فرمول ضدتوهمی فروش مسکن

دلالان مسکن معتقدند تصور فروشندهها درباره ظرفیت سمت تقاضا برای افزایش قیمت مسکن، باید «اصلاح» و فرآیند تعیین قیمت با «احتیاط» انجام شود. مشخصات واحدهای پرفروش سه ماه گذشته اعلام شد.

50 مشاور املاک با شرکت در نظرسنجی که برای بررسی آینده کوتاهمدت بازار مسکن انجام شد، بر اساس متغیرهایی که مورد توجه قراردادهاند، دمای معاملات در بازار شب عید را بهصورت مشروط «گرمتر» پیشبینی کردند. مشاوران املاک که حلقه واسط بازار نقلوانتقالات ملکی هستند و از نزدیک در جریان ظرفیت اقتصادی خریداران و فروشندگان قرار دارند، اعتقاد دارند افت پاییزی برای خریداران یک دستاورد به همراه داشته که همان «سلب نیروی محرک از نوسانات قیمت مسکن» بوده است. کمااینکه رشد قیمت مسکن در تهران طی نیمه اول امسال ماهانه یک تا 2 درصد بوده است اما در دو ماه اخیر، نرخ رشد قیمت ماهانه تقریبا صفر شد. مشاوران املاک که با نگاه به گذشته بازار، آینده را پیشبینی میکنند، اعتقاد دارند در میانه و اواخر پاییز عمده فروشندگان برای افزایش قیمت پیشنهادی خیز برداشتند و همین امر سبب شد حجم معاملات مسکن کاهش یابد و نرخ رشد قیمت قطعی به صفر نزدیک شود. واسطههای ملکی این حرکت فروشندهها را «توهم فروش» میدانند و تاکید میکنند که فروشندهها اکنون در واکنش به افزایش حجم معاملات مسکن در نیمه اول امسال، نباید جوزده شوند.

رفتار درست این است که با حفظ خونسردی در اعلام قیمت پیشنهادی قدری احتیاط کنند. آنها با تشریح این شرط و فرمول ضد تورمی برای فروش زمستانی در بازار مسکن، اظهار میکنند که در چند ماه اخیر، در بنگاهها به تعداد زیادی «انصراف از خرید در لحظه جستوجو» روبهرو شدهاند؛ یعنی تعداد متقاضیانی که برای دستکم دوبار به بنگاه مراجعه کردهاند، ناچیز بوده است. این اتفاق نشان میدهد که اکنون متقاضیان خرید با وجود اینکه به بازار مسکن تا حدودی اعتماد پیدا کرده و به این باور رسیدهاند که به کمک وام میتوانند خانهدار شوند، در عین حال ظرفیت و کشش پذیرش قیمت بالا را ندارند. این افراد بر اساس اطلاع از قیمتهای قبلی، محلهای را برای یافتن آپارتمان مطلوب خود جستوجو میکنند و وارد بنگاه میشوند؛ بنابراین لازم است فروشندهها قیمت پیشنهادی را متناسب با قیمت آپارتمانهای فروش رفته در سهماه گذشته، تعیین کنند و فروشندههایی که فایل قدیمی برای فروش در بنگاه دارند، از دستکاری و افزایش قیمت پرهیز کنند. به اعتقاد مشاوران املاک با تکیه بر این فرمول، بازار شب عید قطعا گرمتر خواهد شد. انعطافی که اکنون دلالان از فروشندگان توقع دارند، در یکی، دوهفته اخیر در برخی محلهها دیده شده است، به این معنا که یک «تخفیف لحظه آخری» دستکم معادل حق کمیسیون مشاور املاک را پای معامله و بعد از توافق قیمتی قبلی، برای خریدار درنظر میگیرند. چنین اقدامی میتواند تلنگری برای جلب متقاضیان خرید به انعقاد قرارداد باشد.

به بیان دیگر، اکثر واسطههای ملکی پافشاری فروشندگان روی قیمتهای پیشنهادی بالا و توقع افزایش قیمت نسبت به تابستان را عامل اصلی افت پاییزی حجم معاملات دانستند، اما در عین حال اقلیت پاسخگویان حضور کمرنگ متقاضیان خرید مسکن در بازار پاییز را که ناشی از دو عامل «شوک دلاری» و «تقارن پاییز با ایام محرم و صفر» بوده است، برای وضعیت کنونی بازار موثر توصیف کردند.

