علامت خیز ساخت‌وساز

حجم معاملات زمین مسکونی در پایتخت در تابستان امسال با رشد 21 درصدی نسبت به بهار مواجه شد که این اتفاق با لحاظ افزایش 9 درصدی تیراژ ساخت مسکن در همین فاصله زمانی، علامت روشن از بازگشت سرمایهگذاران به بازار بعد از 31 ماه رکود ساختمانی، محسوب میشود. فعالیتهای ساختمانی از زمستان سال 92 بهدنبال جهش قیمت زمین در پایتخت در نیمه اول همان سال، ماه به ماه کم شد و تعداد پروانهها در برخی ماههای سال 93 تا 80 درصد افت کرد. اما آمار رسمی از بازار بالادست ساختوساز در نیمه اول امسال نشان میدهد «آرامش نسبی قیمت زمین» ناشی از تخلیه حباب، بهعنوان «فرصت سوم» ساختمانی، مورد بهرهبرداری سازندهها قرار گرفته؛ بهطوریکه سمت عرضه با استفاده از «تسهیلات ساخت بدون سپرده» و «تحرک معاملات مسکن» و همچنین مزیت «ریز نوسان تکرقمی قیمت زمین» مقدمات رونق در این بازار را کلید زده است. متوسط قیمت هر مترمربع زمین با کاربری مسکونی - بنای کلنگی - در تهران 4 میلیون و 540 هزار تومان اعلام شده است. کاهش محسوس «متراژ» در معاملات زمین، زمینه افزایش واحدهای پرتقاضا (کوچک متراژ) را تقویت کرده است.

انتظارات و پیشبینیهای کارشناسی درباره زمان خروج بازار ساخت وساز از رکود، براساس تازهترین گزارش مرکز آمار ایران از وضعیت تحولات بازار مسکن پایتخت، محقق شد. آخرین وضعیت بازار معاملات زمین (املاک کلنگی) در پایتخت طی تابستان امسال نشان میدهد تقاضای موثر برای سرمایهگذاری ساختمانی در شهر تهران بعد از دوسال رکود رو به افزایش گذاشته است. تابستان امسال، حجم معاملات خرید زمین(ملک کلنگی) از سوی سرمایهگذاران ساختمانی و سازندگان مسکن نسبت به یک فصل قبل(بهار 94) معادل 21 درصد افزایش یافت این در حالی است که در بهار امسال در مقایسه با یک فصل قبل از آن –زمستان 94- حجم خرید زمین در بازار بالادست ساخت و ساز 40 درصد کم شد و به این ترتیب تا پیش از تابستان امسال، علائم رکود ساختمانی همچنان در بازار بالادست(ملک کلنگی) وجود داشت. اولین و مهمترین پیام از روند تغییرات فصلی معاملات زمین مسکونی(املاک کلنگی) از افزایش مراجعه سازندگان و سرمایهگذاران ساختمانی به بازار معاملات زمین برای تامین «جزءاصلی ساخت و سازهای جدید» حکایت دارد. از آنجا که بازار معاملات زمین، بازار بالادست ساختسازهای مسکونی محسوب میشود هرگونه تغییر و تحول در آن نشاندهنده در پیش بودن تحول در همان راستا در بازار ساخت مسکن است.

هرچند حجم معاملات زمین(املاک کلنگی)طی تابستان امسال در مقایسه با مدت مشابه سال قبل-تابستان 94- با کاهش 3/ 5 درصدی روبهرو شده اما این میزان افت به مراتب کمتر از تغییرات صورت گرفته در حجم معاملات خرید زمین در فاصله بهار 95 نسبت به بهار 94 است. تغییرات نقطهای حجم معاملات خرید زمین در فصل تابستان درحالی افت 3/ 5 درصدی را نشان میدهد که در بهار 95 نسبت به بهار 94، معادل 21 درصد حجم معاملات در بازار زمین مسکونی افت کرد. به گزارش «دنیای اقتصاد»، جدیدترین اطلاعات رسمی از بازار معاملات زمین (املاک مسکونی کلنگی) بهعنوان بازار بالادست ساخت مسکن حاکی از حضور پررنگتر سرمایهگذاران ساختمانی در عرصه ساخت و ساز است. بر مبنای گزارش جدید مرکز آمار ایران از روند تحولات بازار مسکن شهرتهران طی تابستان 95، سرمایهگذاران ساختمانی از تابستان امسال بازگشت تدریجی خود به بازار ساخت و ساز را از سر گرفتهاند. حجم معاملات خرید زمین (املاک کلنگی) در تابستان امسال، نسبت به فصل گذشته-بهار95-با رشد 21 درصدی همراه شد که این موضوع به معنای تحقق پیشبینیها و انتظارات کارشناسی از پایان دوره رکود ساختمانی همزمان با شروع نیمه دوم سال 95 است.

