زمستان گرم معاملات مسکن

کارشناسان اقتصاد مسکن این اتفاق را آماده شدن بازار ملک برای رونق غیرتورمی عنوان میکنند. در دیماه سال 1395، تعداد معاملات آپارتمانهای مسکونی شهر تهران به 16هزار و 749 واحد مسکونی رسید که در مقایسه با ماه مشابه سال قبل 3/2 درصد افزایش نشان میدهد. بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده به تفکیک عمر بنا در دیماه سال 1395 حاکی از آن است که واحدهای تا 5 سال ساخت با سهم 52/9 درصد بیشترین سهم از واحدهای مسکونی معامله شده را به خود اختصاص دادهاند. توزیع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در دیماه سال 1395 حاکی از آن است که از میان مناطق 22گانه شهر تهران، منطقه 5 با سهم 16 درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعهنامه را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق 4 و 2 به ترتیب با سهم 11 و 10 درصدی در رتبههای بعدی قرار گرفتهاند.

در مجموع 73 درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران مربوط به 10 منطقه شهر (به ترتیب بیشترین فراوانی شامل مناطق 5، 4، 2، 14، 8، 10، 15، 7، 13 و 1) بوده و 12 منطقه باقیمانده 27 درصد از تعداد معاملات را به خود اختصاص دادهاند. در دیماه سال 1395، متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاههای معاملات ملکی شهر تهران 4 میلیون و 490 هزار تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب یک و 10 درصد افزایش نشان میدهد. بیشترین رشد متوسط قیمت در این ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل به منطقه 9 (معادل 16 درصد) و کمترین رشد متوسط قیمت به منطقه 22 (کمتر از یک درصد) تعلق دارد. در دیماه سال 1395 از میان مناطق 22گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل 10 میلیون تومان به منطقه 1 و کمترین آن با 2 میلیون و 190 هزار تومان به منطقه 18 تعلق داشته است. در 10 ماه منتهی به دیماه سال 1395، تعداد معاملات آپارتمانهای مسکونی شهر تهران به 134 هزار واحد مسکونی بالغ شد که در مقایسه با مدت مشابه سال قبل، هشت درصد افزایش نشان میدهد.

در این مدت متوسط قیمت یک مترمربع بنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاههای معاملات ملکی در شهر تهران 4 میلیون و 360 هزار تومان بوده است که نسبت به دوره مشابه سال قبل، 5 درصد افزایش نشان میدهد. توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب قیمت یک مترمربع بنا در دیماه سال 1395 حاکی از آن است که واحدهای مسکونی در دامنه قیمتی 30 تا 35 میلیون ریال بهازای هر مترمربع بنا با سهم 13 درصد، بیشترین سهم از تعداد معاملات شهر تهران را به خود اختصاص داده و دامنههای قیمتی 25 تا 30 میلیون ریال با سهم 12 درصد و 35 تا 40 میلیون ریال با سهم 11 درصد، در رتبههای بعدی قرار گرفتهاند. در این ماه، توزیع حجم معاملات به گونهای بوده است که در حدود 62 درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی شهر تهران (44/9 میلیون ریال) معامله شدهاند. توزیع فراوانی تعداد واحدهای معامله شده بر حسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی در دیماه سال 1395 نشان میدهد، بیشترین سهم معاملات انجام شده به واحدهای مسکونی با زیربنای 60 تا 70 مترمربع معادل 15 درصد اختصاص داشته است.

واحدهای دارای زیربنای 70 تا 80 و 50 تا 60 مترمربع به ترتیب با سهمهای 13 و 13 درصدی در رتبههای بعدی قرار دارند. در مجموع در این ماه، واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از 80 متر مربع، 51 درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند. در دیماه سال جاری، توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب ارزش هر واحد حاکی از آن است که در میان دامنههای قیمتی مورد بررسی، واحدهای مسکونی با ارزش 1500 تا 2000 میلیون ریال با اختصاص سهم 13 درصدی، بیشترین سهم از معاملات انجام شده را به خود اختصاص داده است. واحدهای دارای ارزش 1000 تا 1500 و 2000 تا 2500 میلیون ریال نیز به ترتیب با اختصاص 12 و 12 درصد در رتبههای بعدی قرار گرفتهاند. در مجموع در این ماه، حدود 49 درصد از معاملات به واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از 3000 میلیون ریال اختصاص داشته است. در دیماه سال 1395 شاخص کرایه مسکن اجارهای در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب 11 و 9 درصد رشد نشان میدهد.

ماهیت قراردادهای اجاره مسکن که غالبا یک ساله تنظیم میشوند و نیز اثرپذیری شاخص اجارهبهای مسکن از سیاستهای کنترل و مهار تورم، سبب تغییر متناسب اجارهبها با تحولات نرخ تورم در کشور شده است. خاطرنشان میکند سهم هزینه مسکن (اجارهبهای مسکن اعم از شخصی و غیرشخصی) در محاسبات شاخص کل بهای کالاها و خدمات مصرفی (براساس سال پایه 100=1390) معادل 28 درصد است. در پی استقبال خریداران در ورود به بازار معاملات مسکن شهر تهران در دیماه سال جاری، حجم معاملات واحدهای مسکونی از بهبود قابل ملاحظهای برخوردار شد و به 16 هزار و 700 واحد مسکونی رسید. این تعداد معاملات در مقایسه با ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 42 و 3 درصد رشد نشان میدهد. متعاقب این روند، متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران نیز در این ماه با برخورداری از رشد یک و 10 درصدی (به ترتیب ماه قبل و ماه مشابه سال قبل) به کمتر از 4 میلیون و 500 هزار تومان بالغ شد. بهبود حجم معاملات بازار مسکن در سال جاری در چارچوب اقدامات متعدد و گشایشهای مالی نظام بانکی جهت کمک به رونق بخش مسکن قابل ارزیابی است. بهویژه با شروع اعطای تسهیلات از محل صندوق پسانداز مسکن یکم از خردادماه سال جاری همراه با نرخ سود پایین این تسهیلات، شرایط مناسبی جهت خانهدار شدن زوجین جوان و خانهاولیها در شرایط کنونی فراهم شده است.