نتایج این نظرسنجی از مشاوران املاک که در مناطق 22گانه تهران مشغول فعالیت هستند حاکی است، اغلب واسطههای ملکی ریزش پاییزی معاملات را یک رخداد مقطعی تلقی میکنند.

هر چند 70 درصد شرکتکنندگان در نظرسنجی حجم تقاضای بازار نسبت به پاییز سال گذشته را که اولین سیگنالهای خروج از رکود و پیشرونق در آن زمان مشاهده شد، بیشتر ارزیابی کردند، اما یک گروه 30 درصدی نیز از کاهش تقاضا در پاییز خبر دادند و حضور متقاضیان خرید مسکن در بازار ملک را به دلیل تقارن با ایام محرم و صفر و اعتقادات مردم مبنی بر اینکه از معامله در این ماهها پرهیز میکنند، کمتر از پاییز سال گذشته توصیف کردند. البته این تقارن در پاییز سال گذشته نیز با اختلاف 11 روز برقرار بود اما از اواخر آبان و با اتمام ماههای قمری مذکور، حجم معاملات بهصورت محسوس مجددا رشد کرد.

در این نظرسنجی که 10 آزمون شفاهی درباره وضعیت موجود بازار مسکن و چشمانداز فصل آتی برگزار و پاسخها بهصورت تستی و تشریحی از شرکتکنندگان دریافت شد، 90 درصد از شرکتکنندگان میزان عرضه را بهعنوان پیششرط رونق مطلوب توصیف کردند به نحوی که 45 درصد از آنها از افزایش عرضه نسبت به تابستان خبر دادند و 45 درصد نیز اعلام کردند حجم عرضه تغییری نکرده و همچون تابستان، تعداد فایلها متناسب با تقاضا در سطح قابل قبولی قرار دارد.

هر چند اظهارنظر واسطهها در مناطق مختلف پایتخت با یکدیگر متفاوت و بعضا مغایر است، اما 55 درصد از شرکتکنندگان از پافشاری فروشندهها برای افزایش قیمت خبر دادند. اغلب این افراد از تاثیر فروشندهها بر بازار خبر داده و میگویند: فروشندهها در پاییز قیمتهای پیشنهادی را قدری بالاتر اعلام کردهاند و روی افزایش قیمت مصر هستند. آنها دو عامل را در این پافشاری موثر ارزیابی میکنند، نخست اقبال خریداران در بازار تابستان و رکوردزنی حجم معاملات در مردادماه امسال که سبب شده فروشندگان آپارتمان با تشخیص نیاز بازار قیمتها را قدری افزایش دهند، اما با وجود تشخیص درست این نیاز، مشاوران املاک به مالکان توصیه میکنند به این شکل با پیشرونق بازار مواجه نشوند؛ چراکه در این صورت خریداران نسبت به وضعیت بازار ناامید میشوند و بازار در زمستان امسال همچون سالهای 92 و 93 به خواب زمستانی میرود.

به گفته برخی از شرکتکنندگان در نظرسنجی، بعضا یک مشاور املاک، ملکی را به متقاضی خرید پیشنهاد داده و او پس از چند هفته جستوجو در بازار و بررسی دیگر فایلها، در نهایت برای معامله این ملک بازگشته است، اما در آن زمان فروشنده، قیمت را افزایش داده و دیگر حاضر نیست با قیمت تابستان معامله کند. نتیجه این رفتار فروشندگان این است که خریداران اعتماد خود را به بازار از دست میدهند و معامله را به زمان دیگری موکول میکنند؛ به ویژه اینکه بازسازی اعتماد در بازار مسکن بعد از دو سال رکود نیازمند زمان زیادی است.