سه فرصتطلایی برای سازندگان

آمارهای جدید از وضعیت بازار بالادست ساختوسازهای مسکونی نشان میدهد هم اکنون سومین فرصت مناسب برای ورود سرمایهگذاران ساختمانی به ساخت و سازهای جدید فراهم شده است؛ طوری که میتوان از این فرصت تازه بهعنوان «زمینه مکمل» دو فرصت طلایی ایجاد شده برای شروع فعالیتهای جدید ساختمانی نام برد. آرامش قیمتی در بازار معاملات زمین(املاک کلنگی) شهر تهران از این جهت فرصت تکمیلی برای شروع ساخت و سازهای جدید محسوب میشود که پیش از این در نتیجه بروز دو فرصت مهم در این بازار، زمینه خروج بازار ساخت مسکن از رکود، فراهم شده بود. «افزایش میزان تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن تا سقف 150 میلیون تومان» در شهر تهران، بهعنوان اولین فرصت خروج بازار ساختوساز مسکونی از حالت رکود، از ابتدای امسال منجر به تقویت بنیه مالی سازندگان برای شروع پروژههای جدید ساختمانی شد.

با توجه به وجود تنوع در سبد فعلی وام ساخت مسکن هم اکنون بهطور متوسط سازندگان و سرمایهگذاران ساختمانی در پایتخت به وام 130میلیون تومانی بدون سپرده دسترسی دارند؛ طوری که رقم فعلی بخش قابل توجهی از نیاز مالی آنان برای شروع پروژههای جدید را برطرف میکند. دومین فرصت سازندگان و سرمایهگذاران ساختمانی برای شروع پروژههای جدید ساختمانی به «افزایش حجم معاملات مسکن در نتیجه خروج بازار خرید و فروش آپارتمانهای مسکونی از رکود و در نتیجه تقویت تقاضا برای خرید واحدهای مسکونی» طی دست کم دو فصل گذشته برمیگردد که این موضوع میتواند تقاضای خرید را برای سازندهها به نوعی تضمین کند.

نیمه اول امسال، حجم معاملات خرید مسکن در نتیجه تقویت قدرت خرید متقاضیان مصرفی به واسطه افزایش سقف تسهیلات خرید آپارتمان افزایش یافت و بازار مسکن در فاز پیش رونق قرار گرفت؛ به واسطه رشد حجم معاملات خرید مسکن، بخشی از داراییهای بلوکه شده سازندگانو سرمایهگذاران ساختمانی در واحدهای آماده، آزاد شد و دومین پیش شرط لازم برای شروع ساختوسازهای جدید فراهم شد. هم اکنون با فراهم شدن سومین فرصت مناسب برای ورود سرمایهگذاران به پروژههای جدید ساختمانی ناشی از آرامش نسبی قیمت زمین، درحالی از تابستان امسال استارت بازگشت سازندگان به حوزه ساخت مسکن زده شد که به اعتقاد کارشناسان با تکمیل شدن هر سه ضلع مثلث خروج بازار ساخت و ساز از رکود، هم اکنون بهترین زمان برای شروع پروژههای جدید مسکونی است. محتوای جدیدترین آمارهای ارائه شده از سوی مرکز آمار ایران درباره تحولات بازار معاملات مسکن در تابستان امسال نشان میدهد آرامش قیمتی در بازار معاملات زمین(املاک کلنگی)برای هشتمین فصل پیاپی تمدید شد.

