بازار مسکن 96 در سه سناریو

یافته‏ها درباره مهمترین مولفه‏های درونی و بیرونی موثر بر متغیرهای بازار مسکن نشان می‏دهد که سال آینده با احتساب مجموعه مهمترین تحولات اقتصادی-سیاسی در کشور، 7 نیرو در فواصل زمانی مختلف، بازار ملک را تحت الشعاع قرار می‏دهد. بازار مسکن در سال 95 بدون آنکه شرایط ناپایدار (تغییر فاز) به خود بگیرد، همواره در فاز پیش‏رونق قرار داشت. معاملات خرید آپارتمان در این بازار طی سال 95، به نوعی، حالت برزخ داشت، به این معنا که بازار دوره گذار از رکود به رونق را تجربه کرد اما نه وارد رونق شد و نه به وضعیت رکود، بازگشت.فاز پیش رونق معاملات مسکن، دوره‏ای است که در آن، حجم خرید و فروش آپارتمان ابتدا با رشد مثبت ماهانه و سپس افزایش نقطه‏ای (افزایش نسبت به ماه مشابه سال قبل) همراه می‏شود و در خلال رشد معاملات، نوسانات قیمت مسکن نیز از شیب منفی یا صفر خارج شده و شیب مثبت (رشد افزایشی) پیدا میکند.

تفاوت پیش‏رونق معاملات مسکن با رونق، در میزان حجم معاملات است. در حالت پیش‏رونق، حجم خرید و فروش ماهانه واحد مسکونی از میزان معاملات در زمان رکود، بیشتر می‏شود اما در عین حال، حجم معاملات به میزان زمان رونق نمی‏رسد.در سال 95 ماهانه بهطور متوسط 12 تا 14 هزار واحد مسکونی در بازار املاک شهر تهران خرید و فروش شد. میانگین حجم معاملات ملک در رکود سال‏های 93 و 94 از 10 تا 11 هزار واحد مسکونی در ماه فراتر نرفت. همچنین در اوج رونق معاملات مسکن در سال 91، ماهانه بهطور متوسط بیش از 15 هزار واحد مسکونی در شهر تهران فروخته شد که این حجم معاملات، در برخی ماهها از مرز 17 هزار واحد نیز گذشت.به این ترتیب، آنچه در سال 95 بر بازار مسکن گذشت، حالتی میانه رکود و رونق بود که کارشناسان از آن، به «پیش رونق یا استارت اولیه برای اوج‏گیری در مسیر رونق» نام می‏برند.در حال حاضر که بازار مسکن در آستانه شروع سال جدید قرار دارد، پرسش درباره اوضاع سال آینده، باعث گمانه‏زنی‏های متنوع و بعضا ضد و نقیض در این بازار شده است.

گروهی از ناظران بازار ملک، انتظار رونق معاملات همراه با رشد قابل توجه قیمت ملک را دارند اما گروهی دیگر، معتقدند استارت خروج از رکود که در طول سالجاری در ماههای متوالی زده شد، بدون آنکه باعث روشن شدن موتور بازار ملک شود، در سال 96 به رکود دوباره میانجامد.در این میان، نتایج بررسی جامع با لحاظ همه مولفه‏های درونی و بیرونی موثر بر بازار ملک مشخص می‏کند سه سناریو شامل «تمدید پیش رونق»، «رونق توام با رشد مثبت اما خفیف قیمت واقعی» و «رونق غیرتورمی» برای بازار مسکن 96 قابل تصور است.نیروهای 7 گانه موثر بر بازار مسکن در قالب دو دسته نیروی «بازدارنده رونق» و «رونق دهنده» طبقهبندی می‏شوند.نیروهای دسته اول به ترتیب وزن اثرگذاری شامل «سود بانکی، انتخابات ریاست جمهوری و خلأ ابزار مکمل تقویت قدرت خرید مسکن» است و نیروهای دسته دوم نیز «تسهیلات صندوق یکم، اثر انتظارات روانی ناشی از دوره کوتاه مدت قبل و بلندمدت بعد از انتخابات و همچنین نرخ رشد اقتصادی و نرخ تورم» است.