دومین عامل موثر بر اصرار فروشندگان به افزایش قیمت، شوک ارزی است که بازار در هفتههای اخیر و به دنبال اعلام نتایج انتخابات ریاست جمهوری آمریکا تجربه کرد. همزمان با برنده شدن ترامپ بازار طلا و ارز بهعنوان دو بازار مهم ایران که در یک دهه اخیر بیش از هر زمان دیگری به کانون مختصات بازار سرمایهگذاری تبدیل شده است، تحت تاثیر قرار گرفت، به نحوی که نرخ دلار تا سههزار و 940 تومان افزایش یافت. هر چند اغلب تحلیلگران اقتصادی این افزایش قیمت را موقتی میدانستند و در چند روز گذشته نیز هر دو نرخ مذکور روند کاهشی در پیش گرفتهاند اما فروشندگان بازار ملک آینده اقتصادی را نامعلوم ارزیابی و اینطور گمانهزنی کردند که ممکن است قیمت مسکن نیز رو به افزایش باشد. بر این اساس فروشندهها به گفته دلالان ملک، سفتتر از همیشه روی قیمت بالاتر از تابستان پافشاری کردند. در مقابل 25 درصد از شرکتکنندگان نیز اعلام کردهاند که قیمتها در تابستان تغییر زیادی نداشته است. این افراد اغلب در مناطق مصرفی نظیر 4، 5 و 14 فعالیت میکنند. یک اقلیت 20 درصدی نیز معتقدند فروشندهها برای کاهش قیمت آمادگی دارند. آنها معتقدند بین قیمت پیشنهادی اولیه با نرخی که پای معامله ثبت میشود، تفاوت بسیار زیادی وجود دارد و اغلب، حباب قیمت پیشنهادی در نرخ نهایی محاسبه نمیشود. البته بر اساس اظهارات شرکتکنندگان در نظرسنجی، مانور کاهشی روی قیمت ملک بیشتر در مالکان املاک میانسال و کهنسال با میانگین سنی بیش از 10سال مشهود است.

مقصر ریزش پاییزی معاملات

71 درصد از شرکتکنندگان در نظرسنجی ریزش معاملات در بازار پاییزی را بیش از هر چیزی به مانور قیمتی فروشندگان نسبت دادهاند. این اکثریت قاطع اعتقاد دارند بازار اصطلاحا به دست فروشندگان افتاده و آنها قصد ندارند املاک خود را به قیمتهای تابستان معامله کنند و امیدوار هستند بتوانند در ماههای آتی گرانتر از ارقام کنونی ملک خود را بفروشند. در مقابل 20 درصد از شرکتکنندگان متقاضیان خرید مسکن را عامل اصلی ارزیابی کردهاند. استدلال این گروه بر مبنای کاهش تقاضای پاییزی استوار است و معتقدند اگر خریداران بازار را ترک نکنند، مالکان هم برای فروش مصممتر خواهند شد.

در عین حال یک گروه اقلیت 9 درصدی سایر عوامل را در این ریزش پاییزی مقصر میدانند. آنها از گران بودن وام مسکن بهعنوان عامل عدم اقبال متقاضیان خرید سخن گفته و معتقدند که وضعیت عمومی بودجه متقاضیان مناسب نیست و با بنیه مالی ضعیف قصد خرید مسکن دارند. از طرفی وام اوراق حق تقدم مسکن با سقف 110 میلیون تومان که اکنون در بازار بیشتر از سایر انواع وام مسکن استفاده میشود، تسهیلات گرانقیمتی محسوب میشود که باید حدود سه برابر آن را بازگرداند. از آن مهمتر اقساط سنگین این وام است که حدود یکمیلیون و 700 هزار تومان اعلام شده و به گفته مشاوران املاک، بیشترین مشکل متقاضیان خرید مسکن با این اقساط بالا است.

55 درصد شرکتکنندگان در نظرسنجی که اغلب در مناطق مصرفی تهران فعالیت میکنند، سهم واحدهای 70تا90 مترمربعی را در معاملات پاییز بیشتر ارزیابی و اظهار کردند: اغلب متقاضیان ملک آپارتمانهای دوخوابه و میانمتراژ را برای خرید انتخاب میکنند.

به اعتقاد 25 درصد از مشاوران املاک شرکتکننده در این نظرسنجی، واحدهای کوچکمتراژ با مساحت کمتر از 70 متر مربع در صدر تقاضا قرار داشته و در نهایت یک گروه 20 درصدی که عمدتا در مناطقی نظیر یک، دو و سه فعالیت میکنند، سهم آپارتمانهای بزرگمتراژ با مساحت بیش از 90مترمربع را در معاملات پاییزی بیش از سایر گروهها ارزیابی کردند. البته در این مناطق تیراژ تولید آپارتمانهای با مساحت کمتر از 90 مترمربع نیز کمتر از سایر مناطق است و متقاضیان خرید نیز از بنیه مالی بیشتری برخوردارند.

