تاکتیک دوم در عرضه مسکن

حرکت اولیه انتقال سرمایه و جنب و جوش در بازار ساختمانهای نیمهتمام از اواخر سال گذشته با پایان حبس پول در ساختمانهای نیمهکاره و گرایش دوباره سازندهها به اتمام واحدهای ناتمام، شروع شد.

سازندگان با مشاهده اتمام دوره رکوددر بازار معاملات مسکن و قرار گرفتن بازار خرید ملک در فاز پیشرونق مصمم به تکمیل واحدهای نیمهتمام خود و عرضه تدریجی آنها به بازار مسکن، همزمان با شروع دوره رونق معاملات در اواخر سال گذشته، اولین تاکتیک جدید عرضه مسکن را در پیش گرفتند. اثر این تاکتیک جدید خود را در شکل کاهش حجم سرمایهگذاری در ساختمانهای نیمهتمام –معادل 12 درصد در سال گذشته –نشان داد.

در ماههای گذشته از سال 95 هم اگرچه حجم صدور پروانههای ساختمانی همچنان شیب منفی داشت اما آمارهای مربوط به حجم تسهیلات پرداختی به سازندگان مسکن از سوی بانک عامل بخش مسکن نشان میدهد حضور سازندگان در بازار ساخت و ساز بیشتر از سال قبل شده است. تعداد تسهیلات پرداختی به بخش ساختوساز مسکن طی ماههای اخیر دستکم به میزان 50 درصد در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته، رشد کرده است.

این در حالی است که با توجه به آمارهای موجود از حجم ساخت و سازهای جدید، حضور بیشتر سازندگان در عرصه ساخت مسکن هماکنون بیشتر معطوف به بازار تکمیل ساختمانهای نیمهکاره و نیمهتمام است و عمده این تسهیلات صرف اتمام این واحدها شده است و نه ساخت و سازهای جدید. هرچند در بهار امسال رکود ساخت و ساز به لحاظ ارزش سرمایهگذاری سازندهها، به بالاترین حد خود طی سه سال اخیر رسید، اما در همین فصل بهرغم کاهش 4/ 6درصدی حجم «کل» سرمایهگذاریهای ساختمانی و همچنین کاهش 5/ 14 درصدی سرمایهگذاری در ساختمانهای «جدید»، سرمایههای محبوس در ساختمانهای «نیمهکاره»، 4/ 7 درصد کم شد که این اتفاق به معنای تمرکز دوباره سازندهها بر تکمیل واحدهای نیمهکاره به منظور عرضه سریع این واحدها به بازار تقاضا است.

اقدام دوم سازندهها برای عرضه

در روزهای اخیر با ورود تاکتیک دوم سازندگان به بازار عرضه مسکن، فرآیند تکمیل و اتمام واحدهای نیمهکاره شتاب بیشتری به خود گرفته است. هماکنون سازندگان مسکن شهر تهران در مناطق مختلف پایتخت به دو دسته تقسیم میشوند، برخی از این سازندگان که اغلب در قالب سازندگان «پرساخت» و حرفهای در بازار ساخت مسکن فعال هستند، هماکنون با دریافت تسهیلات ساخت و به امید عرضه واحدهای جدید در دوره رونق، عملیات تکمیل مجتمعهای مسکونی نیمهتمام خود را شروع کردهاند. این در حالی است که برخی دیگر از متفرقهسازها و افرادی که عمده فعالیتهای ساختمانی آنها بر حسب منافع ناشی از ساخت مسکن در دوره رونق تعریف میشود، هماکنون در کنار بازار معاملات ملک، بازار جدیدی ایجاد کردهاند که در این بازار هر دو سمت معامله، «سازنده» هستند. این گروه از سازندگان هماکنون مجتمعهای مسکونی نیمهتمام خود را بهصورت یکجا و با تخفیف قابلتوجه به بازار مسکن عرضه میکنند که عمده متقاضیان ساختمانهای آنها، سازندگان دارای توان مالی بیشتر هستند.

