دمای مسکن در 31 استان

آمار پرداخت تسهیلات در 9 ماه اول امسال نشان میدهد در کل کشور، بخشی از معاملات – فروش آپارتمان به خریداران مجهز به وام بانکی - 14 درصد نسبت به پارسال افزایش یافته؛ اما در 8 استان، بالای 25 درصد رشد کرده است. بازار مسکن 7 استان بهخاطر عدماستقبال متقاضیان از وام، کماکان در رکود است. تقویت معاملات کشوری نیازمند دو تصمیم است.

بررسی تحولات بازار تسهیلات بدون سپرده خرید مسکن بهعنوان بازار بالادست بخش مسکن که مستقیما بر میزان حجم معاملات مسکن اثرگذار است، نشان میدهد تعداد تسهیلات خرید پرداخت شده از سوی بانک عامل بخش مسکن در کل کشور طی 9 ماه نخست امسال 14درصد نسبت به مدت مشابه سال گذشته افزایش یافته است. اما با این وجود حجم معاملات مسکن در همین بازه زمانی دچار افت 39 درصدی شده که نشان میدهد اگرچه تسهیلات خرید مسکن با سقفهای جدید توانسته روی وضعیت عمومی بازار اثرگذار باشد و به رشد محسوس تعداد خریداران مسکن از ناحیه استفاده از وام بینجامد، اما تاثیر آن کامل نبوده است.

آمار تسهیلات بدون سپرده پرداخت شده از سوی بانک عامل بخش مسکن به منزله دماسنجی که وضعیت عمومی بازار مسکن را منعکس میکند، حاکی است با وجود اینکه فضای کلی بازار مسکن کشور در حال حرکت از رکود به رونق است و رشد مثبت حجم معاملات در 22 استان این موضوع را تایید میکند، اما افت معاملات در هفت استان نیز حاکی است رونقبخشی به بازار مسکن نیازمند استفاده از ابزارهای دیگری برای تحریک تقاضای مصرفی است. وضعیت کنونی بازار نشان میدهد اگر قرار است سال آینده رشد ارزش افزوده بخش مسکن مثبت و یکی از بازیگران اصلی افزایش رشد اقتصادی کشور باشد، باید سرمایهگذاری ساختمانی افزایش یابد و تقاضای موثر بخش مسکن نیز رشد کند. برای تحقق این هدف میتوان از دو ابزار «پرداخت تسهیلات لیزینگ مسکن» و «کاهش اقساط وام بدون سپرده مسکن» به منظور تبدیل بخشی از تقاضای بالقوه بازار به تقاضای بالفعل استفاده کرد.

تحولات بازار تسهیلات خرید مسکن بهعنوان بازار بالادست بخش مسکن میتواند منعکسکننده وضعیت کنونی بازار به خصوص در شهرهای غیر از پایتخت در اقصی نقاط کشور باشد؛ چراکه اگرچه در طول یکسال اخیر سقف تسهیلات خرید مسکن برای تهران و همه شهرهای بزرگ و کوچک افزایش یافت اما میزان این افزایش به نحوی بود که اگر در تهران، وام مسکن میتواند قدرت خرید متقاضیان را معادل 30 تا 40 درصد از قیمت تمامشده یک واحد آپارتمان کوچکمتراژ تامین کند، اما در سایر شهرها دستکم 60 درصد از قیمت آپارتمان را تامین میکند و در نتیجه نیمی از قدرت خرید خانه در سایر شهرها از محل تسهیلات بانکی مسکن تامین میشود.

با دسترسی به آماری از میزان پرداخت تسهیلات خرید مسکن از سوی بانک عامل بخش مسکن که به دلیل سقف بالای تسهیلات ارزانقیمت با بازپرداخت بلندمدت، اکنون بیشترین نقش را در بازار ایفا میکند، به تحلیل کاملی از وضعیت کنونی بازار مسکن در کشور دست یافته است. البته بانکهای دیگر نیز تسهیلات خرید مسکن پرداخت میکنند اما با توجه به شرایط متفاوت و بهره بالاتر، این وامها تقاضای مصرفی بازار مسکن را پوشش نمیدهد.