به اذعان مشاوران املاک بازار آپارتمانهای چندسال ساخت بسیار گرمتر از آپارتمانهای کلیدنخورده است به نحوی که 60درصد از شرکتکنندگان آپارتمانهای چندساله را به دلیل قیمت مناسبتر در صدر تقاضا ارزیابی میکنند. آنها معتقدند واحدهای کلیدنخورده مشتریان خاص خود را دارند و تقاضای آنها در سال جاری همواره کمتر از آپارتمانهای چندساله بوده است. 30 درصد مشاوران املاک نیز خلاف این گزاره را تایید و اعلام میکنند در طول پاییز واحدهای کلیدنخورده بیشتری نسبت به تابستان فروختهاند.

این گروه علت ازدیاد معاملات کلیدنخوردهها در پاییز را ناشی از انباشت آنها در طول تابستان ارزیابی میکنند. به گفته این واسطههای ملکی، بخش زیادی از واحدهای کلیدنخورده به دلیل قیمت پیشنهادی بالا در تابستان فروش نرفتهاند، چراکه در رقابت با فایلهای ارزنده چندسال ساخت که از امکانات خوبی برخوردار بوده و در عین حال قیمت پایینتری داشتهاند، مغلوب شدند. در عین حال باید یادآور شد که بهطور کلی آپارتمانهای نوساز تا پنج سال ساخت در دوماه اول پاییز همچون اغلب ماههای اخیر بیشترین حجم معاملات را به خود اختصاص دادهاند اما مشاوران املاک تاکید دارند که درصد کمی از آنها کلیدنخورده بوده است. یک اقلیت 10 درصدی نیز سهم معاملات کلیدنخورده و چندسال ساخت را در مناطق مصرفی برابر ارزیابی کردهاند. درست نیمی از مشاوران املاک اعتقاد دارند که بازار ساختوساز نیز در پاییز نسبت به تابستان و بهار تحرک داشته است و در مقابل 50 درصد آنها منکر این تغییر میشوند.

تاییدکنندگان گرمتر شدن بازار ساختوساز از احتمال کاهش چشمگیر فایلهای نوساز در ماههای آتی خبر داده و آینده را این طور ارزیابی کردند که نیاز به واحدهای نوساز جدیتر خواهد شد. بر اساس اظهارات آنها، در محلههایی نظیر گیشا و جنتآباد جنوبی که مطلوبیت ویژه و در عین حال قیمت مناسبتری در مقایسه با مناطق گران تهران دارد، سازندگان در حال خرید و ذخیره کردن املاک کلنگی برای ساختوسازهای آتی هستند. با این حال کسانی که معتقدند بازار ساختوساز هنوز تغییر جدی نداشته و سرد است، به افزایش چشمگیر هزینههای ساخت و قیمت بالای مصالح اشاره کردهاند اما در عین حال تاثیر عوامل روانی را بیشتر دانستند.

تقریبا نیمی از شرکتکنندگان در این نظرسنجی از بیاعتمادی سازندگان به بازار سخن گفتند و اظهار کردند: اغلب آنها تصور میکنند پیشرونق کنونی در بازار یک حباب است و تقاضا قرار نیست در این سطح باقی بماند، از اینرو میل چندانی برای ساختوساز ندارند و نگران هستند که دوباره در دام «خواب سرمایه در بازار مسکن» بیفتند. برخی نیز بلوکه شدن سرمایه سازندگان را عامل سردی بازار ساختوساز ارزیابی میکنند و اعتقاد دارند اگر وضعیت بازار زمستانه طبق پیشبینیها گرمای تابستان را داشته باشد، قدری از این سرمایهها آزاد خواهد شد و طبعا دوباره در بازار ملک سرازیر میشود.

فن بدل برای تحریک بازار

واسطههای ملکی شرکتکننده در این نظرسنجی، معتقدند تحریک بازار هم به نفع خریداران و هم به نفع فروشندگان است. آنها در پاسخ به پرسشی که از آنها توصیهای به خریداران و فروشندهها در شرایط کنونی را خواسته بود تا بهعنوان فنبدل تحریک بازار استفاده شود، اظهار کردند که نمیتوان از فروشنده درخواست کرد ملک خود را به حراج بگذارد یا متقاضی خرید برای تقویت بنیه مالی خود را در فشار قرار دهد، اما میتوان به فروشندگان توصیه کرد که در اعلام قیمت پیشنهادی، میانگین قیمت واحدهای فروشرفته دو ماه اخیر را لحاظ کنند چراکه حتی اگر حاضر به تخفیف پای معامله باشند، اعلام قیمتهای بالا در گام اول، خریداران را دلسرد میکند و میتواند به خروج دوباره آنها از بازار منجر شود.