سه نیروی دسته اول، با متوقف ساختن بازار مسکن در فاز پیش رونق، مانع ورود معاملات ملک به فاز رونق می‏شود. اما چهار نیروی دسته دوم، با جهت متفاوت از نیروهای دسته اول، هدایت بازار به سمت رونق را بهدست میگیرد. در صورتی که برآیند این دو دسته نیرو، به برتری اثر نیروهای دسته اول منجر شود، سناریوی تمدید پیش‏رونق برای بازار مسکن 96 محقق خواهد شد.اما چنانچه نیروی برآیند (حاصل تاثیرگذاری ترکیبی نیروهای مختلف)، هم جهت دسته دوم نیروها باشد، در این صورت، یکی از دو سناریوی «رونق توام با افزایش خفیف قیمت واقعی» یا «رونق غیرتورمی» برای معاملات مسکن اتفاق می‏افتد.کارشناسان اقتصاد مسکن، شانس «رونق» را بیش از سناریوی «تمدید وضعیت 95 برای سال 96» عنوان می‏کنند و در عین حال، درباره چگونگی بروز رونق، معتقدند افزایش حجم معاملات خرید آپارتمان به گونه‏ای خواهد بود که قیمت‏ ملک مسکونی به اندازه نرخ تورم یا اندکی بیشتر از آن، رشد میکند.

روند تغییرات قیمت مسکن در تهران طی سال 95، پیشبینیهای ابتدای امسال کارشناسان زبده بازار ملک را محقق کرد. اوایل سال جاری، کارشناسان اقتصاد مسکن برآورد کرده بودند که به تناسب حرکت بازار معاملات، قیمت نیز از ثبات نسبی خارج میشود و شروع به نوسان خواهد کرد اما دامنه نوسان قیمت مسکن، کمتر از نرخ تورم عمومی خواهد بود.آنچه طی 11 ماه اول امسال از نحوه نوسانات قیمت مسکن در بازار املاک تهران به ثبت رسیده، همسو با این پیشبینی، باعث رشد منفی قیمت واقعی آپارتمانهای مسکونی شهر تهران شده است.از ابتدای امسال، نرخ تورم نقطه به نقطه همواره بالای 8 درصد بوده است اما میزان تغییرات قیمت مسکن در تهران در هر یک از ماههای سال 95 نسبت به ماه مشابه سال 94، از 7 درصد تجاوز نکرده است که این روند به معنای رشد قیمت مسکن در سطحی کمتر از نرخ تورم –افت قیمت واقعی- بوده است.در حال حاضر، ‏ هر یک از نیروهای موثر بر مسیر نوسانات قیمت مسکن و همینطور بر معاملات ملک، با اندازه مشخص و جهت معین، بر متغیرهای بازار مسکن اثرگذار خواهند بود.

سود بانکی، محافظ بازار مسکن از نقدینگی

ارقام فعلی نرخ سود سپردههای بانکی به علت اختلاف قابل توجه با نرخ بازدهی بازارهای مختلف و از آن مهمتر، با سطح کنونی نرخ تورم، بانکها را به انتخاب اول افراد برای تبدیل داراییها و سرمایهگذاری، تبدیل کرده است.نرخ سود مجاز 15 درصد که در عمده بانکها به طرق مختلف‏، تا 22 درصد، برای سپردهگذاری بانکی، اعمال میشود، در مقایسه با نرخ بازدهی بازار سرمایه، بازار ارز، بازار طلا و همچنین بازار ملک، بالاترین سود تضمینشده محسوب میشود.این نرخ، بازدهی واقعی (متفاوت نرخ سود بانکی تا نرخ تورم) سرمایهگذاری در بانکها را برای سپردهگذار، چیزی در حدود 5 تا 6 درصد تعیین میکند.این در حالی است که در شرایط فعلی، نرخ سود خرید ملک، معادل نصف نرخ سود سپردهگذاری بانکی است ضمن آنکه نرخ بازدهی واقعی خرید مسکن، منفی است و به معنای زیان 7 تا 8 درصدی سرمایهگذاران ملکی در سال 95 است.

