در سه طبقه بازار –ساخت و ساز جدید، ساختمانهای نیمهکاره و ساختمانهای در حال تکمیل- حاکی است: سازندهها از اواخر سال گذشته تحتتاثیر فضای پاییندست ساخت و ساز (پایان محسوس رکود معاملاتی و شروع پیشرونق)، تمرکز بر تعیین تکلیف پروژههای معلق و ناتمام را به دو طبقه دیگر بازار ترجیح دادند و برای این منظور شتاب خروج منابع محبوس در بازار ساخت را به 1/7 برابر ابتدای سال 94 رساندند.

اطلاعات بانکمرکزی در اینباره نشان میدهد: حجم سرمایههای گرفتار در پروژههای ساختمانی نیمهکاره در یک سال 94 رقمی معادل 12/1 درصد نسبت به سال 93 کاهش پیدا کرد، در حالی که نرخ حبسزدایی سرمایه از این نوع پروژهها در بهار 94 برابر با 7 درصد (نسبت به بهار قبل از آن) بوده است.فرآیند ذوب منابع منجمد در بازار ساخت و سازهای کشوری –پیشروی ساختمانهای ناتمام در مسیر تکمیل- مشخص میکند: شتاب نقطهای خروج سرمایه از پروژههای معلق (کارگاههای ساختمانی متروک)، در طول سال گذشته، بهصورت ممتد رو به افزایش بوده و این اتفاق با شتاب تغییر حجم معاملات مسکن رابطه مستقیم داشته است.

سال گذشته در شهر تهران حجم معاملات خرید مسکن پس از افت نقطهای 21 درصدی در بهار (نسبت به بهار93)، در فصل تابستان به ایستگاه پایانی رکود دستکم دو ساله، نزدیک شد طوری که افت 6 درصدی را تجربه کرد. بازار معاملات ملک اما از نیمه دوم پارسال به سمت پیشرونق چرخید. در پاییز و زمستان سال گذشته، حجم معاملات خرید آپارتمان در تهران نهتنها رشد منفی به خود نگرفت که به ترتیب 3درصد و 4 درصد نسبت به دو فصل مشابه سال قبل از آن نیز افزایش پیدا کرد. تحتتاثیر صعود پلکانی نرخ رشد معاملات از شیب منفی به شیب مثبت، در بازار ساخت و ساز نیز شتاب خروج سرمایه از پروژههای ناتمام، رو به افزایش گذاشته است.

در سال 94، حجم سرمایهگذاری در طبقه میانی بازار ساخت و ساز، ابتدا در فصل بهار 7درصد نسبت به بهار قبل از آن کاهش پیدا کرد اما این تغییر نقطهای در طول سال تشدید شد و به ترتیب باعث خروج 9 درصدی سرمایهها از ساختمانهای نیمهکاره در نیمه اول، 11درصدی در 9 ماه و سپس 12/1 درصدی در یکسال 94 شد. در حال حاضر با استناد به آخرین آمار بانک مرکزی که مربوط به یکسال 94 است، مشخص میشود شتاب تبدیل منابع سرمایهگذاران ساختمانی از پروژههای نیمهکاره به سمت تکمیل ساختمانهای قابل فروش، رکورد 7 ساله را ثبت کرده است.بررسیها نشان میدهد با شکلگیری رکود مسکن از اواسط سال 92 و تعمیق آن در سال 93، کنارهگیری سرمایهگذاران از بازار ساخت و ساز باعث شد سرمایهها در پروژههای متوقف و معلق شده، منجمد شود و حجم منابع معطل در این بازار افزایش پیدا کند. طی این دو سال -92 و 93- حجم سرمایهگذاری در ساختمانهای نیمهکاره بیش از 10 درصد افزایش پیدا کرد بهطوری که در پایان سال 93، رقمی معادل 45 هزار میلیارد تومان سرمایه در این پروژهها منجمد شد.اما با خروج سرمایهها از بازار املاک نیمهکاره در طول سال 94، کل رقم سرمایه معطل در ساختمانهای ناتمام در کل کشور به 39 هزار میلیارد تومان رسیده است.

کارنامه افت و خیز سرمایهگذاریهای ساختمانی در سه طبقه بازار ساخت و ساز طی سال 94 بیانگر آن است که سازندهها، تکمیل ساختمانهای ناتمام را به شروع کردن پروژه جدید ترجیح میدهند. این موضوع که از روی آمار رسمی قابل تشخیص است، با مشاهدات میدانی ماههای اخیر نیز همخوانی دارد. در سال 94، میزان سرمایهگذاری در پروژههای جدید ساختمانی 17/6 درصد افت کرد به این معنا که سازندهها در ازای انصراف از شروع پروژه جدید، سرمایههای منجمد شده در پروژههای معلق را فعال کردند. بالاترین نرخ انجماد سرمایه در ساختمانهای نیمهکاره در کل کشور، در سال 91 به ثبت رسید.