آمار تسهیلات پرداخت شده بانک عامل مسکن که نقش دماسنج بازار مسکن در 31 استان کشور را ایفا میکند نشان میدهد، رشد حجم پرداخت وام خرید مسکن در طول 9 ماه نخست امسال از میزان رشد معاملات مسکن بسیار بیشتر است. حجم وام خرید پرداخت شده در این بازه 9 ماهه نسبت به مدت مشابه سال گذشته حاکی از این است که در بازار اگرچه بخشی از استانها از رکود سال گذشته در حوزه معاملات مسکن فاصله گرفتهاند اما بازار مسکن در شهرهای مختلف دچار نوعی دودستگی است به نحوی که برخی از استانها همچون تهران در دوره گذار از رکود و ورود به رونق به سر میبرند، اما غالب استانهای دیگر هنوز درگیر فضای رخوت معاملاتی هستند.

بررسی نتایج این دماسنج نشان میدهد در طول 9 ماه نخست امسال میزان رشد وامگیرندهها هم در تهران و هم در کل کشور بیشتر از رشد حجم معاملات مسکن بوده است به نحوی که در تهران رشد پرداخت تسهیلات مسکن 34 درصد اما رشد معاملات در بازار مسکن 10 درصد بوده است. از طرفی کل معاملات مسکن در کشور طی 9 ماه نخست امسال 39 درصد افت داشته و این در حالی است که میزان پرداخت تسهیلات خرید ازسوی بانک عامل بخش مسکن در همین بازه زمانی در کل کشور 14 درصد افزایش یافته است. این رشد مثبت دو رقمی در پرداخت وام مسکن عملا میتواند راه دستیابی به رونق معاملات کشور را به سیاستگذار پولی و مالی بخش مسکن نشان دهد.

پس از اینکه نرخ رشد اقتصادی نیمه اول امسال مشخص شد و نشان داد رشد ارزش افزوده بخش مسکن منفی بوده در حالی که این نرخ در دیگر بخشهای اقتصادی مثبت بوده است، ماه گذشته متولی دولتی بخش مسکن پیشبینی کرد که سال 96 بخش مسکن نقش مهمی در رشد اقتصادی ایفا کرده و نرخ رشد ارزش افزوده این بخش مثبت خواهد شد. وضعیت کنونی نشان میدهد اگر قرار است سال آینده رشد ارزش افزوده بخش مسکن مثبت و یکی از بازیگران اصلی افزایش رشد اقتصادی کشور باشد، باید سرمایهگذاری ساختمانی افزایش یابد و تقاضای موثر بخش مسکن نیز رشد کند.

این دماسنج نشان میدهد تسهیلات خرید مسکن توانسته بخشی از تقاضای مصرفی را وارد بازار کند چراکه میزان رشد استفاده از وام خرید در تهران 34 و در کشور 14 درصد بوده است. به عبارت دیگر، امسال تعداد افرادی که در کل کشور با استفاده از تسهیلات بانک عامل بخش مسکن خانهدار شدهاند، 14 درصد بیشتر شده است. بنابراین تسهیلات جدید بانکی که سقف آن از ابتدای امسال افزایش یافته است، در بازار 9 ماهه فروردین تا آذرماه اثرگذار بوده اما این اثر کامل نبوده است چراکه حجم معاملات مسکن در طول این مدت مسیر افزایشی را همپای میزان تسهیلات پرداختی طی نکرده است. برابر آمار میزان معاملات مسکن در کل کشور طی 9 ماه نخست امسال نسبت به مدت مشابه سال گذشته 39 درصد افت کرده است. در تهران هم اگرچه معاملات طی این بازه زمانی نسبت به 9 ماهه سال 94 حدود 10 درصد افزایش یافته است، اما این میزان افزایش در مقایسه با رشد استفاده از وام خرید بسیار کمتر است.