7ویژگی بازار فروش نیمهکارهها

بازار تازه تشکیلشده معاملات واحدهای نیمهتمام با هفت ویژگی عمده، شکل جدیدی از معاملات خرید ملک در بازار مسکن را تشکیل داده است که این بازار جدید در نهایت منجر به تقویت عرضه آپارتمان نوساز و آماده فروش، حداکثر تا یکسال آینده، یعنی همزمان با شروع فاز رونق در بازار معاملات خرید مسکن خواهد شد. اولین ویژگی بازار معاملات واحدهای نیمهتمام، به این موضوع برمیگردد که در این روش،هر دو سمت معامله، یعنی خریدار و فروشنده، «سازنده» هستند.

ویژگی دیگر، شرایط تعیین قیمت در بازار فروش این دسته از واحدها است. تحقیقات میدانی «دنیایاقتصاد» از بنگاههای معاملات ملکی مناطق مختلف شهر تهران نشان میدهد در حالحاضر عمده این معاملات به لحاظ قیمتی 10 تا 20 درصد «پایینتر» از واحدهای مشابه نوساز انجام میشود، به این معنا که فروشندگان ساختمانهای نیمهتمام، برای ترغیب سازندگان حرفهای به خرید این واحدها شرایط قیمتی را در مقایسه با واحدهای تکمیل شده و نوساز تعدیل کردهاند. این در حالی است که «غیرقابل استفاده بودن این واحدها» به دلیل نیمهکاره بودن ساختمان،ویژگی سوم این شکل از معاملات ملک محسوب میشود.

از سوی دیگر، بنا بر اظهار فروشندگان این ساختمانها، تا زمان تکمیل و آماده فروش شدن این واحدها حداکثر «یک سال» زمان مورد نیاز است؛ به این معنا که خریداران میتوانند همزمان با شروع دوره رونق در بازار مسکن این واحدها را تکمیل و به بازار فروش عرضه کنند که این مورد چهارمین ویژگی این گروه از معاملات ملکی محسوب میشود. ویژگی پنجم این معاملات، به این عامل بر میگردد که هم اکنون عمده فروشندگان ساختمانهای نیمهتمام در مناطق مختلف شهر تهران، «متفرقه سازها» و بساز و بفروشهای آماتور هستند که به دلیل عدم برخورداری از بنیه مالی کافی برای تکمیل پروژه و همچنین ضعف مدیریت هزینههای ساخت در دوران رکود ساختمانی، قادر به ادامه فرآیند ساخت نیستند و مایلند این واحدها را به فروش برسانند و از سرمایه خود برای خرید زمین یا ملک کلنگی به منظور ساخت و ساز جدید در دوره رونق، استفاده کنند.

این در حالی است که عمده متقاضیان خرید این ساختمانها نیز «سازندگان پرساخت» هستند که با در نظر گرفتن چشمانداز رونق معاملات ملک، از میانبرهای کسب درآمد در دوره رونق و ورود زودهنگام به بازار عرضه مسکن استقبال میکنند. بررسیهای «دنیای اقتصاد» از نحوه شکلگیری بسازوبفروشهای آماتور در بازار ساخت مسکن نشان میدهد، دوره فعالیت این دسته از سازندگان از اوایل سال 90 تحت تاثیر حمایت افراطی بانکها از سرمایهگذاران در ساختمانهای لوکس و غیرمصرفی از طریق شرکتهای وابسته بانکی آغاز شد، این حمایتها باعث شد حجم قابل توجهی ساختمان مسکونی بدون نیازسنجی بازار تقاضا به شکل پروژههای جدید در سالهای 90 تا 92 تعریف شود؛ طوری که سازندگان مبتدی مالک این پروژهها در حال حاضر به علت رکود مسکن دو سال اخیر برای تکمیل و فروش آنها عملا ناتوانند.

