7 معضل بازار مسکن

بررسیهای متولی بخش مسکن نشان میدهد شرایط حاکم بر اقتصاد در سنوات پیش از واسپاری مدیریت کشور به دولت یازدهم و حتی اندکی پس از آن به گونهای بوده که شرایط رکودی توام با تورم حاکم بر اقتصاد کشور، محصول اعمال تحریمهای اقتصادی و سیاسی، حجم وسیع تعهدات دولتی، کاهش درآمدهای نفتی و... از یکسو و مناسبات بینالمللی و تاثیرپذیری از اقتصاد جهانی از سوی دیگر بوده و اقتصاد ایران یکی از دشوارترین مقاطع خود را تجربه کرده است.

در این میان بخش مسکن نیز بهعنوان یکی از زیر بخشهای اقتصادی از آسیبهای مبتلا به اقتصاد کلان مصون نبوده و دوران رکودی نسبتا طولانی را تجربه کرده است. مطالعات علمی نیز، تسری شرایط حاکم بر اقتصاد کلان به بخش مسکن را تایید کرده و تبعیت رشد متغیرهای حقیقی بخش مسکن از رشد کل اقتصاد و نیز قیمت مسکن از سیاستهای پولی و نقدینگی را به اثبات رساندهاند. بنابراین حاکمیت شرایط رکودی بر بخش مسکن پدیده غیرقابل انتظاری نبوده و نیست.  در این بررسی با لحاظ آنچه در سالهای اخیر بر بخش مسکن گذشت و باعث رکود عمیق سالهای 92 تا 94 شد، تاکید شده است که علاوه بر دشواریهای حاکم بر اوضاع اقتصادی، وضعیت بخش مسکن به لحاظ بدعتگذاریهای نامعمول و نامرسوم دورههای پیشین (همچون استقراض از بانک مرکزی، جایگزینی سرمایه بخشخصوصی با منابع پرقدرت بانکها، تخریب ساختار ریسکپذیری بازیگران این بخش، ایجاد توقعات غیر واقعی در جامعه و...) از یکسو و نقص یا نبود ساختارهای نهادی مناسب از سوی دیگر، بسی دشوارتر از دیگر بخشها بوده است. مجموع اقدامات شتابزده و نقص ساختاری حاکم، ایجاد تعهدات قابل ملاحظه برای دولت را سبب شده و سکان مدیریت بخش مسکن در شرایطی دشوار به سیاستگذار فعلی واسپاری شده است.

در این باره حامد مظاهریان معاون مسکن، اعلام کرد: دولت یازدهم خود را در برابر تعهدات دولت قبل، مسوول دانسته و همیت خود را بر ایفای آن قرار داده است، اما به این مورد بسنده نکرده و همزمان اندیشه متفاوت مبتنی بر مقوله سیاستگذاری استوار و بلندمدت بخش مسکن را در ذهن میپروراند. وی افزود: تمرکزی گذرا بر تفکرات و دیدگاههای سیاستگذاران دولت یازدهم در مقوله مسکن، نگرش همه جانبهای را حکایت میکند که مسکن را بهعنوان یک مقوله فرابخشی و دارای ارتباط تنگاتنگ با اقتصاد کلان درک کرده و اصلاحات نهادی و ساختارگرایانه را یک ضرورت در امر توسعه مسکن میپندارد. از دیدگاه سیاستگذاران این حوزه، بخش مسکن، یک مقوله چند بعدی و تامین آن مستلزم فراهم بودن زیرساختهای نهادی است. مواردی همچون تامین زمین، تامین منابع مالی، تامین امکانات و خدمات سکونتی، مساله حملونقل، مکانگزینی مناسب، شیوه ساختوساز، شناسایی مخاطبان متناسب با نیازهای اجتماعی و... مسائلی حائز اهمیت بوده و برنامهریزان بخش مسکن نباید معضلات 7 گانه آتی ناشی از عدم توجه مکفی به این موارد را نادیده و کماهمیت انگارند.

