رد مسکن در سرمای زمستان

با اینکه کسی نمیتواند کاهش تولید و عرضه مسکن را در چند سال گذشته انکار کند، اما تقاضا روندی صعودی دارد بهگونهیی که طبق گزارشهای رسمی سالی یکمیلیون ازدواج انجام میگیرد که به معنی بخشی از تقاضای موجود در بازار مسکن است. از این رو به باور برخی کارشناسان و مسوولان حوزه مسکن، در سال باید یکمیلیون و 500هزار واحد مسکونی در کشور ساخته شود. این در حالی است که در حال حاضر ساختوساز به حداقل میزان ممکن خود طی سالهای اخیر رسیده است.

اگرچه انتظار میرفت، بازار مسکن در 6ماهه دوم سال با افزایش وام مسکن و ایجاد صندوق پسانداز یکم دچار تغییرات جدی شود، اما کارنامه بازار مسکن در سهماهه پاییز این احتمال را نقض و باعث دلسردی بیشتر مردم و فعالان بازار مسکن شد. با این تفاسیر به نظر میرسد، بازار مسکن هنوز به رکود و افزایش قیمت نسبی ادامه میدهد. رکودی که اگر شکسته شود با گرانی و افزایش قیمت همراه خواهد بود.

به عقیده کارشناسان، بانکها که در چند سال اخیر به محل حبس منابع بانکی و نقدینگیها سازندهها تبدیلشده است، نیازمند خانه تکانی جدی و بازنگری در قوانین هستند.

کارنامه معاملات پاییزی مسکن

برای پیشبینی بازار ملک طی ماههای آتی و به وی‍‍ژه در زمستان 95، ضروری است نگاهی گذرا به کارنامه این بازار در فصل پاییز باشیم. بررسی معاملات صورت گرفته در سامانه اطلاعات بازار املاک ایران (آمار معاملهشده حقیقی) نشان میدهد، حجم کل معاملات خرید آپارتمان در تهران طی مهرماه سال 95 به میزان قابلتوجهی نسبت به شهریور کاهشیافته است. این در حالی است که برخلاف انتظار معمول طی مهرماه، قیمت مسکن عقبگرد مطلوبی از خود نشان داده است.

براین اساس میانگین قیمت مسکن در مهرماه نسبت به شهریور در یک نوسان قابلتوجهی از متوسط هر مترمربع ۴ میلیون و 120هزار تومان به میانگین 3میلیون و 940هزار تومان رسید. این در حالی است که حجم معاملات خرید مسکن در فاصله این دو ماه، از 13هزار و 9 فقره به 9هزار و 80 فقره رسیده بود.

در این میان در آبان ماه حجم کل معاملات خرید آپارتمان نسبت به مهر ماه با افزایش اندکی روبهرو شده بود. بر اساس دادههای این سامانه تعداد معاملات مسکن در آبان با رشد بیش از هزار عددی به رقمی حدود 10هزار و 430 فقره رسید.

در این بازده زمانی قیمت هر مترمربع نیز از 3میلیون و 940هزار تومان به 4میلیون و 70هزار تومان رسید. این آمارها بیانگر این موضوع است که با افزایش حجم تقاضا قیمتها به میزان قابلتوجهی افزایشیافته است.

در آذرماه 95 نیز حجم معاملات به علت نوسانات ارزی، سردرگمیهای ناشی از برجام با کاهش قابلتوجهی روبهرو شده است. بر اساس آمارهای موجود، تعداد معاملات مسکن در آذرماه حدود 3هزار و 715 فقره است، این در حالی است که به علت نوسانات جدید نرخ ارز، قیمت مسکن با افزایش اندکی روبهرو شده است و قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در این ماه حدود 4میلیون و 110هزار تومان است.

بر اساس آمارها، حجم معاملات مسکن در پاییز سال 91 حدود هزار و 299 فقره، در سال 92 حدود 15هزار و 705 فقره، در سال 93 حدود 19هزار و 156 فقره، در سال 94 حدود 17هزار و 608 فقره و در سال 95 حدود 23 هزار و 225 فقره بوده است.

بر اساس جدول و نمودار شماره یک- تعداد معاملات مسکن در مهرماه سال 91 حدود 436 فقره، آبان ماه حدود 459 فقره و در آذرماه حدود 404 فقره و در همین بازه زمانی در سال 92 تعداد معاملات به ترتیب حدود 4 هزار و 367 فقره، 5 هزار و 205 فقره و 9 هزار و 133 فقره بوده است.