متوسط قیمت فروش هرمترمربع زمین مسکونی(املاک کلنگی)، تابستان امسال به 4 میلیون و 540 هزار تومان رسید که نسبت به فصل قبل 2/ 0درصد کاهش و نسبت به فصل مشابه سال قبل 3/ 3 درصد افزایش داشته است. به گزارش «دنیای اقتصاد»، متوسط قیمت هرمترمربع زمین مسکونی(املاک کلنگی) از پاییز 93 تا تابستان 95، بین 4میلیون و 410 هزار تومان تا 4 میلیون و 540 هزار تومان ریزنوسان جزئی داشته است. به این معنا که قیمت زمین بهعنوان «جزء اصلی و گرانقیمت» فعالیتهای ساختمانی، برای 8 فصل پیاپی، از آرامش نسبی برخوردار بوده و ریزنوسانات قیمتی در بازار بالادست ساختوسازهای مسکونی به حدی نبوده است که بتوان گفت بازار زمین به لحاظ قیمت، «ملتهب» شده یا با وضعیت «تخلیه حباب و افت محسوس» مواجه شده است. متوسط قیمت هرمترمربع زمین مسکونی (املاک کلنگی) در فصل بهار 92 تا مرز 6 میلیون تومان نیز پیش رفت، اما با تخلیه حباب قیمت زمین از آن زمان تا پاییز سال 93، آرامش نسبی در بازار بالادست ساخت مسکن حاکم شد و این آرامش کماکان پابرجا است.

ساخت و ساز آماده رونق

با تکمیل سه فرصت مناسب برای خروج بازار ساخت مسکن از رکود و بازگشت سرمایهگذاران ساختمانی به پروژههای جدید ساختمانی به اعتقاد کارشناسان هماکنون بازار ساختوساز مسکن به مرحلهای رسیده است که از هر جهت آمادگی ورود به دوره رونق را دارد و میتواند استارت ورود به فاز رونق را بزند. به خصوص اینکه پس از فراهم شدن دو فرصت اول یعنی «افزایش حجم معاملات و تقاضای خرید مسکن» و همچنین «دسترسی سازندهها به وام بدون سپرده» برای شروع ساخت و سازهای جدید، هم اکنون آرامش نسبی قیمتی در بازار معاملات زمین مسکونی به حدی است که امکان بهرهبرداری موثر سازندهها و سرمایهگذاران ساختمانی از دو فرصت به وجود آمده فراهم شده است. کارشناسان تاکید میکنند هم اکنون همه شرایط لازم برای خیز ساخت و ساز به سمت رونق فراهم شده که مجموع این شرایط علائمی از بازگشت دوباره سرمایهگذاران و سازندگان به فعالیتهای ساختمانی را در خود جای داده است. این در حالی است که آمارهای جدید نیز این موضوع را تایید میکند و از شروع حرکت بازار ساخت مسکن از فاز رکود همزمان با پایان نیمه اول سال، خبر میدهد.

سهم زمین از هزینه ساخت

علاوه بر گزارش جدید مرکز آمار از وضعیت معاملات زمین در بازار مسکن، محتوای گزارشهای منتشر شده از سوی بانک مرکزی، نشان میدهد هم اکنون در پایتخت، هزینه خرید زمین (املاک کلنگی) 53 درصد قیمت تمامشده ساخت مسکن را تشکیل میدهد که این موضوع به معنای محسوب شدن زمین بهعنوان جزء اصلی ساخت و ساز است. اگرچه به روایت مرکز آمار ایران متوسط قیمت هرمترمربع زمین هم اکنون به 4 میلیون و 540 هزار تومان رسیده است اما سهم قیمت زمین در ساخت هرمترمربع بنای مسکونی حدود یک میلیون و160 هزار تومان برآورد میشود. به این معنی که با توجه به متوسط سطح اشغال زمین در ساخت و سازهای مسکونی و همچنین میزان تراکم ساختمانی مسکونی در شهر تهران از آنجا که قیمت کل زمین در یک پروژه ساختمانی برحسب مساحت کل زیربنا، سرشکن میشود، در نتیجه قیمت هرمترمربع زمین به حدود یکپنجم درهرمترمربع بنای مسکونی میرسد.