در سال جاری، متوسط قیمت مسکن در تهران به اندازه نصف نرخ تورم عمومی، رشد کرد.هر چند این احتمال وجود دارد که نرخ رشد قیمت واقعی مسکن در سال 96، شیب مثبت به خود بگیرد اما از آنجا که نرخ سود سپردههای بانکی به احتمال زیاد تغییر نخواهد کرد، در این صورت، ‏ نرخ سود سپردههای بانکی در سال آینده نیز از میزان رشد قیمت مسکن، ‏ بیشتر خواهد بود و این اختلاف، باعث چسبندگی نقدینگی متقاضیان سرمایهای و مصرفی خرید ملک در بانکها میشود. در نتیجه، احتمال عدم رونق معاملات مسکن از این محل، بیشتر خواهد شد.سود بالای سپردههای بانکی در مقایسه با تورم میتواند در نقش ضربهگیر تقاضای سفتهبازی در بازار ملک، از دامنه نرخ رشد قیمت مسکن محافظت کند و باعث عدم افزایش شدید آن شود.به این ترتیب، اگر در سال 96، نرخ سود سپردههای بانکی به تناسب کاهش نرخ تورم، از سوی بانکها و بهصورت غیر دستوری تعدیل نشود، جاذبه سرمایهگذاری در بازار پول، مانع افزایش تقاضای موثر برای خرید ملک خواهد شد.

اثر دوگانه انتخابات ریاستجمهوری

اردیبهشت سال آینده، انتخابات ریاستجمهوری برگزار میشود و این رویداد سیاسی، در نقش یکی از مولفههای کلیدی بیرونی، رفتارها در بازار ملک را در دوره قبل و بعد از انتخابات، تحت تاثیر قرار میدهد.انتخابات، تاثیر دوگانه بر بازار مسکن خواهد گذاشت.از یک سو، چنانچه کاندیداهای ریاستجمهوری، برنامه مشخص اقتصادی منتهی به «رشد اقتصادی، افزایش درآمد خانوارها، تنظیم بازارها و همچنین تسهیل خانهدار شدن متقاضیان» نداشته باشند، در ایام قبل از انتخابات، بازار ملک شاهد نوعی تعجیل یا عدم تاخیر در معاملات ملک از جانب خریداران خواهد بود. این فرآیند در ایام بعد از انتخابات نیز ادامه پیدا میکند و معاملات از این جهت، دچار رشد خواهد شد.اما در صورتی که رقابتهای انتخاباتی منجر به اعلام دقیق برنامههای اقتصادی کاندیداها شده و در میان برنامهها، طرح یا سیاست مشخص برای تقویت قدرت خرید مسکن، افزایش عرضه و تحریک متغیرهای بازار ملک وجود داشته باشد، سمت تقاضای مسکن برای مدتی نه چندان کوتاه، از بازار خارج میشود تا بعد از تشکیل کابینه دوازدهم و اجرای سیاستهای جدید، با استفاده از شرایط بهتر، برای خرید اقدام کند.

سال آینده با توجه به دورهای که بازار ملک در آن قرار دارد (پیش رونق معاملات مسکن)، به نظر میرسد حجم معاملات خرید آپارتمان در دو ماه اول سال، رشد آنچنانی نداشته باشد اما بعد از برگزاری انتخابات ریاستجمهوری، ‏ شیب رشد معاملات، افزایش پیدا میکند و بازار به سمت رونق، پیش میرود.آنچه باعث این پیشبینی شده، انتظار پایان گرفتن جو بیاعتمادی به بازار در ایام بعد از انتخابات است. در ماههای گذشته از سال جاری، فضای گرگ و میش بر بازار معاملات ملک حاکم بود. در این فضا، امکان تصمیمگیری قطعی بخصوص برای خریداران وجود نداشت. این جو روانی باعث شد بازار در فاز پیش رونق درجا بزند. اما سال آینده، بعد از برگزاری انتخابات و اعلام نتایج، هر دو سمت عرضه و تقاضا در بازار معاملات ملک، به جمعبندی خواهند رسید و با «عدم اطمینان» کمتر از سال جاری، برای انجام معامله، تصمیم خواهند گرفت.