بخش دیگری از این سازندگان آماتور،شرکتها و افرادی هستند که فقط در اوج دوره رونق مسکن تصمیم به سرمایهگذاری و ساخت مسکن میگیرند؛ یعنی زمانی که بازار ساخت مسکن از هر نظر به خصوص «اطمینان از کسب سود بالا»برای سرمایهگذاران شرایط امنی دارد.

در صورتی که این گروه از افراد معمولا بدون توجه به شرایط سالهای بعد از رونق-رکود معاملات و ساخت مسکن-وارد عرصه ساختوساز میشوند. این سازندگان غیرحرفهای و آماتور، هم اکنون برای تکمیل و فروش ساختمانهایی که در دوره جهش قیمت مسکن-فاصله سالهای 91 و 92-شروع به ساخت آنها کردند ناتوان شدهاند و بنابراین به عرضه یکجای آپارتمانهای نیمهتمام به سازندگان حرفهای و مسلط به بازار روی آوردهاند. ششمین ویژگی بازار معامله ساختمانهای نیمهکاره به «قرار گرفتن عمده این ساختمانها در مراحل میانی ساخت»، یعنی قبل از انجام نازک کاری برمیگردد.

در واقع این ساختمانها عمدتا در مراحلی قرار دارند که مطابق با اعلام سازندگان آنها، برای تکمیل شدن حداکثر به یک سال زمان نیاز دارند. ویژگی هفتم به «برخورداری بخش قابل توجهی از این پروژهها از وام بانکی ساخت مسکن» اختصاص دارد؛ حجم قابل توجهی از ساختمانهای نیمهکاره که هم اکنون بهصورت یکجا به بازار مسکن عرضه شدهاند از تسهیلات ساخت برخوردارند، ضمن اینکه مطابق با رویه فعلی نظام بانکی، هم اکنون وام ساخت بدون سپرده-تسهیلات سه رقمی 130 تا 150 میلیون تومانی ساخت مسکن-به پروژههای نیمهکاره هم پرداخت میشود و این ویژگی به نوعی یک امتیاز خاص برای این پروژهها نیز محسوب میشود.

سه پیامد فروش نیمهکارها

 بخش عمده عرضه یکجای ساختمانهای نیمهتمام به بازار مسکن با هدف حرکت سازندهها به مناطق «جذابتر» و «پرتقاضاتر» پایتخت برای خرید مسکن در دوره رونق، صورت میگیرد.

به این معنا که هم اکنون برخی سازندگان، با هدف ساخت واحدهای جدید در مناطقی که پیشبینی میشود با شروع دوره رونق، معاملات آپارتمان هم در آنها رونق بیشتری نسبت به سایر مناطق داشته باشد، اقدام به فروش یکجای ساختمانهای نیمهتمام و خرید زمین در مناطق پرتقاضاتر شهر تهران میکنند. به این ترتیب، اولین پیامد فروش ساختمانهای نیمهکاره در مقطع زمانی فعلی، مربوط به هدفی است که این گروه از سازندگان هماکنون در بازار ساخت و ساز دنبال میکنند. یعنی فروش آپارتمانهای نیمهکاره و استفاده از منابع حاصل از آن برای شروع عملیات جدید ساختمانی در مناطق پرتقاضا و پرکشش به لحاظ حجم معاملات خرید آپارتمان. پیامد دوم، به «اثر مثبت فروش نیمهکارهها در افزایش حجم عرضه آپارتمانهای نوساز» حداکثر طی یک سال پیش رو بر میگردد.

در جریان فروش ساختمانهای نیمهکاره از سوی سازندگان آماتور به سازندگان دارای توان مالی و حرفهای بیشتر، زمینه افزایش عرضه آپارتمان نوساز و آماده فروش در ماههای پیش رو افزایش مییابد و در نتیجه بازار معاملات مسکن برای رونق سال آینده از ناحیه سمت عرضه از هم اکنون در حال آماده شدن قرار دارد.

