بدل لیزینگ در بازار مسکن

بدل لیزینگ، به شکل «وام بدون سقف ریالی اما تا 80 درصد ارزش ملک»، پرداخت میشود؛ بهطوریکه 15 درصد مبلغ تسهیلات باید در حساب مشتری تا پایان دوره 5 ساله بازپرداخت، بلوکه شود بدون آنکه به سپرده اجباری، سود تعلق گیرد. کارشناسان امیدوارند دستورالعمل جدید تاسیس شرکتهای لیزینگ، به احیای لیزینگ مسکن - تسهیلات مورد نیاز سه دهک بازارساز - منجر شود. تعداد مشتریان لیزینگ، معادل حداقل 10 درصد معاملات مسکن است.

دستهای از شرکتهای متقاضی راهاندازی لیزینگ مسکن، در پی ابلاغ دستورالعمل جدید بانک مرکزی برای نحوه تاسیس و فعالیت لیزینگیها در حوزههای مختلف، مصمم شدند برای دستکم پنجمینبار طی دو سال اخیر، «رایزنی بابت اخذ مجوز» را آغاز کنند. دستورالعمل 58مادهای تازه مصوب درخصوص «چگونگی تاسیس، فعالیت و نظارت بر شرکتهای لیزینگ» که دو روز پیش ابلاغ شد، به صراحت و در قالب دو ماده (مفاد 34 و 35)، چارچوب مجاز برای راهاندازی بازار لیزینگ مسکن را تعیین کرده اما «تداوم ممنوعیت ورود بانکها به حوزه لیزینگ»، همچنان امکان شکلگیری این بازار ازسوی تنها گروه مالی آماده راهاندازی را سلب کرده است.

خلأ تسهیلات لیزینگ مسکن، به ایجاد یک مسیر فرعی ازسوی برخی بانکها برای پرداخت وام خرید 22 درصد با شرایط بازپرداخت نه چندان راحت منجر شده بهطوری که این نوع وام در نقش بدل تسهیلات لیزینگ توسط بخشی از متقاضیان مصرفی در سه دهک بازارساز، در حال استفاده است. مطابق دستورالعمل جدید، شرکتهای لیزینگ میتوانند در قالب یکی از دو روش «اجاره به شرط تملیک یا فروش اقساطی»، تسهیلات لیزینگ خرید مسکن را تا سقف 70 درصد ارزش آپارتمان و با نرخ سود حداکثر 3 درصد بالاتر از نرخ مصوب شورای پول و اعتبار، به متقاضیان ارائه کنند اما فعالیت آن دسته از شرکتهای لیزینگ که بانکها یا زیرمجموعههای بانکها در آن سهامدار هستند، تابع «تصمیمات شورای پول و اعتبار برای موسسات اعتباری» است.

مدیران بانکی در برداشت خود از ساختار تدوین شده برای بازار لیزینگ مسکن، شکل مجاز را به معنای «تمدید منطقه ممنوعه برای بانکها» میدانند که در عمل، تسهیلاتدهی برای خرید لیزینگی خانه، باید ازسوی شرکتهایی خارج از خانواده بانکها و با منابعی غیر از اعتبارات بانکی، انجام شود. در قالب این محدودیت، بانک عامل بخش مسکن که تاکنون در راستای ماموریت تحرکبخشی به بازار ملک، 6 ابزار مالی برای تقویت قدرت خرید مسکن، وارد بازار کرده است، بهرغم تمایل برای پرداخت تسهیلات لیزینگ، فعلا همچون سایر بانکها اجازه راهاندازی این بازار را ندارد. ممنوعیت بانکها برای پرداخت تسهیلات لیزینگ، به دلیل اختلاف نرخ سود تعیین شده برای این تسهیلات و وامهای بانکی، تعریف شده تا از تبدیل شدن بازار لیزینگ به حیاط خلوت بانکها –مصرف منابع در نظر گرفته شده برای پرداخت وام با سود 18 درصد در مسیر پرداخت تسهیلات لیزینگی با سود 21 درصد- جلوگیری شود. هرچند این تحلیل از سمت متقاضیان تاسیس لیزینگ مسکن وجود دارد که «قیمت تمام شده تسهیلات با حداکثر سود تعیین شده، هماهنگ نیست و تامین منابع به سود بالاتر نیاز دارد.» با این حال این ممنوعیت، با توجه به اینکه سایر شرکتهای لیزینگ، به دلیل نیاز لیزینگ مسکن به اعتبار اولیه متوسط 500 میلیارد تومانی، توان مالی لازم برای ایجاد این بازار را ندارند، سبب شده در مقطع فعلی بازار ملک، سه دهک بازارساز، از تسهیلات مناسب خرید مسکن محروم بمانند.

بررسیها نشان میدهد: تسهیلات فعلی خرید مسکن شامل «وام اوراق، وام یکم، وام بافت فرسوده، حساب امانی پیشفروش، تضمین فروش قسطی و همچنین صندوق زمین و ساختمان»، فقط متقاضیان مصرفی در دهکهای درآمدی متوسط رو به پایین را تامین مالی میکند. در حالحاضر حداکثر سقف ریالی وام مسکن، 160 میلیون تومان است که منوط به یک سال سپردهگذاری، حدود 53 تا 60 درصد قدرت خرید آپارتمانهای کوچکمتراژ (حداکثر 70 متر مربع) با قیمت میانگین در تهران را تامین میکند. اما وام در حال پرداخت به عمده خریداران مسکن (وام اوراق) که حداکثر 110 میلیون تومان ارزش اسمی و بعد از کسر قیمت خرید اوراق، حدود 94 میلیون تومان ارزش واقعی آن است، حدود 31 تا 43 درصد از هزینه خرید یک واحد مسکونی کوچک متراژ را پوشش میدهد.