تاوان غیبت تسهیلات لیزینگ

بازار معاملات مسکن برای یک استارت قوی در سال 96، به تسهیلات جدید خرید مسکن نیاز دارد.سقف تسهیلات خرید مسکن در سال 95، دست کم دو بار در فواصل زمانی مختلف افزایش پیدا کرد. یکبار، سقف وام بدون سپرده خرید –تسهیلات اوراق- از 70 میلیون به 110 میلیون تومان افزایش یافت و بار دیگر، تسهیلات مخصوص خانه اولیها که به یکسال سپردهگذاری نیاز دارد، از 80 میلیون تومان به 160 میلیون تومان تبدیل شد.با این حال، بهدلیل اثرگذاری ضعیف تسهیلات فعلی بر تقویت قدرت خرید دهکهای متوسط رو به بالا، بازار مسکن برای سال 96 به تسهیلات جدید همچون لیزینگ نیاز دارد.دهک متوسط رو به بالا، به دنبال آپارتمانهای با متوسط قیمت 600 تا 700 میلیون تومان در شهر تهران است و تسهیلات فعلی، حدود 15 درصد هزینه خرید چنین واحدهایی را برای متقاضیان، تامین میکند.تحریک تقاضای مصرفی در گروههای دهکهای 5 تا 7، زمانی اتفاق میافتد که تسهیلات مسکن برای این دسته از متقاضیان، دستکم 30 تا 40 درصد قدرت خرید ایجاد کند.

به این ترتیب، چنانچه در سال 96، تسهیلات لیزینگ خرید مسکن با مبالغ حداقل 200 و بهطور متوسط 300 میلیون تومان وارد بازار شود، خرید و فروش آپارتمانهای میان متراژ (حول و حوش 90 متر مربع) که سهمشان در حال حاضر معادل 15 درصد کل معاملات ماهانه است، افزایش پیدا میکند و اسباب رونق بازار فراهم میشود.دو ماه پیش، بانک مرکزی دستور العمل نحوه راهاندازی شرکتهای لیزینگ از جمله لیزینگ مسکن را ابلاغ کرد اما گروهی از شرکتهای باسابقه در این حوزه که اخیرا پیگیر اخذ مجوز از بانک مرکزی برای پرداخت تسهیلات لیزینگ مسکن بودهاند، از ورود به این بازار منع شدهاندشرکتهای وابسته به بانکها اجازه پرداخت تسهیلات لیزینگ مسکن را ندارند. البته بانک عامل بخش مسکن، به دنبال راهی برای تغییر دستورالعمل است.

صعود معاملات مسکن با صندوق یکم

از بین مولفههای درونی و بیرونی اثرگذار بر بازار معاملات مسکن 96، اثر نیروی منبعث از صندوق پسانداز مسکن یکم، «قطعی» و در عین حال «مثبت» خواهد بود.آمار ثبتنام و افتتاح حساب در صندوق پسانداز مسکن یکم طی سالهای 94 و 95 حکایت از آن دارد که از ابتدای سال 95، ماهانه حدود 5 هزار نفر سپردهگذار در این صندوق، با سررسید موعد سپردهگذاریشان، برای خرید آپارتمان بهصورت وام به دست، وارد بازار معاملات ملک خواهند شد.حدود 20 تا 25 درصد این افراد، ساکن تهران هستند و مابقی در شهرهای بزرگ و شهرهای کوچک قرار دارند.کسانی که با اتمام دوره سپردهگذاریشان، با در اختیار داشتن تسهیلات صندوق یکم، برای خرید مسکن اقدام خواهند کرد، حداقل 80 میلیون تومان و حداکثر 160 میلیون تومان تسهیلات در دست دارند. علت آنکه ورود این تعداد متقاضی موثر خرید مسکن به بازار معاملات از ابتدای سال 96، قطعی برآورد میشود، به سود صفر سپردهگذاری در صندوق یکم مربوط است.