از طرفی مشاوران املاک اعتقاد دارند خریداران نیز برخی اوقات رفتاری عکس آنچه باید را از خود بروز میدهند و زمانی که قیمتها حباب پیدا میکند، از ترس گرانتر شدن ملک ممکن است با عجله خرید خود را انجام دهند، در حالی که معامله در یک بازار آرام قطعا منفعت بیشتری برای آنها دارد و از اینرو اکنون زمان مناسبی است که آنها با حضور در بازار انتخاب خود را انجام دهند. اما تقریبا اکثریت قریب به اتفاق پاسخگویان انعطاف فروشندهها در قیمت پیشنهادی را مهمترین عامل تحریک بازار ارزیابی کردند و آن را عاملی برای ممانعت از پسروی خریداران از بازار دانستند.

عقبایی: بازار فاقد ظرفیت افزایش قیمت است

رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران پیشبینی کرد سیر صعودی حجم معاملات تا 15 اسفند با شیب ملایم ادامه پیدا کند و پس از آن به مدت یک ماه (تا پایان نوروز) تحرک در بازار مسکن با کاهش روبهرو شود. حسام عقبایی با اشاره به اینکه حجم تقاضا در تهران از پاییز سال گذشته تاکنون سیر صعودی داشته است، گفت: این سیر صعودی در ایام پاییز نیز با شیب بسیار ملایم وجود داشت.

وی با بیان اینکه آمار صدور پروانه ساختمانی در سالهای 93 و 94 حدود 50 درصد و در سهماه نخست امسال نیز 17 درصد کاهش داشته است، افزود: به این ترتیب با کاهش حجم تیراژ آپارتمانسازی، حجم عرضه در پاییز امسال تغییر محسوسی نسبت به ماههای اخیر نداشته است. عقبایی معتقد است بازار مسکن در حال حاضر ظرفیت افزایش قیمت را ندارد و فروشندگان دستکم تا شش ماه آینده انتظار افزایش قیمت نداشته باشند. عقبایی با بیان اینکه در حال حاضر واحدهای کوچکتر از 80 مترمربع در صدر تقاضا قرار دارند، یادآور شد: در حال حاضر فروش واحدهای چندسال ساخت که تقریبا 20 تا 30 درصد نسبت به آپارتمانهای کلیدنخورده ارزانتر هستند، بیشتر است چراکه با قدرت خرید متقاضیان مسکن تناسب دارد. وی معتقد است مهمترین مقصر ریزش حجم معاملات در پاییز نسبت به فصل تابستان، سیاستهای پولی و بانکی کشور بوده که به کاهش تیراژ تولید مسکن منجر شده است.

عقبایی در این رابطه توضیح داد: بهطور کلی گروهی از خریداران «مصرفی» در بازار حضور دارند و گروهی دیگر هنوز تصمیم خرید خود را جدی نکردهاند. رئیس اتحادیه مشاوران املاک درباره علت استمرار رکود ساختوساز در کشور با وجود تحرک بازار مسکن گفت: علاوه بر سیاستهای پولی و بانکی که نیازمند اصلاح است، سیاستهای تشویقی در حوزه تولید مسکن نیز وجود ندارد. وی به نقش مهم «زمین» در تولید مسکن اشاره کرد و خواستار ایجاد یک ستاد مدیریتی برای واگذاری زمین به شهرداریها و بنیاد مسکن شد.

عقبایی افزود: باید سازوکاری درخصوص نحوه واگذاری زمین به تولیدکنندگان و انبوهسازان واقعی ازسوی نهادهای مختلف اعم وزارت راهوشهرسازی، شهرداری و بنیاد مسکن تعیین شود. وی همچنین خواستار پیشبینی مشوقهای مالیاتی برای افزایش حجم ساخت مسکن و خروج بازار ساختوساز از رکود شد. عقبایی به فروشندگان بازار ملک توصیه کرد منتظر رشد قیمت نباشند و از متقاضیان خرید درخواست کرد با توجه به ثبات نسبی قیمتها و شرایط آرام بازار، معامله خود را به وقت دیگری موکول نکنند و مطمئن باشند اگر ملکی بفروشند، این طور نیست که بازار آبستن افزایش قیمت ناگهانی باشد و نتوانند خرید دیگری انجام دهند.