روایت رسمی از بازار مسکن 95

در ماه مورد گزارش، متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاههای معاملات ملکی شهر تهران 4 میلیون و 570 هزار تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب به میزان کمتر از 2 و 5 درصد افزایش نشان میدهد.

در اسفند سال 1395 تعداد معاملات آپارتمانهای مسکونی شهر تهران به 12247 واحد مسکونی رسید که در مقایسه با ماه مشابه سال قبل 6 درصد کاهش نشان میدهد. بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده به تفکیک عمر بنا در اسفندماه سال 1395 حاکی از آن است که واحدهای تا 5 سال ساخت با سهم 51 درصد بیشترین سهم از واحدهای مسکونی معامله شده را به خود اختصاص دادهاند. سهم مذکور در مقایسه با اسفندماه سال قبل کاهش یافته و عموما به سهم واحدهای با قدمت بیش از 15 سال افزوده شده است. توزیع تعداد معاملات انجام شده برحسب مناطق مختلف شهر تهران در اسفندماه 1395 حاکی از آن است که از میان مناطق 22گانه شهر تهران، منطقه 5 با سهم 16 درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعهنامه را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق 4 و 2 به ترتیب با سهم 11 و 10 درصدی در رتبههای بعدی قرار گرفتهاند. در مجموع 74 درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران مربوط به 10 منطقه شهر (به ترتیب بیشترین فراوانی شامل مناطق 5، 4، 2، 8، 14، 1، 7، 10، 15 و 3) بوده و 12 منطقه باقیمانده 26 درصد از تعداد معاملات را به خود اختصاص دادهاند.

در اسفندماه سال گذشته متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاههای معاملات ملکی شهر تهران 4 میلیون و 570 هزار تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل رشد مثبت اما جزئی پیدا کرد. بیشترین رشد متوسط قیمت در این ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل به منطقه 6 (معادل 9 درصد) و بیشترین کاهش متوسط قیمت به منطقه 1 (معادل 2 درصد) تعلق دارد. در اسفندماه از میان مناطق 22گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل 9 میلیون و 800 هزار تومان به منطقه یک و کمترین آن با 2 میلیون و 170 هزار تومان به منطقه 18 تعلق داشته است. ارقام مزبور در مقایسه با ماه مشابه سال قبل به ترتیب 2 درصد کاهش و 3 درصد افزایش نشان میدهد. در سال 1395 تعداد معاملات آپارتمانهای مسکونی شهر تهران به 162 هزار واحد مسکونی بالغ گردید که در مقایسه با سال قبل 5 درصد افزایش نشان میدهد. در این مدت متوسط قیمت یک مترمربع بنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاههای معاملات ملکی در شهر تهران 4 میلیون و 390 هزار تومان بوده است که نسبت به سال قبل 5 درصد افزایش نشان میدهد.

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب قیمت یک متر مربع بنا در اسفند ماه سال 1395 حاکی از آن است که واحدهای مسکونی در دامنه قیمتی 30 تا 35 میلیون ریال به ازای هر متر مربع بنا با سهم 12 درصد، بیشترین سهم از تعداد معاملات شهر تهران را به خود اختصاص داده و دامنههای قیمتی 25 تا 30 و 35 تا 40 میلیون ریال به ترتیب با سهمهای 11 و 10 درصدی، در رتبههای بعدی قرار گرفتهاند. در این ماه، توزیع حجم معاملات به گونهای بوده است که حدود 58 درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی شهر تهران معامله شدهاند. توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معاملهشده بر حسب سطح زیربنایی هر واحد مسکونی در اسفند ماه سال 1395 نشان میدهد بیشترین سهم از معاملات انجام شده به واحدهای مسکونی با زیربنای 60 تا 70 متر مربع معادل 14 درصد اختصاص داشته است. واحدهای دارای زیربنای 70 تا 80 و 80 تا 90 متر مربع به ترتیب با سهمهای 13 و 12 درصدی در رتبههای بعدی قرار دارند.

در مجموع در این ماه، واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از 80 مترمربع، 48 درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند. سال گذشته توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب ارزش هر واحد حاکی از آن بود که در میان دامنههای قیمتی مورد بررسی، واحدهای مسکونی با ارزش 1500 تا 2000 میلیون ریال با اختصاص سهم 12 درصد، بیشترین سهم از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادهاند. واحدهای دارای ارزش 2000 تا 2500 و 1000 تا 1500 میلیون ریال نیز به ترتیب با اختصاص 11 و 10 درصد در رتبههای بعدی قرار گرفتهاند. در مجموع در این ماه، حدود 45 درصد از معاملات به واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از 3000 میلیون ریال اختصاص داشته است. در اسفند ماه شاخص کرایه مسکن اجارهای در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب 11 و 9 درصد رشد نشان میدهد.

ماهیت قراردادهای اجاره مسکن که غالبا یک ساله تنظیم میشوند و نیز اثرپذیری شاخص اجاره بهای مسکن از سیاستهای کنترل و مهار تورم، سبب تغییر متناسب اجارهبها با تحولات نرخ تورم در کشور شده است. خاطرنشان میکند سهم هزینه مسکن (اجارهبهای مسکن اعم از شخصی و غیرشخصی) در محاسبات شاخص کل بهای کالاها و خدمات مصرفی (براساس سال پایه 100=1390) معادل 28 درصد است. حجم معاملات واحدهای مسکونی و متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران به ترتیب به 12 هزار فقره کمتر از 5 میلیون تومان رسید که نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب 6 درصد کاهش و 5 درصد افزایش نشان میدهد. در سال 1395 حجم معاملات شهر تهران نسبت به سال قبل، از رشد 5 درصدی برخوردار بود که نشان از بهبود وضعیت بازار معاملات مسکن در این سال دارد. بررسی تحولات بازار اجارهبهای مسکن در اسفند ماه سال 1395 نیز موید تغییر متناسب اجارهبها با تحولات نرخ تورم و رشد قیمت مسکن در این دوره است، بهطوری که شاخص کرایه مسکن اجارهای در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب 11 و 9 درصد رشد نشان میدهد.