پیامد سوم که در واقع از دو پیامد اول سرچشمه میگیرد، به «رونق ساخت و سازهای جدید و خروج بازار ساخت مسکن از رکود» در نتیجه معامله نیمهکارهها در بازار مسکن برمیگردد. رواج این نوع معامله ملک در بازار مسکن میتواند با واگذاری ساختمانهای نیمهکاره به سازندگان برخوردار از توان ساخت و همچنین خرید زمین از سوی برخی دیگر از سازندگانی که مایل به شروع عملیات ساختمانی جدید در مناطق پرتقاضا هستند، ساختوسازهای جدید را از حالت رکودی خارج کرده و به دوره رونق وارد کند.

بررسیهای «دنیای اقتصاد» از ابعاد شکل تازه معاملات مسکن-خرید و فروش نیمهکارهها-حاکی است هم اکنون این معاملات عمدتا در 3 منطقه شمالی شهر تهران(مناطق 1 تا3) بهعنوان محل ساخت واحدهای لوکس و گرانقیمت و همچنین دو منطقه مصرفی پایتخت-مناطق 4 و 5-بیش از سایر مناطق،صورت میگیرد. هر چند این گونه معاملات هم اکنون در سایر مناطق پایتخت هم مشاهده میشود اما عمده خرید و فروش نیمهکارهها در 5 منطقه گفته شده متمرکز است. عرضه واحدهای نیمهکاره بهعنوان شکل جدید فروش آپارتمان در حالی هم اکنون بهصورت یکجا به سازندگان پرساخت صورت میگیرد که برخی از سازندگان به جای فروش یکجای واحدهای نیمهکاره، از این شیوه برای پیش فروش واحدهای نیمهتمام به متقاضیان مصرفی نیز استفاده میکنند.

تصفیه بازار ساخت از آماتورها

عرضه ساختمانهای نیمهکاره هم اکنون به نوعی پالایش بازار ساخت و ساز پایتخت از بساز و بفروشهای غیرحرفهای با انصراف داوطلبانه این گروه از سازندگان از ادامه ساخت و ساز نیز به حساب میآید. به گزارش «دنیای اقتصاد» موج دوم خروج سازندگان غیرمتخصص از چرخه ساختوسازهای مسکونی پایتخت در حالی طی روزهای اخیر با واگذاری یکجای واحدهای نیمهکاره به سازندگان پرساخت در برخی مناطق شهر تهران آغاز شده که پیش از این موج اول خروج برخی از این گروه سازندگان، از بازار ساخت مسکن طی دست کم یک سال گذشته شروع شده بود.

برخی بسازوبفروشهای آماتور و کم ساخت شهر تهران در حالی هم اکنون مجتمعهای نیمهکاره خود را برای فروش یکجا به بازار مسکن عرضه کردهاند که حجم قابل توجهی از این سازندگان غیر حرفهای پیش از این و در نتیجه رکود ساختمانی، از دو سال گذشته، به تدریج از ادامه فعالیت در بازار ساختوساز بازمانده و از این بازار خارج شده بودند. کارشناسان مسکن «ضعف بنیه مالی و مدیریتی» برای ادامه ساختو ساز در شرایط رکودی را مهمترین علت حذف خودکار بسازو بفروشهای آماتور و غیر متخصص از چرخه ساخت مسکن میدانند.

هماکنون موج عرضه یکجای مجتمعهای مسکونی نیمهکاره در پایتخت از سوی بسازوبفروشهای کم ساخت یا افرادی که پیش از این مازاد سرمایههای خود را صرف ساخت یک یا تعداد محدودی مجتمعهای مسکونی کم واحد میکردند، در بازار معاملات مسکن مشاهده میشود که پیش از این محسوس نبود. این شکل جدید از واگذاری یکجای واحدهای مسکونی که پیش از این و به خصوص در دورههای رونق بازار مسکن حتی بهصورت موردی هم به راحتی قابل جست و جو و شناسایی نبود هم اکنون زمینه فعالیت سازندگان حرفهای در بازار ساخت مسکن را نسبت به سالهای گذشته فراهم تر کرده است.