سپردهگذاران صندوق پسانداز مسکن یکم که تعدادشان در حال حاضر از مرز 130 هزار نفر گذشته است، در ازای مدت سپردهگذاری، سودی از صندوق دریافت نخواهند کرد. بنابراین با توجه به حجم مبلغ نیازمند سپردهگذاری در صندوق یکم، تعلق نگرفتن سود رایج بانکی به آن، باعث خواهد شد افراد به محض پایان مدت سپردهگذاری، بلافاصله برای دریافت وام و اصل سپرده اقدام کنند و چون تسهیلات مشروط به خرید ملک، قابل پرداخت است در نتیجه بازار معاملات ملک از این محل در سال 96، تکان خواهد خورد و حجم خرید آپارتمان دست کم حدود 5 هزار فقره در هر ماه، افزایش پیدا میکند.اما با این حال، بهدلیل جنس خرید آپارتمان توسط سپردهگذاران صندوق یکم که همگی خانه اولی (زوجهای فاقد مسکن) هستند، نوع معاملات، مصرفی خواهد بود بنابراین قیمتها آنچنان دستخوش تغییر نخواهد شد.

اثر کنترلی نرخ تورم

نرخ تورم عمومی و نرخ تورم مسکن، دارای یک رابطه معنادار با یکدیگر هستند. قیمت مسکن همواره حول و حوش نرخ تورم نوسان میکند، به این صورت که در زمان رونق معاملات مسکن، شیب رشد قیمت مسکن از نرخ تورم فاصله میگیرد و در زمان بعد از جهش قیمت و تخلیه حباب، شیب منفی قیمت مسکن باعث کم شدن فاصله بهوجود آمده میشود. رکود مسکن با ورود منحنی تورم مسکن به سطح زیرین منحنی تورم عمومی، به اوج میرسد و در این زمان، رشد منفی قیمت واقعی مسکن به معنای پایان تخلیه کامل حباب مسکن و آماده شدن بازار ملک برای شروع رونق دوباره است.در این میان، هر چقدر نرخ تورم کم باشد، دامنه رشد مثبت قیمت مسکن و میزان اوجگیری آن نیز کمتر خواهد بود.عمده کارشناسان اقتصاد مسکن با استناد به برآوردهای انجام شده درباره میزان نرخ تورم عمومی، اعتقاد دارند سال آینده نرخ رشد قیمت مسکن، حول و حوش نرخ تورم خواهد بود.اخیرا نتایج یک نظرسنجی گسترده با جامعه آماری بالای هزار نفر، درباره برداشت طیفهای مختلف از بازار مسکن 96 مشخص کرد که در آستانه سال جدید و بهرغم نامشخص بودن چشمانداز سال آینده، ‏ مولفه «جو روانی»، به عنوان یکی از مهمترین پارامترهای اثرگذار بر قیمت مسکن، در جهت عکس «تحریک قیمت» قرار دارد و در حال هدایت بازار ملک به سمت رونق غیر تورمی است.

این نظرسنجی که با استفاده از نرم افزار تلگرام انجام شده و پاسخ متخصصان اقتصاد مسکن، فعالان بازار ملک (سازندهها، دلالان و...) و همچنین عموم مردم (متقاضیان خرید و...) به یک پرسش را در بر داشته است، حکایت از آن دارد که از بین 1413 نفر از شرکتکنندگان در نظرسنجی، 599 نفر یعنی معادل 40 درصد افراد، حداکثر نرخ رشد قیمت مسکن در سال 96 را معادل 10 درصد عنوان میکنند. به این ترتیب، اکثریت نظردهندگان معتقدند قیمت مسکن سال آینده، با نرخ رشد تکرقمی مواجه میشود. این نوع انتظار به معنای آن است که بازار مسکن در سال آینده همچنان حول و حوش تورم عمومی نوسان میکند و قیمت واقعی، با رشد نزدیک به صفر روبهرو خواهد شد.کمترین انتظار مربوط به کاهش قیمت مسکن است. فقط 12 درصد افراد در نظرسنجی، توقع کاهش قیمت اسمی مسکن را دارند که البته این موضوع با توجه به تخلیه حباب مسکن و رسیدن قیمت به نقطه کف، میتواند برداشت طبیعی از بازار مسکن 96 محسوب شود.از طرفی، ‏ فقط 20 درصد افراد نظردهنده، انتظار جهش قیمت (رشد بیش از 20 درصد) را دارند.این موضوع نیز مشخص میکند، احتمال افزایش قیمت مسکن لااقل از سمت انتظارات، بعید به نظر میرسد.