مظاهریان تصریح کرد: اجرای برنامههای شتابزده در صورت عدم فراهم بودن زیرساختهای مناسب، اغلب به بیراهه رفته و گاهی سیاستگذار را به اتخاذ تصمیمات متعارض مبتلا میکند. بهعنوان مثال عدم تامین مالی مناسب، منجر به سوق یافتن در مسیر استقراض از بانک مرکزی و چاپ پول پرقدرت خواهد شد؛ عدم فراهم بودن زیرساخت اطلاعاتی، منابع دولت را مصروف گروههای غیرنیازمند و هدر رفت منابع خواهد کرد و... مسائلی از این دست باعث شده تا حتی در دورههایی که بخش قابل توجهی از توان اجرایی و مالی دولت و وزارت راه و شهرسازی مصروف بخش مسکن شده، شاهد رفع مشکلات این بخش به نحو مقتضی نباشیم.

معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی در تشریح سیاستهای 9 گانه اتخاذ شده توسط دولت و بانک مرکزی برای خروج از رکود مسکن و بالطبع خروج کل اقتصاد از رکود، گفت: مرور عملکرد دولت یازدهم در بخش مسکن، تمرکز سیاستگذاری بر اصلاحات ساختاری بخش مسکن را تایید میکند. پیگیری و اجرای برنامههایی همچون توسعهای کردن بانک مسکن، توسعه نظام پیش فروش و استفاده از حسابهای امانی، راهاندازی صندوقهای ضمانت در حوزه مسکن، راهاندازی شرکتهای تامین سرمایه، صندوقهای سرمایهگذاری زمین و ساختمان، توسعه ابزارهای بیمهای در بخش مسکن، توسعه بازار رهن اولیه و ثانویه، صندوق تسهیلات و پسانداز منطقهای مسکن و صندوقهای پسانداز مسکن و... حاکی از رویکرد نهادی و ساختارگرایانه در حوزه مسکن است که منحصر به یک برنامه خاص نبوده و بهبود فضای کسب و کار، افزایش فعالیت و ارتقای نقش بخشخصوصی را هدف قرار داده است. هر چند اجرای این برنامهها مستلزم هماهنگی با دیگر دستگاهها و مشمول مرور زمان است، ولی اثرات آنها بسیار گستردهتر از برنامههای اجرایی خاص و کوتاهمدت بوده و میتواند در میانمدت و بلندمدت زمینه توسعه بخش مسکن را مهیا کنند.

سیاستگذار بخش مسکن بهرغم مشکلات عدیده مترتب بر پروژههای مسکن مهر و تخصیص تقریبا کامل منابع نقدی و فیزیکی در اختیار، برای تکمیل این پروژهها و در راستای حمایت از حقوق متقاضیان این برنامه، تمامی توان خود را برای اجرای برنامههای فوق و حرکت در مسیر خروج از رکود بخش مسکن متمرکز کرده است. معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی با اشاره به بررسیهای صورت گرفته در معاونت اعلام کرد: اقتصاد ایران، دارای یک ساختار خاص مبتنی بر اقتصادهای دولتی و تا حدود زیادی متاثر از تحولات سیاسی است. بنابراین نمیتوان انتظار داشت که سیاستهایی که برای رفع مشکلات اقتصادی بر مبنای اصول علم اقتصاد دیکته میشوند (از جمله سیاستهای تحریک تقاضا در دوره رکود)، در اقتصاد ایران از کارآیی حداکثری برخوردار باشند.

به عبارتی اجرای دستورالعملهای توصیه شده جهانی، برای اقتصاد ایران، الزاما واجد همان اثرات نخواهد بود. بنابراین منتسب کردن تمامی مشکلات اقتصاد یا تصورات ناصحیح از اثرات کوتاهمدت سیاستها، دور از نگاه علمی و کارشناسانه است. شایان توجه است که مشکلات ریشهای اقتصاد ایران، قدرت تحولزایی آن را بهشدت کاهش داده و قطعا سیاستهای نهادی و ساختاری در فاصله زمانی کوتاه، واجد اثرات خارقالعاده نخواهند بود، هر چند ممکن است برخی منتقدان صبوری لازم را در بازسازی ساختارهای اقتصادی نداشته باشند، اما باید بدانیم و باور داشته باشیم که اجرای تمامی این موارد بهخصوص موارد مبتلا به حوزه مسکن ضروری و بسیار مهم است.