ترسیم چشم‌انداز بازار مسکن

بااینحال و بهرغم وجود تقاضای جامعه برای اطلاع از کم و کیف بازار مسکن، تحلیلهای قابل اتکایی مشاهده نمیشود؛ تحلیلهای موجود نیز عمدتاً تکبعدیاند؛ به عنوان مثال، با توجه به وجودِ خانههای خالی، اینچنین نتیجه گرفته میشود که قیمت مسکن، قابلیت افزایش ندارد.

در چنین شرایطی، طبیعتاً هر تحلیلگری با لحاظ متغیرهای توضیحی مدل خود، به نتایج متفاوتی میرسد؛ درحالیکه یک تحلیل قابلاتکا میبایست بهصورت چندوجهی و با لحاظ تمام جوانب ممکن، انجام شود. واقع مطلب این است که نوسانات بازار مسکن کشور، متاثر از ساختار کلان اقتصادی، از مدل خاصی پیروی میکند. این مدل طی پنج دهه گذشته که از یکسو الگوی اقتصاد بر مبنای درآمد نفت شکل گرفته و از سوی دیگر ساختار سکونتی از قالب روستایی به شهری تبدیل شده است، تحولات قیمت، تولید و سرمایهگذاری در بخش مسکن را تحتالشعاع قرار داده است. مطابق این الگو، قیمت مسکن در یک دوره، از ثبات نسبی برخوردار بوده و تا حدودی عرضه از تقاضا پیشی گرفته و رکودی بر بازار معاملات حاکم میشود. بعد از طی این دوره، ابتدا در شهر تهران (بهعنوان شهر پیشتاز) و به دنبال آن در سایر شهرها، تقاضایی تودهوار و غیرطبیعی، وارد بخش شده و از آنجا که عرضه مسکن در کوتاهمدت، کمکشش است، نمیتواند پاسخگوی این تقاضا باشد و بر اساس منطق اقتصادی، قیمت مسکن به سرعت افزایش مییابد (تقریباً به اندازه جمع مرکب اثر تورمهای چند سال قبل). به عبارت دیگر، عرضه مسکن در کوتاهمدت، امکان افزایش ندارد چون پس از تحریک بازار و افزایش قیمتها، صدور پروانه ساختمانی زیاد میشود ولی به علت ماهیت زمانبر تولید مسکن، عرضه به بازار با وقفه صورت میپذیرد.

با توجه به زمان ساخت، پروژههای ساختهشده این گروه، در دوران رکود به بهرهبرداری میرسد و از اینرو این گروه عمدتاً از سود مورد انتظار بهرهمند نمیشوند (به تله افتادن سرمایه). درواقع این سازندگان پروژههای خود را در رونق شروع میکنند و در رکود میفروشند! نگاهی به روند صدور پروانههای ساختمانی حاکی از آن است که عمده سازندهها به همین طریق عمل میکنند! براین مبنا، قیمت مسکن، دارای یک روند پلکانی است.  نگاهی به نوسانات قیمت مسکن و تورم عمومی طی دو دهه گذشته نیز حاکی از آن است که طی این مدت، در برخی از سالها، نرخ رشد مسکن جلوتر از تورم عمومی و در برخی سالها کمتر از آن بوده است. با این حال نمیتوان منکر وجود سایر عوامل موثر بر سیکلهای رونق و رکود در بازار مسکن ایران شد؛ بدون تردید عوامل دیگری چون عوامل جمعیتی، ساختار عرضه و تقاضا، درآمد نفتی دولت، قیمت حاملهای انرژی، درآمد خانوار، وضعیت بازارهای موازی، نقدینگی و تورم، تسهیلات خرید مسکن، بازار نهادههای تولید مسکن، سیاستهای دولتی، قوانین شهرسازی و... تاثیرات انکارناپذیری بر بازار مسکن برجای میگذارند.

پیشبینی بازار مسکن در سال 96

دریک تقسیمبندی کلی میتوان درآمدهای نفتی، رشد اقتصاد کلان، وام خرید مسکن و نقدینگی را به عنوان مهمترین نیروهای فزاینده قیمت مسکن در شرایط کنونی و نرخ سود بانکی و قدرت خرید خانوار را به عنوان مهمترین نیروهای کاهنده قیمت مسکن به شمار آورد.

