وضعیت بازار مسکن 96 به روایت دلالان

اما این وضعیت گذرا خواهد بود و در تابستان رفتار خریداران و فروشندگان به نفع افزایش حجم معاملات مسکن تغییر خواهد کرد.به گزارش «دنیای اقتصاد»، تعدادی از دلالان بازار مسکن با شرکت در یک نظرسنجی ضمن پیشبینی وضعیت بازار مسکن در سال آینده، درباره نوسان قیمتی و وضعیت ساختوساز در سال آینده اظهارنظر کردند. این گروه از دلالان که بدون واسطه با هر دو سمت بازار مسکن شامل خریداران و فروشندگان در ارتباط هستند، اطلاعات ملموسی از وضعیت بازار مسکن در اختیار دارند که با مبنا قرار دادن آن میتوانند شرایط بازار سال آینده را نیز پیشبینی کنند.

تجربه واسطههای ملکی نشان میدهد بازار مسکن همواره در زمان تغییر دولتها با رکود مقطعی روبهرو بوده است چراکه وضعیت عمومی اقتصاد و در ذیل آن بازار مسکن، به شدت تحت تاثیر انتخابات ریاست جمهوری و ارکان دولتی قرار دارد. به همین خاطر اغلب فروشندگان به دلیل احتمال جهش قیمتی بعد از برگزاری انتخابات، در صورتی که ناچار نباشند از معامله در بهار انصراف میدهند. در مقابل خریداران نیز اگرچه بازار را ترک نمیکنند اما قدری محتاطانهتر وارد معامله میشوند. مجموعه این شرایط سبب میشود دلالان ملکی بازار نسبتا راکد بهارانه را پیشبینی کنند.

اما بازار مسکن در تابستان قطعا وضعیت بهتری خواهد داشت. هر چند بهطور کلی سیاستهای دولت بعدی روی تصور عموم مردم از وضعیت اقتصادی و در نتیجه حضور آنها در بازار مسکن تاثیرگذار خواهد بود، اما به نظر میرسد بازار مسکن بهار بیش از هر چیز تحت تاثیر یک جو روانی است که در تابستان با تعیین تکلیف دولت این جو از بین خواهد رفت. بهطور کلی پیشبینی دلالان این است که بعد از سپری شدن بهار، شیب صعودی حجم معاملات همچون سال 95 ادامه خواهد یافت؛ کمااینکه تقریبا در تمام ماههای سال جاری نیز رشد نقطهای 4 تا 5 درصدی تعداد معاملات مسکن نسبت به ماه مشابه سال 94 رخ داده است و انتظار میرود این وضعیت در 9 ماهه پایانی سال بعد (از ابتدای تابستان تا پایان زمستان) نیز حاکم باشد.

پیشبینی رشد معقول قیمت مسکن

پیشبینی واسطههای ملکی در مورد نوسان قیمت مسکن در سال آینده نیز حاکی است که این متغیر نیز به نتیجه انتخابات ریاستجمهوری بستگی دارد. اما اگر از تاثیر احتمالی نتیجه انتخابات بگذریم، رخدادهای زمستان امسال، قیمت مسکن در سال آینده را تحتالشعاع قرار داد. بعد از حاکم شدن فضای پیشرونق در بازار نقلوانتقالات ملکی و ثبت بیشترین حجم معاملات در ماههای تابستان 95، گروهی از فروشندگان تصور کردند بازگشت خریداران به بازار به این معنا است که فضا برای افزایش قیمت فراهم شده است. از این رو قیمتهای پیشنهادی خود را در پاییز و به ویژه زمستان یعنی بعد از سپری شدن رکود سنتی معاملات به دلیل تقارن با ایام محرم و صفر، افزایش دادند. این افزایش قیمتهای پیشنهادی در عموم محلهها بین 5 تا 10 درصد بوده است اما در مناطق مصرفی پرمعامله نظیر منطقه پنج بعضا تا 20 درصد نیز رسیده است.