اما در مهرماه سال 93 نیز حجم واقعی معاملات مسکن حدود 7هزار و 304 فقره، آبان ماه 5 هزار و 59 فقره و در آذرماه حدود 6 هزار و 793 فقره بوده است.

بالاخره بر اساس همین آمار، تعداد معاملات مسکن در مهرماه سال 94 حدود 5هزار و 980 فقره، آبان ماه حدود 5 هزار و 267 فقره و در آذرماه حدود 6 هزار و 391 فقره بوده است.

بررسی سرانگشتی این آمارها بیانگر افزایش حجم معاملات مسکن در پاییز سال 95 نسبت به سالهای قبل است. اما در این میان باید توجه داشت روند تعداد حجم معاملات در آذرماه 95 نسبت به آبان همین سال به علت انتظار مردم برای بهبود اوضاع اقتصادی، روند نزولی شدید داشته است و به نظر میرسد در سهماهه زمستان نیز شاهد کاهش حجم معاملات همراه با افزایش قیمتها به علت سردرگمی شدید مردم باشیم.

کارنامه اجاره مسکن در پاییز

بر اساس آمارهای موجود، تعداد اجاره نامه در مهر ماه سال 95 حدود 7 هزار و 828 فقره، در آبان ماه حدود 624 فقره و در آذز ماه حدود هزارو 810 فقره بوده است. این آمارها بیانگر این موضوع است که در آبان ماه اگر چه خرید و فروش مسکن از رشد قابل توجهی برخوردار بوده است، اما وضعیت اجاره ملک نسبت به مهرماه با کاهش چشمگیری روبهرو شده است.

در سال 94 نیز تعداد اجاره نامهها در سطح تهران در مهر ماه حدود 8هزار و 398 فقره، در آبان ماه 7هزارو 36 فقره و در آذر ماه حدود 7هزار و 40 فقره بوده است. در سال 93 تعداد اجاره نامههای قطعی در مهر ماه حدود 8 هزار و 663 فقره، در آبان ماه 5هزار و 926 فقره و در آذر ماه حدود 6هزار و 528 فقره بوده است.

در سال 92 نیز تعداد معاملات قطعی اجاره نامه در مهرماه حدود 9هزار و 450 فقره، در آبان ماه 7هزار و 418 فقره و در آذر ماه حدود 7هزار و 503 فقره بوده است. تعداد معاملات اجاره در مهرماه سال 91 نیز حدود 519 فقره، در آبان ماه 601 فقره و در آذر ماه حدود 591 فقره بوده است.

ادامه روند پاییزی مسکن در زمستان

آیا افزایش معاملات مسکن واقعی و از روی نیاز صورت گرفته است؟ بازار مسکن چه زمان وارد رونق میشود؟ آیا باید منتظر افزایش قیمت در بازار مسکن بود؟در پاسخ به سوالهایی از این دست، مهدی سطانمحمدی، کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه در حال حاضر شرایط کلان اقتصاد کشور زمینهساز شوک قیمتی بازار مسکن نیست، گفت: به نظر میرسد قیمت و تعداد معاملات مسکن در سهماهه باقیمانده سال 95 به همین منوال طی شود.

سطانمحمدی افزود: شواهد آماری بیانگر خروج بازار مسکن از رکود است. البته این خروج با شیب بسیار ملایم و بدون جهش قیمتی خواهد بود.

وی ادامه داد: با توجه به عرضه سنگین مسکن طی سالهای 90 تا 93 این وقفه دوساله باعث تنظیم بازار مسکن شده است اما طولانیتر شدن این رکود باعث بر هم خوردن این توازن و تعادل خواهد شد. بنابراین بازار مسکن سال آینده در انتظار فکرهای تازه و نو برای تولید مسکن است.

سلطانی با بیان اینکه مازاد عرضه همچنان در بازار مسکن به پایان نرسیده است، اظهار کرد: به نظر میرسد، ماههای اولیه سال 96 شاهد افزایش معاملات مسکن همراه با افزایش قیمت متناسب با تورم عمومی باشیم.