28 درصد افراد شرکتکننده در نظرسنجی نیز معتقدند قیمت مسکن در سال آینده بین 10 تا 20 درصد افزایش پیدا میکند. این برآورد به معنای انتظار یک سوم جامعه کارشناسی و فعال بازار ملک درباره مثبت شدن قیمت واقعی مسکن است.این نظرسنجی به دنبال پاسخ درباره یک پرسش کلیدی بوده است: «پیشبینی شما از رشد قیمت مسکن در سال 96 چند درصد است؟»در حال حاضر، اگر فضای روانی ناشی از انتظارات، مبنای تخمین شرایط بازار مسکن 96 قرار بگیرد، مشخص خواهد شد سال آینده، میزان رشد قیمت مسکن همچون سال جاری، کمتر از نرخ تورم خواهد بود و بازدهی واقعی سرمایهگذاری ملکی، منفی و به زیان ختم میشود.اما در صورت لحاظ تحلیلهای کارشناسان که معتقد به تغییر فاز بازار معاملات از حالت پیش رونق به رونق در سال 96 هستند، احتمال میرود میزان رشد قیمت مسکن از حد امسال بیشتر باشد و این به معنای عبور منحنی تورم مسکن از سطح تورم عمومی و افزایش قیمت واقعی البته با دامنه خفیف است.

این سناریو تنها در یک حالت ممکن است اتفاق نیفتد.این حالت، خارج شدن فرمان تورم عمومی از کنترل سیاستگذار و افزایش آن از 9 تا 10 درصد کنونی به سطوح بالاتر است. در صورت افزایش نرخ تورم، میزان رشد قیمت اسمی مسکن ممکن است کمتر از نرخ تورم شود و کماکان، ریسک سفتهبازی ملکی بهدلیل «زیان ناشی از نرخ منفی بازدهی واقعی خرید ملک» در بازار برقرار باشد.اما در صورت ورود تقاضای سرمایهای به بازار ملک تحت تاثیر کاهش جاذبه سپردهگذاری در بانکها و سایر بازارهای موازی، شرایط بازار به سمت رشد معاملات و نوسانی شدن قیمت حرکت میکند.البته در این میان، درس عبرت سفتهبازهای ملکی از زیان سالهای 93 تا 95 که بعد از سرمایهگذاریهای هیجانی رونق سالهای 90 تا 92 گریبان آنها را گرفت، مانع تکرار دوباره رونق تورمی دوره قبل میشود.

در حال حاضر، مشکل فروش واحدهایی که با هدف سفتهبازی، در سالهای 90 تا 92، خریداری یا ساخته شد، هنوز حل نشده است و بازار ملک همچنان با رسوب حجم قابلتوجه واحد مسکونی فاقد تقاضای موثر روبهرو است.این واحدها با قیمت اسمی حبابی سالهای 90 تا 92 خریداری شدند و حالا بهدلیل تخلیه حباب، مالکانشان حاضر به فروش با قیمت پایین یا نزدیک به قیمت زمان خرید، نیستند. از آن طرف، کشش لازم برای خرید این نوع واحدهای مسکونی در بازار تقاضا وجود ندارد.بنابراین، بازار معاملات ملک دست کم در شروع سال جدید، از تقاضای سفتهبازانه در امان خواهد بود. این برآورد با توجه به نرخ بازدهی تکرقمی بازار ملک و زیان سرمایهگذاری ناشی از کاهش قیمت واقعی مسکن در سال 95، مطرح است. در سال جاری، بازدهی واقعی در بازار ملک در سطح منفی 3 درصد قرار داشت.