از طرفی بنا بر آمارهای رسمی اعلامشده از سوی بانک مرکزی، متوسط «هزینه ساخت» هرمترمربع بنای مسکونی بهعنوان «جزء دوم» قیمت تمامشده مسکن، حدود یک میلیون تومان است که به این ترتیب متوسط قیمت تمامشده ساخت هرمترمربع آپارتمان مسکونی معادل 2 میلیون و 160 هزار تومان برآورد میشود که سهم زمین از این رقم، 53 درصد تخمین زده میشود. محتوای آمارهای رسمی جدید از روند تحولات بازار مسکن شهر تهران و مقایسه آن با سایر آمارها نشان میدهد: در تابستان امسال حجم ساخت واحدهای مسکونی جدید معادل 5 درصد در مقایسه با تابستان سال 94 کم شد؛ طی همین فاصله زمانی، حجم معاملات خرید زمین نیز با افت 3/ 5 درصدی نسبت به مدت مشابه سال قبل همراه شد. این درحالی است که در تابستان امسال، در مقایسه با یک فصل قبل-بهار95-تیراژ ساخت واحدهای مسکونی رشد مثبت 9درصدی داشته است.

در حالی که طی این مدت، حجم معاملات خرید زمین رشد 21 درصدی را تجربه کرد. از آنجا که میزان رشد خرید زمین نسبت به رشد تیراژ ساخت مسکن در تابستان امسال بیشتر بوده است میتوان گفت بخشی از خریداران تابستانی املاک کلنگی به تدریج در ماههای اخیر برای دریافت جواز ساختمانی وارد عمل شدهاند و انتظار میرود بخش دیگری از آنها نیز طی ماههای پیش رو اقدام به دریافت پروانه و شروع عملیات ساخت پروژههای جدید ساختمانی کنند. به این معنا که هر چند بین نرخ رشد حجم معاملات خرید زمین و همچنین میزان رشد تیراژ ساختمانی جدید فاصله وجود دارد اما این فاصله با ورود تدریجی سرمایهگذاران برای دریافت پروانههای جدید ساختمانی، به تدریج جبران میشود. طوری که انتظار میرود تا پایان امسال، غالب خریداران زمین، فعالیتهای ساختمانی خود را آغاز کنند. تغییرات نقطهای تیراژ ساخت مسکن در تهران طی سال جاری نشان میدهد که سقوط پروانههای ساختمانی به لحاظ حجم بعد از 10 فصل پیاپی (فاصله دی ماه 92 تا ابتدای مرداد 95) در مردادماه امسال متوقف شده طوری که تعداد واحدهای مسکونی جدید در مردادماه بعد از 31 ماه، رشد مثبت به لحاظ تغییرات نقطهای (هرماه نسبت به ماه مشابه سال قبل) پیدا کرده است.تیراژ ساخت مسکن در مرداد امسال در مقایسه با مرداد سال گذشته 56 درصد و در شهریور 95 نسبت به شهریور پارسال 5 درصد افزایش یافته است.

چرخش الگوی مساحتی ساخت مسکن

تازهترین گزارش مرکز آمار از روند تحولات بازار مسکن شهر تهران در تابستان 95 همچنین یک نکته مثبت و امیدوارکننده به لحاظ اصلاح الگوی غلط سالهای اخیر در بازار ساختوساز مسکونی را منعکس میکند. متوسط مساحت زمین مسکونی (املاک کلنگی) معامله شده طی تابستان 95 نسبت به تابستان سال گذشته، 37 مترمربع معادل 12 درصد کاهش یافته و از میانگین 314 مترمربع به متوسط 277 مترمربع رسیده است.