سلطانمحمدی در پاسخ به اینکه از چه تاریخی مسکن وارد رونق خواهد شد؟ گفت: رونق مسکن رابطه مستقیمی با رشد و تحولات کلان سیاسی و اقتصادی و همچنین بازارهای مالی و پولی دارد. بدون تردید با رشد این مسائل خواسته و ناخواسته بازار مسکن درگیر رونق نسبی خواهد شد، اما از آنجا که برنامههای جدی در این خصوص اعمال نشده است، نمیتوان به صورت قطعی آینده مسکن را پیشبینی کرد. اما این انتظار وجود دارد که از سال 96 بازار مسکن وضعیت پررونقتری شاهد باشد و از این رو، عمده رونق در سال 96 خواهد بود.

این کارشناس با بیان اینکه مشکلات اقتصادی باعث خروج بانکها از بازار مسکن شده است، اظهار کرد: در سال قبل به دلیل منابع مالی زیاد بانکها حضور این موسسات در بازار مسکن به یک چالش بزرگ تبدیلشده بود اما با رکود اقتصادی سنگین این موسسات اصلا منابعی برای خرید ملک ندارند.

وی افزود: تاریخ مسکن نشان داده بانکها و موسسات مالی تمایل برای ورود به بازار واحدهای مسکونی ندارند و صرفاً با ورود به بازار واحدهای تجاری باعث جهش سینوسی بازار ملک میشوند. به همین منظور با خروج این موسسات شاهد رکود سنگین در واحدهای تجاری و اداری هستیم.

سلطانمحمدی گفت: به نظر میرسد انتظار رونق در بخش تجاری و اداری در چند سال آینده دور از انتظار خواهد بود.

تخفیفهای 2مرحلهای

ایمان رفیعی، کارشناس بازار مسکن نیز با بیان اینکه طول دوره رونق همیشه کوتاهتر از دوره رکود است، گفت: بهطورکلی بخش مسکن وابستگی تنگاتنگی با اقتصاد دارد. در صورتیکه مجموعه اقتصاد و اقتصاد کلان رونق داشته باشد در مسکن نیز شاهد افزایش رونق خواهیم بود.

ایمان رفیعی افزود: البته بهطورکلی بانکها نقش و تاثیرات مخربی بر دوران رونق و رکود مسکن گذاشتهاند.

وی گفت: انتظار میرود با کاهش نرخ سود بانکی بهصورت متوالی نه مقطعی، شاهد نقشه راه جدیدی در حیطه مسکن باشیم.

رفیعی با بیان اینکه رونق مقطعی و چندماهه اخیر بازار مسکن بیانگر رشد بازار مسکن است، اظهار کرد: شاید از نگاه برخی از ذینفعان افزایش روند کمی معاملات مسکن 95 نسبت به 94 چشمگیر نباشد، اما بدون تردید این علائم میتواند دوران رکود مسکن را کوتاهتر کند.

این کارشناس بازار مسکن گفت: آمارهای بانک مرکزی و سامانه اطلاعات املاک مبنی بر این است که نسبت به دوره مشابه سال گذشته تعداد معاملات بیشتری صورت گرفته است، هرچند که همچنان تعداد این معاملات زیاد نیست، اما اینکه معاملات به لحاظ کمی تعدادشان زیاد شده و این یکی از علائم رسیدن به رونق است. در حال حاضر هرماه در سطح تهران شاهد حجم معاملات مسکن 10 تا 15 هزار فقره هستیم. به نظر رقم قابل قبولی است.

او افزود: نمیتوان انتظار داشته باشیم که حجم معاملات مسکن یکشبه تعدادشان بیشازاندازه شود، به هر جهت آرامآرام مسکن گامهای خود را برمیدارد و به رونق پایدار میرسد که فکر میکنم ابتدای سال 96 شروع این حرکت عظیم باشد.

این کارشناس بازار مسکن گفت: در دوران رونق نیاز اساسی به املاک بهرهبرداری شده خواهیم داشت. بنابراین شهرداری و مسوولان ذیربط باید فعالیتها گستردهیی برای افزایش ساختوساز و ترغیب سازندگان به ساخت داشته باشند.