وامهای فعلی اگرچه برای خرید واحدهای ریزمتراژ و کوچک متراژ، تا حدودی مناسب ارزیابی میشود اما برای متقاضیان مصرفی در سه دهک متوسط رو به بالا که مشتری آپارتمانهای میان متراژ حداکثر 5 سال ساخت (70 تا 90 مترمربعی) محسوب میشوند، فاقد «کاربری مالی موثر» است. تقاضای مصرفی بازارساز مطابق اعلام واسطههای بازار ملک، بخشی از خریداران هستند که در دوره پیشرونق معاملات، میل اولیه بیشتری برای خرید، نسبت به سایر تقاضای مصرفی در دهکهای پایینتر، دارند. حرکت معاملات مسکن توسط این گروه، منجر به عرضه بیشتر واحدهای کوچکمتراژ به بازار از محل فروش واحدهای تحت مالکیت قبلی گروه بازارساز خواهد شد و در نتیجه دهکهای متوسط رو به پایین، با شرایط بهتر ناشی از بهبود سطح قیمتها، میتوانند برای خرید آپارتمانهای تا 70مترمربع، اقدام کنند.

نتایج بررسی درباره نقش دهکهای بازارساز در معاملات مسکن شهر تهران حاکی است: طی ماههای اخیر حداقل 7تا10 درصد و بهطور متوسط 10 تا 15 درصد از معاملات خرید مسکن طی هر ماه، به آپارتمانهای میان متراژ با قیمت فروش 600 تا 800 میلیون تومان اختصاص داشته است. سهم این گروه از متقاضیان خرید مسکن در معاملات، در صورت اجرای بسته پیشنهادی مطرح در بانک عامل بخش مسکن، از طریق پرداخت 200 تا 300 میلیون تومان تسهیلات لیزینگ، میتواند به دوبرابر افزایش یابد و تحرک در معاملات مصرفی را موجب شود. دهکهای متوسط درآمدی رو به بالا، برای دریافت این میزان تسهیلات، از استطاعت مالی لازم برای بازپرداخت نیز بهرهمند هستند؛ ضمن آنکه، ارتباط بانکی عامل پرداخت تسهیلات مسکن با سازندهها و شرکتهای ساختمانی دریافتکننده وام ساخت، سبب خواهد شد تسهیلات لیزینگ به همراه واحدهای مسکونی تازهساز، به متقاضیان ارائه شود و به نوعی، با تضمین غیرمستقیم فروش، از ساختوساز پشتیبانی شود. دومین مزیت این مدل پرداخت تسهیلات لیزینگ مسکن، استفاده توام این تسهیلات با وام بانکی است که مشروط به کنترل جنس تقاضا از بابت مصرفی بودن و همچنین اطمینان از توان مالی پرداخت اقساط، قدرت خرید را ارتقا خواهد داد.

کارشناسان اقتصاد مسکن در این باره، اظهار امیدواری میکنند: با توجه به گشایش اولیه برای ارائه تسهیلات لیزینگ مسکن برای شرکتهای غیربانکی، مکانیزمی مشابه نیز برای شرکتهای زیرمجموعه بانکی طراحی شود تا از یکسو دغدغه سیاستگذار پولی درباره احتمال انحراف منابع بانکی، برطرف شده و از سوی دیگر، امکان پرداخت تسهیلات لیزینگ در ابعاد قابل قبول برای پوشش متقاضیان، فراهم بیاید. در حال حاضر، خلأ تسهیلات لیزینگ برای پوشش قدرت خرید آپارتمانهای میان متراژ سبب شده یک مسیر فرعی در برخی بانکها برای ارائه تسهیلات بزرگتر از وامهای فعلی، ایجاد شود. برخی بانکها، تا 80 درصد ارزش فروش آپارتمان، تسهیلات خرید با مبلغ شناور پرداخت میکنند.

این تسهیلات، با دوره بازپرداخت 3 تا 5 سال و مشروط به «بلوکه شدن مبلغی حدود 15 درصد اصل تسهیلات طی تمام دوره بازپرداخت»، به متقاضیان خرید مسکن ارائه میشود که با توجه به سود اسمی این تسهیلات و مبلغ سپرده بدون سود، نرخ واقعی سود برای وامگیرنده معادل 22 درصد خواهد شد. تسهیلات قابل دریافت از مسیر فرعی، به لحاظ شرایط بازپرداخت سختتر از تسهیلات لیزینگ است. تسهیلات لیزینگ خرید مسکن مطابق دستورالعمل ابلاغی بانک مرکزی، باید با سود حداکثر 21 درصد پرداخت شود. از طرفی، تسهیلات لیزینگ معمولا با دوره بازپرداخت 10 تا 12 سال، به مشتری ارائه میشود که به این ترتیب، مبلغ قسط این تسهیلات کمتر از وامهای در حال پرداخت از مسیر فرعی خواهد بود. اردیبهشت سال گذشته، شورای پول و اعتبار با رفع ممنوعیت از پرداخت وام خرید مسکن توسط بانکها، اجازه داد تسهیلات خرید مسکن بهصورت بدون سپرده و با سقف 60 میلیون تومان در تهران و 50 و 40 میلیون تومان در شهرهای بزرگ و کوچک، با نرخ سود مصوب شورا، پرداخت شود. اما در حال حاضر برخی بانکها، با علم به اینکه وام زیر 100 میلیون تومان، در حجم مناسب ازسوی بانک عامل مسکن در حال پرداخت است، جای خالی تسهیلات بزرگتر را با ارائه بدل لیزینگ، پر کردهاند.