هشت نکته مهم از بازار مسکن

کارشناسان معتقدند بازار مسکن هماکنون از هشت ناحیه عمده برای ماههای پیش رو قابل پیشبینی است که این پیشبینیها با توجه به متغیرهای مهم و اثرگذار بر بازار مسکن و شرایط فعلی، قابل تحلیل است.هماکنون عمده متقاضیان خرید و فروش مسکن و همچنین سازندگان آپارتمانهای مسکونی سوالاتی را در خصوص نحوه و میزان تحولات بازار مسکن تا پایان سال و همچنین سال بعد مطرح میکنند که کارشناسان اقتصاد مسکن با توجه به شرایط موجود، به این سوالات پاسخ میدهند.

به اعتقاد کارشناسان، هماکنون بازار معاملات مسکن در دوره پیش رونق-دوره مابین رکود و رونق به لحاظ حجم معاملات خرید و فروش آپارتمان-قرار گرفته است.افزایش نسبی حجم معاملات مسکن به اضافه ثبات قیمت مسکن در کف حمایتی، همچنین شروع ریزنوسانات جزئی قیمت مسکن در برخی مناطق پایتخت، موجب شده است که کارشناسان مقطع زمانی فعلی را بهعنوان دوران مناسب برای خرید مسکن از سوی متقاضیان مصرفی، به خریداران مسکن توصیه کنند.با این حال، کارشناسان اقتصاد مسکن با پاسخ به هشت سوال اساسی که هماکنون از سوی عمده متقاضیان خرید و فروش آپارتمان و همچنین سازندگان و واسطههای ملکی و سایر فعالان بازار ملک مطرح میشود، نقشه راه بازار مسکن را دستکم تا نیمه سال آینده ترسیم میکنند.

اولین موضوعی که بهنظر میرسد عمده متقاضیان خرید و فروش یا سایر فعالان بازار مسکن تمایل به کسب اطلاع درباره آن داشته باشند این است که هماکنون بازار مسکن به لحاظ «موقعیت زمانی» در چه مقطعی واقع شده است، به عبارت دیگر بازار مسکن درحال حاضر در چه نقطهای قرار دارد؟کارشناسان در پاسخ به این سوال میگویند: هماکنون بازار مسکن تحت تاثیر چند متغیر عمده واثرگذار در «دوره پیش رونق» واقع شده است؛یعنی دورهای که در آن معاملات خرید آپارتمان از حالت رکودی خارج شده و در مسیر حرکت به سمت رونق قرار دارد اما هنوز رونق کامل در آن اتفاق نیفتاده است.

افزایش نسبی حجم معاملات مسکن طی ماههای اخیر ناشی از تثبیت قیمت مسکن و همچنین تقویت قدرت خرید متقاضیان مسکن به واسطه سقف جدید تسهیلات بانکی در کنار سپری شدن دوره رکود مسکن و بهبود متغیرهای اثرگذار در اقتصاد کلان، مهمترین دلایلی است که کارشناسان با اشاره به آن ها، مقطع زمانی فعلی را دوره خروج از رکود وقرار گرفتن در مسیر رونق-فاز پیش رونق-توصیف میکنند.این درحالی است که اغلب فعالان بازارمسکن برای فهم بهتر تحولات در این بخش تمایل به آگاهی از مهمترین علل رکود مسکن طی سالهای اخیر دارند.

رکودی که پس از جهش قیمت مسکن از اواسط سال 92 در بازار مسکن شروع شد و با عمیق شدن در سال 93، نهایتا تا اواخر سال 94 (نقطه شروع بهبود حجم معاملات مسکن)، در بازار مسکن ادامه یافت.کارشناسان میگویند: افزایش شدید و جهش قیمت مسکن در سالهای 90 تا 92 و حجم قابل توجه ساختوساز در آن سالها، تحتتاثیر جهش قیمت مسکن، کاهش صادرات نفت و رشد اقتصادی در سالهای 91 تا 94، در کنارنرخ بالای سود واقعی بانکی در سالهای 92 به بعد مهمترین دلایل بروز رکود و تشدید آن طی سالهای اخیر محسوب میشود.مجموعه این عوامل موجب شد با افت میزان تقاضای موثر در بازار مسکن، حجم ساخت وسازهای جدید نیز کاهش پیدا کند و در نتیجه رکود در بازار معاملات و ساخت مسکن تعمیق شود.