افزایش قدرت خریدار و مستاجر

رفیعی با بیان اینکه بهترین اثر رکود چندساله افزایش قدرت چانهزنی است، افزود: در سالهای 90 تا 92 مالکان و موجران قیمت تعیین میکردند و کوچکترین جای چانهزنی برای متقاضیان نمیگذاشتند، اما از سال 94 دوران طلایی قیمت مقطوع تبدیل به قیمت پیشنهادی و بعد تبدیل به تخفیف و چانهزنی شده است و این روند در سال 95 به سمت خریدار یا مستاجر تغییر رویه داده و نرخ پیشنهادی فروشنده با تقاضای متقاضی مسیر متفاوتی را طی میکند.

وی گفت: کوتاهتر شدن فاصله قیمت پیشنهادی به تخفیف باعث شده است متقاضیان به دنبال اخذ تخفیفات دوباره باشند، بنابراین بعد از مرحله تخفیف، مالکان برای اتمام معامله به دنبال ارائه تخفیف دوباره میشوند.

رفیعی گفت: در حال حاضر فاصله بین نرخ پیشنهادی و قیمت نهایی خرید 10 تا 15درصد است. یعنی متقاضیان به دنبال تخفیفهای 50 تا 100هزارتومانی برای هر مترمربع در مناطق جنوب شهر، 100 تا 200هزار تومانی در مرکز شهر و تخفیفهای 300 تا 500هزار تومان برای هر مترمربع در شمال شهر هستند که البته به اهداف بهتری همدست پیدا میکنند. در حال حاضر فاصله بازاریابی تا توافق نهایی در دوران رکود تغییر خوشایندی برای متقاضیان داشته است.

مسکن رها شده است

مهدی موذن، رییس نظام کاردانی ساختمان استان تهران نیز با بیان اینکه بیش از سه سال است مردم در خصوص مسکن بلاتکلیف هستند، گفت: بهطورکلی هیچ اتفاق مثبتی در خصوص مسکن شکل نگرفته است که مردم از این بلاتکلیفی خارج شوند. در همین حال متاسفانه بیشترین آسیب دوران رکود به صنعت ساختوساز واردشده است.

وی افزود: تلنبار شدن املاک تولیدشده و عدم ساختوساز عواقب جبرانناپذیری به بازار کنونی مسکن وارد کرده است.

موذن گفت: نباید بهسادگی از کنار کاهش آمارهای ساختوساز در کشور عبور کرد. اگر وضعیت ساختوساز به همین شکل با افت همراه باشد، جهش قیمت مسکن در سالهای آتی قطعی است.

وی با بیان اینکه بدون تردید در چندماهه باقیمانده سال هیچ اتفاقی در انتظار بازار مسکن نیست، تاکید کرد: در حال حاضر بازار مسکن به حال خود رها شده است و هیچ اتفاق مثبتی در این خصوص شکل نمیگیرد. رییس نظام کاردانی ساختمان استان تهران گفت: تا پایان سال جاری وضعیت در بازار مسکن به شکل کنونی پیش خواهد رفت، ولی با آغاز سال 1396 و با توجه به سیاستهای دولت که البته میتوان گفت ناشی از یک منطق اقتصادی است، احتمال وجود تغییر در این بازار وجود دارد.

موذن بابیان اینکه در هیچ جای دنیا در دوران رکود بازار مسکن، ملک دچار افزایش قیمت نمیشود، تاکید کرد: عدم ارائه برنامه مشخص برای رونق یا افزایش ساختوساز در بازار مسکن باعث شده است، آینده مسکن در هالهیی از ابهام قرار بگیرد بنابراین متقاضیان به انتظار آینده از انجام هرگونه معامله سرباز میزنند.

رکود همچنان دنبالهدار است

همچنین بیتالله ستاریان کارشناس بازار مسکن بابیان اینکه علائم رشد مقطعی بازار مسکن بیانگر فلسفه پیش رونق نیست گفت: بازار مسکن بههیچعنوان وارد دوره پیش رونق نشده است. این رشد مقطعی در پی جو روانی حاکم بر جامعه در حاشیههای برجام پدید آمده است.

ستاریان افزود: کسانی که موضوع رونق را مطرح میکنند باید بدانند نمودارهای سینوسی مقطعی به درد بازار مسکن نمیخورد. بازار مسکن نیازمند آرامش و روند یکنواخت است.

وی تصریح کرد: اگر نتایج اقتصادی برجام در سطح جامعه نمود پیدا کند، میتوان افزایش معاملات را بهمنزله پیش رونق مسکن تلقی کرد، اما این اتفاق همچنان نیفتاده و عملا مسکن وارد دوره پیش رونق نشده است.