در آن سال، حجم سرمایهگذاری در پروژههای نیمهتمام 49درصد نسبت به سال 90 افزایش پیدا کرد. سال 91 به دلیل اوجگیری معاملات مسکن و رونق در این بازار، حجم سرمایهگذاری در هر سه طبقه بازار ساخت و ساز، با رشد مثبت مواجه شد اما در مرحله تکمیل، میزان رشد سرمایهگذاری به مرز 200 درصد رسید. بساز و بفروشها در اواخر سال 91 و اوایل سال 92 با این تصور که بازار معاملات مسکن کشش خرید از سمت متقاضیان را دارد، همه تمرکز خود را در فرآیند تکمیل ساختمانهای در حال ساخت صرف کردند در حالی که جهش 71 درصدی قیمت مسکن در تهران در بهار 92 و رشد شدید قیمت ملک در سایر شهرها، قدرت خرید مسکن را از متقاضیان گرفت و باعث رکود معاملاتی و در نتیجه، رشد عرضه بیمشتری آپارتمان ناشی از تعجیل سازندهها در تکمیل سریع ساختمانها شد. سال 91، تعداد واحدهای مسکونی تکمیلشده در بازار مسکن کشور رکورد بالاترین عرضه را ثبت کرد طوری که 834 هزار واحد مسکونی در این سال به شکل آپارتمان تازهساز -ناشی از سرمایهگذاری نجومی سازندهها در حوزه تکمیل ساختمانها- وارد بازار ملک شد.

کارشناسان بازار ملک بخشی از علت طولانی شدن رکود ساختمانی طی 2/5 سال منتهی به ابتدای سال 95 را مازاد عرضه غیرقابل فروش (آپارتمانهایی که سازندههای آنها به امید فروش در دوره افزایش قیمت، تکمیل کردند و طی دو سال اخیر حاضر به پایین آوردن قیمت آنها متناسب با تخلیه حباب مسکن نشدند) عنوان میکنند. با این حال، رشد دو رقمی حجم معاملات خرید مسکن در نیمه اول امسال به رغم نوسان غیرتورمی قیمت مسکن حکایت از فروش نوسازهای رسوب شده در بازار ملک دارد. این اتفاق با توجه به خروج سرمایهها از ساختمانهای نیمهکاره (رشد منفی سرمایهگذاری در این طبقه از بازار ساخت و ساز) مشخص میکند: بساز و بفروشها متناسب با فروش ساختمانهای قبلی و دریافت سیگنال مثبت مبنی بر پایان رکود معاملات مسکن، درصدد برآمدهاند از فضای موجود بازار خرید و فروش آپارتمان، به نفع سرمایهگذاری زودبازده، استفاده کنند. سرمایهگذاری زود بازده در حوزه ساخت و ساز، از کانال تمرکز بر تکمیل پروژههای نیمهکاره، محقق خواهد شد.

آخرین آمار از موجودی نوسازها

سال گذشته 548 هزار واحد مسکونی تازهساز به بازار ملک در کل کشور عرضه شد. سهم تهران از این حجم عرضه معادل 115 هزار واحد مسکونی بوده است.واحدهای تازهساز تزریق شده به بازار کشوری معاملات مسکن در سال 94 بهطور متوسط 144 متر مربع مساحت داشتهاند که برخلاف انتظار، 6 درصد مساحت آپارتمانها نسبت به سال 93 افزایش پیدا کرده است. ضعف قدرت خرید مسکن به رغم افزایش سقف تسهیلات و همچنین گرایش متقاضیان به سمت آپارتمانهای زیر 100 مترمربع طی دو، سه سال اخیر، میتوانست علامتی موثر برای اصلاح الگوی مساحتی ساخت و سازها تلقی شود اما رشد متراژ در ساخت و سازها نشان از کمتوجهی به نیاز غالب تقاضا دارد که این موضوع میتواند درجه سختی فروش نوسازها را تشدید کند. در تهران متوسط مساحت آپارتمانهای تازه ساز عرضه شده به بازار ملک در سال 94 رقمی معادل 140 مترمربع بوده است که 3 درصد نسبت به سال 93 افزایش متراژ داشته است.بر اساس این گزارش، میزان عرضه تازهسازها به بازار ملک در سال 94 معادل 24 درصد نسبت به سال 93 کاهش پیدا کرد که علت این میزان افت، به رشد حجمی سرمایههای گرفتار در ساختمانهای نیمهکاره در سالهای 92 و 93 مربوط میشود.اما با ذوب سرمایهها از این ساختمانها در سال 94، میتوان پیشبینی کرد روند عرضه نوسازها طی ماههای آینده و سال 96، شدت بگیرد و میزان واحدهای تازهساز تکمیل شده در پایان امسال و سال آینده، نسبت به نیم میلیون عرضه واحد مسکونی سال 94، افزایش یابد.

در حال حاضر با احتساب آخرین آمار عرضه مسکن تازهساز به بازار ملک که مربوط به پایان سال 94 است، مشخص میشود: در کل کشور 25 میلیون و 383 هزار واحد مسکونی در مناطق شهری وجود دارد. موجودی بازار مسکن شهرهای کشور در سال 90 مطابق سرشماری نفوس و مسکن، معادل 22 میلیون و 530 هزار واحد مسکونی برآورده شده بود. این میزان موجودی با احتساب خانههای خالی، محاسبه شده است.بر اساس این گزارش، با توجه به احتساب هزینه ساخت و ساز و بهخصوص میزان سرمایهگذاری برای تکمیل ساختمانهای نیمهکاره، برآورد میشود رقم 39 هزار میلیارد تومان سرمایه معطل در ساختمانهای نیمه کاره، یک بازار حدود 200 هزار واحدی را تشکیل میدهد که در صورت تداوم خروج منابع از این طبقه از بازار ساخت و ساز، میتوان پیشبینی کرد معادل این تعداد واحد مسکونی در میان مدت، حجم عرضه مسکن افزایش پیدا میکند.این در حالی است که فرآیند ساخت واحد مسکونی جدید از زمان شروع سرمایهگذاری تا تکمیل، حداقل 1/5 تا 2 سال زمان نیاز دارد.