دو راهکار تحریک تقاضا در بخش مسکن

در نهایت برای تحقق اهدافی که در رونقبخشی به بازار مسکن در سال 96 دنبال میشود، باید این نکته را لحاظ کرد که سیاستگذار پولی ابتدای امسال اقدامی را برای تحریک تقاضای مصرفی خرید مسکن آغاز کرده که منجر به افزایش تقاضای موثر برای سرمایهگذاری در بخش ساختمان شد. با این وجود سیگنالهای آماری از حجم معاملات نشان میدهد این تاثیر کامل نبوده است و باید برای اثر بیشتر آن، چارهجویی شود. واقعیت این است که بخشی از تقاضای مصرفی بخش مسکن همچنان بالقوه است و باید از ابزارهایی برای به فعلیت در آمدن آن استفاده شود. یکی از این ابزارها میتواند افزایش سقف وام مسکن باشد که با توجه به محدودیت منابع بانکی عملا غیرممکن است. با این حال افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن میتواند از محل «لیزینگ مسکن» که با استفاده از منابع بانکی یا با اتکای کمتر به بانک قابل پرداخت است، صورت گیرد. در این صورت باید مشوقهایی برای شرکتهای لیزینگ پیشبینی شود و ممنوعیت پرداخت تسهیلات لیزینگ از سوی بانکها به شکل کنترل شده و به نحوی که آسیبی به دنبال نداشته باشد، مورد تجدیدنظر قرار گیرد.

دومین راهکاری که کارشناسان از آن بهعنوان راهحل موثر برای تبدیل تقاضای بالقوه بازار مسکن به تقاضای بالفعل سخن میگویند، تسهیل شرایط بازپرداخت وام مسکن است. اغلب کسانی که با وجود تقاضای مسکن در خرید تعلل میکنند، پرداخت اقساط ماهانه سنگین تسهیلات مسکن را مشکل اصلی در مسیر خانهدار شدن خود توصیف میکنند. به این ترتیب در صورتی که با تغییر در نرخ بهره بانکی و مدت بازپرداخت بتوان به شکلی میزان اقساط وام مسکن را تعدیل کرد، این تسهیلات قطعا بیش از گذشته در تحریک تقاضای مصرفی تاثیرگذار خواهد بود.

در حال حاضر میانگین نرخ تسهیلات بدون سپرده مسکن در کل کشور بسته به اینکه فقط یک نفر از خانوار وام دریافت کند یا زوجین هر دو نسبت به دریافت تسهیلات اقدام کنند، بین 70 تا 90 میلیون تومان است. در عین حال ملاک «دنیای اقتصاد» برای محاسبات قدرت خرید مسکن کف میانگین مذکور یعنی 70 میلیون تومان است. از آنجاکه متوسط قیمت مسکن در شهرهای مختلف کشور (بهجز تهران) مترمربعی یک میلیون و 700 هزار تا دو میلیون تومان است، با این میزان وام بخشی از تقاضای مصرفی که به دنبال خرید آپارتمان حولوحوش60مترمربعی است با استفاده از تسهیلات بدون سپرده بانک عامل بخش مسکن 70 درصد قدرت خرید لازم را بهدست میآورد، با این حال با توجه به اینکه الگوی خرید آپارتمان در کشور اغلب حدود 120 مترمربع است، وام متوسط 70 میلیونی 35 درصد از قیمت تمام شده آپارتمان با این مشخصات را که بهطور میانگین 200 میلیون تومان قیمت دارد، پوشش میدهد.

در عین حال نباید فراموش کرد که همین میزان وام در برخی از استانها تا 80 درصد از قیمت آپارتمان یعنی معادل حداکثر میزان مجاز استفاده از تسهیلات را نیز بهطور کامل پوشش میهد. این موضوع نشان میدهد علت اینکه میزان استفاده از وام مسکن 14 درصد رشد کرده، این است که گروهی از تقاضای مصرفی که صاحبان آپارتمانهای کوچکمتراژ بوده و به دنبال خرید آپارتمان بزرگتر بودهاند، بیشترین استقبال را از تسهیلات بدون سپرده مسکن داشتهاند.