کوچک شدن عرصه ساخت و سازهای مسکونی به ازای هرپروژه ساختمانی در شهر تهران در وهله اول به معنای «سلب امکان اولیه برای بزرگسازی مسکن (ساخت واحدهای مسکونی خارج از الگوی مصرف) از سوی بسازوبفروشها» است.هر چند هنوز این احتمال نیز وجود دارد که سازندگان در زمینهای کم متراژتر نیز همچنان ساخت تعداد واحدهای کمتر اما بزرگ متراژ را در پروژههای ساختمانی جدید دنبال کنند.در این میان اجبار سازندگان از سوی شهرداریها برای تامین پارکینگ به ازای هرواحد مسکونی به نوعی بر «بزرگسازی اجباری»در زمینهای کم مساحتتر تاثیر احتمالی دارد. کارشناسان معتقدند کاهش 12 درصدی مساحت زمینهای خریداری شده برای ساخت و سازهای جدید مسکونی از سوی سازندگان و سرمایهگذاران ساختمانی دست کم میتواند ناشی از دو علت عمده باشد. اولین علت به «تشخیص نیازمصرفی سمت تقاضای فعلی مسکن از سوی سازندگان» برمی گردد.هم اکنون بیش از نیمی از حجم معاملات خرید مسکن از میان فایلهای فروش آپارتمانهای زیر 90 مترمربع انجام میشود؛به این ترتیب بخشی از سازندگان مسکن برای شروع پروژههای جدید ساختمانی احتمالا با تشخیص نیاز به ساخت واحدهای کوچک متراژ و میان متراژ، مساحت زمینهای خریداری شده برای ساخت و سازهای جدید را به سمت الگوی ساختوسازهای مصرفی تغییر جهت دادهاند.

از سوی دیگر، «تضعیف بنیه مالی سازندگان در دوره رکود معاملات مسکن و محبوس شدن بخش قابل توجهی از سرمایههای آنان در واحدهای فروش نرفته» عملا امکان خرید زمینهای بزرگمتراژ را از آنها سلب کرده و بهعنوان عامل دوم در افت 12 درصدی میانگین مساحت زمینهای خریداری شده از سوی سرمایهگذاران ساختمانی مطرح است. با اینحال، کارشناسان چرخش سازندگان برای ساخت و سازهای جدید از خرید زمین بزرگ به سمت ساخت و سازهای مصرفی ناشی از خرید ملک کلنگی کم متراژ را یک اتفاق مثبت ارزیابی میکنند؛ به این معنا که این تغییر جهت در رفتار سازندگان همزمان با ورود بازار مسکن به فاز رونق در ماههای پیشرو و نیاز به حجم بیشتری از واحدهای مسکونی کوچک متراژ و میان متراژ، نقش بسیار مهمی در تامین نیاز بازار تقاضا و جلوگیری از التهاب قیمت مسکن خواهد داشت.

رشد کیفی خرید مسکن

براساس گزارش جدید مرکز آمار از روند تحولات بازار مسکن شهر تهران در سه ماه دوم امسال، متوسط قیمت خرید هرمترمربع آپارتمان مسکونی در شهر تهران طی تابستان 95 به مترمربعی 4 میلیون و272 هزار تومان رسیده است که نسبت به فصل قبل-بهار95-معادل 8/ 0درصد و در مقایسه با مدت مشابه سال قبل 6 درصد افزایش داشته است. همچنین تعداد معاملات خرید مسکن در تابستان امسال در مقایسه با فصل بهار، 9/ 24 درصد و نسبت به تابستان سال 94، معادل 22 درصد افزایش داشته است. افزایش بیش از 20 درصدی حجم معاملات مسکن در تابستان امسال نسبت به فصل قبل و فصل مشابه سال قبل، پیشروی بازار مسکن در فاز پیش رونق را تایید میکند.

نکته قابل توجه دیگری که از محتوای گزارش جدید مرکز آمار قابل استنباط است به رشد کیفی معاملات خرید مسکن طی تابستان امسال برمیگردد. متوسط مساحت آپارتمانهای خریداری شده در تابستان امسال از سوی متقاضیان مسکن، به میزان 2 مترمربع نسبت به سال گذشته افزایش داشته است؛تابستان پارسال، میانگین مساحت آپارتمانهای خریداری شده از سوی متقاضیان مسکن 86 مترمربع بود و این درحالی است که متوسط متراژ واحدهای مسکونی خریداری شده از سوی متقاضیان طی تابستان امسال، به 88 مترمربع افزایش یافته است که اولین دلیل این موضوع تقویت قدرت خرید متقاضیان خرید مسکن در سال جاری نسبت به سال قبل به واسطه افزایش سقف تسهیلات خرید آپارتمان از ابتدای امسال است. دادههای ارائه شده در این گزارش درباره متوسط عمربنای واحدهای خریداری شده طی تابستان امسال نشان میدهد عمده تقاضای خرید مسکن در سه ماه دوم امسال، بر خرید آپارتمانهای «میانسال»، با میانگین عمر 9 سال تمرکز داشته است.