وی گفت: بازار مسکن باید همراه با برنامههای جدی و دایمی اقتصاد کلان پیش برود زیرا رکود سنگین اقتصاد بر مسکن از رکود مسکن بر اقتصاد ارجحیت دارد و بسیار اثرگذارتر است. در رکود فعلی مسکن، کل لایههای زیرین و صنایع وابسته به مسکن هم درگیر رکود شده و دچار ورشکستگی شدهاند.

این کارشناس مسکن با اشاره به اینکه تغییرات لازم در اقتصاد کلان رخ نداده و برنامههای جدی در این خصوص در پیشگرفته نشده است، تصریح کرد: دولت و بهویژه وزارت راه و شهرسازی، صورتمساله رکود مسکن را بسیار کوچک دیدند و معتقدند با یک سری تمهیدات جزیی مانند افزایش مقدار تسهیلات، کاهش نرخ سود و... این بازار حرکت میکند و بعدازآن حرکت اقتصاد هم آغاز میشود.

ستاریان گفت: راهحل مشکلات بازار مسکن خرد و جزیی نیست، این مشکلات با ارائه چند وام یا اخذ مالیات از خانههای خالی بههیچعنوان حل نمیشود.

این اقتصاددان افزود: به نظر میرسد مسوولان به آسیبهای جدی رکود مسکن پی نبردند، متاسفانه این آسیبها با هر دوره رکود عمیق و عمیقتر و آثار منفی آن بزرگتر میشود. در حال حاضر زخم حاصل از این رکود مسکن در جامعه هرروز قربانی تازهیی میگیرد، آمار تعطیلی بنگاههای اقتصادی، کارگاه و شرکتهای تولیدی زخمخورده این رکود عمیق هستند و البته درمانی برای درد ندارند.

این کارشناس مسکن اضافه کرد: اگرچه همه مسوولان به اهمیت خروج از رکود مسکن واقف هستند، اما نمیدانم چرا این مساله را بیاهمیت میبینند. مسوولان اگر بخواهند با شوک صنعت ساختمان، اقتصاد را وارد رونق کنند، این شوک باید بر اساس اصول و قاعده باشد.

ستاریان پیرو این اظهارات، احتمال داد به دلیل عدم ارائه راهکارهای اجرایی و جدی، رکود تا پایان سال 95 همچنان برقرار است و البته به نظر میرسد ادامه این رکود به مساله انتخابات سال دیگر هم کشیده شود و بدون تردید رکود بازار مسکن تا انتهای سال جاری و حتی تا پایان فصل اول سال آینده هم ادامه پیدا کند، مگر اینکه تغییر و تحولاتی در برنامههای کلی اقتصاد رخ دهد.

رشد قیمت مسکن کمتر از سود سپرده

در همین حال، احمد اوغلی، کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه نرخ رشد قیمت مسکن در ادامه سال جاری بطور متوسط کمتر از نرخ سود سپردههای مدتدار بانکی خواهد بود، گفت: بازار مسکن در سالهای 86تا 91 بسیار بزرگ و چاق شد و دیگر قابلیت رشد ندارد و اگر هم رشد کاذب داشته باشد، متقاضیان به دلیل عدم توانایی خرید به دنبال این کالای مصرفی نخواهند بود.

اوغلی افزود: از این رو، اگر هزینه خرید واحد مسکونی در بانک یا صندوقهای سرمایهگذاری سپردهگذاری شود یا از هر ابزار سرمایهگذاری دیگری با حداقل ریسک بازدهی بیش از سود سپردهها کسب شود، حداقل تا فصل اول سال آینده و قبل از انتخابات ریاستجمهوری در سال 1396 قدرت خرید سرمایهگذار برای خرید واحد مسکونی کاهش نخواهد یافت.

این کارشناس بازار مسکن تاکید کرد: باید مسوولان قیمت زمین را از قیمت واحدهای مسکونی حذف کنند در این شرایط است که دست دلالان و سودا گران از بازار مسکن کوتاه و این کالا کاملا مصرفی خواهد شد.

وی گفت: در سالهای اخیر دلیل و توجیه کافی برای حضور و ورود متقاضیان غیر مصرفی در بازار مسکن وجود ندارد به نظر میرسد رکود چند ساله تاثیر مثبتی بر کاهش تعداد سوداگران در بازار کنونی دارد.