نقش صندوق یکم در بازار 96

یکی از نکاتی که در تحلیل وضعیت بازار باید مورد توجه قرار بگیرد، این است که امسال در بازار مسکن، هنوز وام صندوق پسانداز مسکن یکم با سقفهای افزایش یافته در دسترس متقاضیان خرید قرار نگرفته است. در واقع با توجه به اینکه برای برخورداری از این وام باید سپردهگذاری یکساله صورت گیرد، امسال وام یکم با سقف جدید به مرحله پرداخت نرسیده است. با این وجود از آنجاکه عدهای از نیمه سال 94 به بعد در این صندوق سپردهگذاری کردهاند، ورود آنها به بازار مسکن در سال 96 قطعی است و در نتیجه میتوان به رونق معاملات از محل پرداخت تسهیلات صندوق پسانداز مسکن یکم در سال آینده امیدوار بود. از آنجا که متقاضیان دریافت وام از صندوق یکم، رقم نسبتا بالایی را برای مدت نسبتا طولانی و بدون اینکه سودی به سپرده آنها تعلق بگیرد، سپردهگذاری میکنند، این گروه را میتوان خریداران قطعی بازار مسکن در سال 96 ارزیابی کرد. آمار کنونی مشتریان قطعی وام مسکن از محل صندوق یکم مشخص میکند که در طول سال آینده، ماهانه نوبت به دریافت وام 5000 نفر از متقاضیان قطعی خرید مسکن میرسد.

آمار معاملات کنونی مسکن حاکی از این است که در حالحاضر ماهانه بین 47 تا 58 هزار فقره معامله مسکن در کشور صورت میگیرد که اگر متوسط 50هزار فقره را مبنا قرار دهیم، در طول ماههای سال 96، تقاضای موثر خرید مسکن هر ماه معادل 10 درصد از این میزان افزایش خواهد یافت. در تهران برای برخورداری از تسهیلات 160میلیون تومانی صندوق یکم باید مجموعا 80 میلیون تومان سپردهگذاری شود و این میزان در شهرهای بزرگ و کوچک دیگر نیز به ترتیب 60 و 40 میلیون تومان است. بنابراین اصل میزان سپرده رقم بالایی است که میتواند با احتساب وام پرداختی صندوق یکم، تا 70 درصد از قیمت خرید یک آپارتمان با متراژ مناسب را برای خانهاولیها تامین کند.

البته ظرفیت پرداخت تسهیلات از محل این صندوق نیز سالانه 80 هزار فقره است که از اینرو باید برای رونق بیشتر بازار مسکن راههای مکمل نیز پیشبینی شود. اگرچه در مجموع 31 استان کشور طی 9 ماهه نخست امسال میزان پرداخت وام خرید مسکن 14 درصدرشد کرده است اما این میزان رشد در هشت استان بالای 25 درصد بوده است. بر این اساس بیشترین استقبال از وام پرداختی به ترتیب به استانهای سیستان و بلوچستان با 62 درصد رشد، کرمانشاه با 39 درصد، اردبیل با 38 درصد، زنجان با 37 درصد، آذربایجان غربی با 35 درصد، تهران با 34 درصد، قم با 33 درصد و آذربایجان شرقی با 27 درصد رشد پرداخت تسهیلات نسبت به 9 ماه نخست پارسال اختصاص داشته است. رتبه تهران در جمع این هشت استان ششم بوده که دور از انتظار نیست؛ چراکه میزان پوشش هزینه خرید مسکن با این وام در پایتخت نسبتا کمتر است. میزان رشد پرداخت تسهیلات در 22 استان کشور نیز مثبت و رقمی بین دو تا 62 درصد بوده است؛ ضمن اینکه در دو استان تقاضای وام خرید مسکن تغییری نکرده است. در عین حال هفت استان کشور دچار افت تقاضای وام خرید بودهاند که معرفی آنها میتواند به برنامهریزی آتی سیاستگذار پولی در این استانها کمک کند. بیشترین افت پرداخت وام مسکن مربوط به استان کهکیلویه و بویراحمد با نرخ منفی 13 درصد است و پس از آن استانهای هرمزگان با 11- درصد، بوشهر با 8- درصد، گلستان با 5- درصد، سمنان با 4- درصد، خراسان جنوبی با 4- درصد و ایلام با 1- درصد در مراتب بعدی قرار دارند.