این در حالی است که متغیرهایی همچون افزایش نرخ رشد اقتصادی، افزایش تسهیلات خرید مسکن و کاهش نرخ سود بانکی میتواند در تسریع ورود بازار مسکن به فاز رونق نقش مثبت ایفا کند.سومین ابهام فعلی فعالان و متقاضیان بازار مسکن در حال حاضر، تحولات پیش رو در «قیمت مسکن» دست کم در کوتاهمدت و میانمدت است؛ فعالان بازار مسکن تمایل دارند بدانند که آیا طی ماههای پیش رو امکان کاهش مجدد قیمت در بخش مسکن وجود دارد؟

اگر چه قیمت واقعی آپارتمانهای مسکونی طی سالهای بروزشرایط رکودی در بازار مسکن کاهش یافت اما هماکنون ریزنوسانهای قیمتی-عمدتا کمتر از نرخ تورم-در بازار مسکن آغاز شده است و همین امر نشان میدهد امکان کاهش مجدد قیمت مسکن طی ماههای پیش رو عملا «منتفی» است.کارشناسان معتقدند قیمت واقعی مسکن هماکنون در نقطه مناسبی برای پاسخ به نیاز متقاضیان مصرفی قرار گرفته است و از این رو مقطع فعلی، زمان مناسبی برای خرید مسکن از سوی متقاضیان مصرفی محسوب میشود.

کارشناسان در عین حال توصیه میکنند هر چند امکان کاهش مجدد قیمت مسکن در کوتاهمدت و میانمدت منتفی است اما این موضوع به معنای رشد جهشگونه قیمتها در بازار فروش آپارتمانهای مسکونی هم نیست. بنابراین نیازی نیست متقاضیان مصرفی مسکن برای خرید ملک مورد نظر خود دست به اقدامات هیجانی بزنند.

چهارمین سوال فعالان بازار مسکن بهخصوص متقاضیان خرید آپارتمان به «شرایط سرمایهگذاری» در این بازار برمیگردد. برخی متقاضیان خرید مسکن تمایل دارند بدانند که آیا مقطع زمانی فعلی، زمان مناسبی برای خرید مسکن به انگیزه سرمایهگذاری و نه برای تامین نیاز سکونتی است یا خیر؟به اعتقاد کارشناسان، هماکنون بازدهی در سایر حوزههای اقتصادی، خصوصا در بانکها، بیشتر از بازار مسکن است، بنابراین خطری از بابت هجوم تقاضای سفته بازی به بازار مسکن متقاضیان مصرفی را از بابت تغییر چشمگیر در قیمتها تهدید نمیکند.

این درحالی است که کارشناسان در عین حال به متقاضیان خرید مسکن توصیه میکنند هرچند در کوتاهمدت، بازدهی سپرده گذاری در بانکها بیشتر از بازار مسکن است اما بازار مسکن هماکنون بازاری امن و با ثبات و همچنین قابل پیشبینی برای سرمایهگذاری است؛ بهخصوص در بخش ساخت وسازهای مصرفی که هماکنون عمده تقاضا در بازار مسکن از سوی این طیف از متقاضیان خرید آپارتمان شکل گرفته است.کارشناسان اقتصاد مسکن همچنین درخصوص «میزان تغییرات حجم معاملات» خرید و فروش مسکن در سال ۹۵ پیشبینی میکنند، بهطور قطع حجم معاملات مسکن در سال 95 بیش از سال گذشته خواهد بود و این موضوع هماکنون نیز در آمارهای موجود بخش مسکن و مقایسه آن با مدت مشابه سال گذشته مشهود است.

تابستان امسال حجم معاملات خرید وفروش مسکن در شهر تهران بین 20 تا 30 درصد در مقایسه با تابستان سال گذشته رشد کرد.ششمین موضوع مورد علاقه فعالان بازار مسکن آگاهی از«تغییرات نرخ رشد اجاره بها» در سال ۹۵ و به تبع آن تحولات بازار اجاره در سال آینده است؛ براساس برآورد کارشناسان اقتصاد مسکن، سالجاری تحولات اجاره بها کمتر از نرخ تورم و حداکثر در حد نرخ تورم بین 9 تا 10 درصد خواهد بود؛ هرچند ممکن است به واسطه قرار گرفتن بازار مسکن در فاز رونق، در سال آینده این میزان بهطور نسبی افزایش یابد؛ اما بهطور قطع این افزایش چندان محسوس و نگران کننده نخواهد بود.

هفتمین سوال رایج بازار مسکن در حال حاضر به دغدغه موجود درباره «میزان عرضه مسکن» وساخت وسازهای جدید اشاره دارد؛ کارشناسان بازار مسکن درخصوص حجم ساخت و سازهای جدید در سال 95 و 96 میگویند:پیشبینی میشودحجم پروانههای ساختمانی سال ۹۵ «حول پروانههای سال ۹۴»باشد و از این بابت نمیتوان انتظار داشت که تا پایان امسال ساخت وسازهای جدید وارد فاز رونق شود؛با این حال، پیشبینی میشود بازار ساخت وساز در سال 96 و 97 بار دیگر رونق بگیرد.بنابراین مقطع زمانی حاضر زمان مناسبی برای شروع ساختوسازهای جدید محسوب میشود.کارشناسان همچنین در پاسخ به نحوه تحولات قیمت مسکن طی دو سال پیش رو میگویند: شوک قیمت مسکن دست کم تادوسال آینده بعید است.