تحلیل تجربی بازار مسکن

تحلیل تجربی، روشی برای پیشبینی قیمتها در بازار از طریق مطالعه وضعیت گذشته بازار است. در این تحلیل از طریق بررسی تغییرات و نوسانات قیمتها و حجم معاملات و عرضه و تقاضا میتوان وضعیت قیمتها در آینده را پیشبینی کرد. این نوع تحلیل با استفاده از «مطالعه رفتار و حرکات قیمت و حجم دارایی در گذشته و تعیین قیمت و روند آینده دارایی» صورت میپذیرد. این روش بیشتر مورد استفاده سرمایهگذاران قرار میگیرد تا بدین صورت بازده انتظاری خود را با استفاده از نوسانات قیمت دارایی افزایش دهند؛ در واقع سرمایهگذاران با دیدگاه کوتاهمدت و میانمدت از این روش بهره میجویند. اساس این تحلیلها بر استفاده از نمودار و رابطههای ریاضی و هندسی متمرکز است.

شاخص حائز اهمیت در این خصوص، نسبت قیمت به اجاره سالانه مسکن (P/R) است که رابطهای ساختاری به شمار میرود؛ به طوری که قیمت و اجاره مسکن رابطهای بلندمدت و باثبات دارند؛ در نتیجه به موازات افزایش در یکی از آنها، انتظار میرود دیگری نیز افزایشیابد تا نسبت مورد نظر به تعادل برسد. بر اساس این رابطه، نسبت قیمت به اجاره سالانه مسکن (P/R)، به معنای تخلیه حباب و افزایش آن به معنای شکلگیری حباب است. همانطور که در نمودار هم مشخص است به موازات تخلیه حباب در سالهای اخیر،P/R روند ملایم نزولی را سپری کرده و آماده ورود به دوره افزایشی شده است.

نظرسنجی

در این نوشتار، با جمعآوری نظرات برخی از فعالان اقتصادی، به بهرهمندی از دانش آنان پرداخته شده است. از همین رو از یک جامعه آماری از فعالان بازار مسکن (شامل انبوهسازان، مشاورین املاک، کارشناسان ارشد دولتی، اساتید دانشگاهی با تخصص مسکن، روزنامهنگاران اقتصادی و مدیران سرمایهگذاری) دعوت شد تا به این پرسش پاسخ دهند که رشد قیمت مسکن در سال 96 را چگونه ارزیابی میکنند. 21 درصد از این افراد معتقد بودند که با توجه به عوامل مختلف، قیمت مسکن در سال آینده بیش از تورم عمومی افزایش خواهد یافت. در این میان 41 درصد افراد به تغییر قیمت مسکن، حولوحوش تورم عمومی، 22 درصد به تغییر قیمت مسکن به اندازه کمتر از تورم عمومی، 11 درصد به ثبات در قیمت و پنج درصد به کاهش یافتن قیمت مسکن در سال آینده نظر داشتند.

در خصوص بازار اجاره مسکن نیز باید توجه داشت که اجارهبهای مسکن از عوامل مختلف درونبخشی و برونبخشی متاثر است؛ به طوری که میتوان آن را تابعی چندمتغیره از عواملی چون رشد شاخص کل (تورم)، قیمت مسکن، عرضه و تقاضای واحدهای اجارهای، عوامل روانی و... دانست. در میانمدت و بلندمدت، نرخ اجارهبها هماهنگ با نرخ تورم عمومی و قیمت مسکن تغییر مییابد، با این حال در کوتاهمدت نقش عوامل روانی، انتظارات و عرضه و تقاضای واحدهای اجارهای نیز حائز اهمیت است؛ به طوری که در فصول افزایش تقاضا ناشی از نقل و انتقالات (نیمه اول سال)، با تحریک عوامل روانی و انتظارات، اوجگیری اجارهبهای مسکن را مشاهده کنیم؛ ولی پس از عبور از این دوره و فروکش کردن تقاضای فصلی و فشار روانی (نیمه دوم سال)، به تدریج نوسانات قیمتی در بازار اجاره مسکن، تعدیل شده و به ثبات نسبی میرسد. در خصوص چشمانداز بازار اجاره در سال آتی نیز با ورود به اردیبهشتماه، افزایش تدریجی اجارهبها در این بازار، قابل انتظار است.

این روند افزایشی، قابلیت تداوم تا اواخر تابستان را خواهد داشت. البته این سخن به معنای شوک اجارهبها نبوده و روند حرکتی بازار اجاره در سال آینده، همسو با تورم عمومی خواهد بود. هرچند پیشفرضهای گوناگون، منجر به پیشبینیهای متنوع بازار مسکن است؛ بااینحال به نظر میرسد در سال 96، تثبیت قیمت مسکن منتفی باشد اما این سخن به معنای ورود شوک قیمتی به این بخش نیست بلکه آنچه بیش از سایر گزینهها، محتمل به نظر میرسد این است که احتمال اندکی برای عقب ماندن نرخ رشد قیمت مسکن از تورم عمومی، قابل تصور است.