البته افزایش قیمت پیشنهادی الزاما به رشد واقعی قیمت مسکن نمیانجامد چراکه خریداران در سوی دیگر بازار، مقابل افزایش قیمت بدون دلیل ایستادگی میکنند. دلالان ملک معتقدند در ماههای اخیر دلیلی برای افزایش قیمت مسکن وجود نداشته است اما تقریبا نیمی از فروشندگان اصرار داشتند قیمتها را بالا ببرند. هرچند واسطههای ملکی اعتقاد دارند فروشندگانی که به افزایش قیمت اصرار دارند، خود از این رفتار بیش از هر کس متضرر شدهاند و طبیعی است که با این قیمتگذاری نتوانستهاند ملک خود را اصطلاحا به پول نزدیک کنند. در شرایط فعلی که عدهای قیمتهای پیشنهادی بالاتر از حد انتظار و میانگین منطقه برای فروش آپارتمان اعلام کردهاند، پیشبینی دلالان ملک این است که قیمتها دستکم تا پایان بهار 96 تغییری نخواهد کرد. آنها افزایش حداکثر 10 درصدی قیمت مسکن در سال آینده را دور از انتظار نمیدانند و تصور میکنند قیمتها حداکثر معادل نرخ تورم نوسان خواهد داشت. با این وجود برخی از واسطهها تاکید میکنند هرگونه افزایش قیمت قطعی ملک قطعا در فصل بهار پیشرو محقق نخواهد شد.

دو سناریو برای سرنوشت ساختوساز در سال 96

با وجود اینکه اکنون دیگر تردیدی وجود ندارد که مختصات پیشرونق بر بازار مسکن حاکم شده است، اما بازار ساختوساز به دلایل مختلف از فضای پیشرونق باز مانده و همچنان رشد منفی را تجربه میکند. هرچند این رشد منفی اخیرا در یک ایستگاه متوقف شد، به این معنا که میزان تنزل ساختوساز از یک حد مشخص بیشتر نمیشود اما در عین حال هنوز اشتیاقی برای ساختوساز در سرمایهگذاران وجود ندارد.واسطههای مسکن به این موضوع اشاره میکنند که دو تا سه سال قبل، متقاضیان خرید آپارتمان گزینههای متعددی در میان فایلهای نوساز داشتند و قدرت انتخاب آنها بیشتر بود اما اکنون شمار نوسازها به شدت کاهش یافته و خریدارانی که به دنبال تملک واحدهای این گروه سنی هستند را ناامید کرده است. در واقع کمبود ساختوساز و به دنبال آن کمبود فایلهای نوساز به ویژه در مناطق مصرفی نظیر دو، چهار و پنج نتوانسته به افزایش حضور سرمایهگذاران در ساختوساز واحدهای مسکونی بیانجامد.

پیشبینی دلالان که حلقه واسط خریداران و فروشندگان آپارتمان هستند، این است که در سال آینده باقیمانده واحدهای نوساز نیز به فروش خواهد رسید و جایی برای تردید سرمایهگذاران نسبت به حضور در بازار مسکن باقی نخواهد ماند. به این ترتیب احتمالا سال 96 سال پایان رکود ساختوساز مسکن خواهد بود و انگیزه لازم برای بخش خصوصی ایجاد خواهد شد.در عین حال گروه دیگری از واسطههای ملکی، سناریوی دیگری را پیشبینی میکنند و بر این باور هستند که سازندگان در سال آینده ذخیره باقیمانده آپارتمانهای نوساز خود را که امسال نتوانستند به فروش برسانند، به نوعی حراج میکنند و با قیمتهای پیشنهادی معتدلتری آنها را تبدیل به پول میکنند. به این ترتیب نقدینگی لازم برای اجرای پروژههای جدید متناسب با تقاضای بازار برای سازندگان فراهم خواهد شد و رشد آمار ساختوساز در سال 97 محسوس میشود.