دو دلیل افزایش قیمت مسکن/اثر مسکن ویژه و اقساطی بر کنترل قیمت‌ها

شرکت سرمایه گذاری مسکن در اردیبهشت ماه 1369 توسط بانک مسکن و به منظور توسعه فرهنگ انبوه سازی و ارائه الگوی مناسب مسکن تأسیس شد و از سال 1383 مورد پذیرش سازمان بورس اوراق بهادار قرارگرفت. شرکت سرمایه گذاری مسکن دارای 16 شرکت تابعه است.

علیرضا نیلی مدیرعامل شرکت سرمایهگذاری مسکن در این گفتوگوی تفصیلی عنوان میکند که افزایش قیمت مسکن در کشور ما دو دلیل مهم دارد. دلیل اول، افزایش قیمت نهادههای تولید از قبیل دستمزد، سیمان، فولاد و ... است و در حوزه اقتصاد کلان کشور قابل بحث است. دلیل دیگر، پیشی گرفتن تقاضا از عرضه در کشور است. به طور سنتی، تقاضا در بازار مسکن کشور، بیش از عرضه آن بوده است.

نیلی در بخش دیگری گفت: اجرایی شدن طرحهای نوین وزارت راه و شهرسازی در خصوص مسکن ویژه و اقساطی، می تواند زمینهساز کنترل قیمت مسکن طی چند ماه آینده شود.

گفت و گو با علیرضا نیلی مدیر عامل شرکت سرمایه گذاری مسکن در حالی هفته پیش انجام و امروز منتشر می شود که ظاهرا امروز فرد دیگری به عنوان مدیر عامل جدید شرکت سرمایه گذاری مسکن منصوب شده است.با هم این گفت و گو را می خوانیم:

فارس:شرکت سرمایه گذاری مسکن از چه زمانی فعالیت خود را آغاز کرد و چه زمانی وارد بورس اوراق بهادار شدید؟

نیلی:شرکت سرمایه گذاری مسکن در اردیبهشت ماه 1369 توسط بانک مسکن و به منظور توسعه فرهنگ انبوه سازی و ارائه الگوی مناسب مسکن تأسیس شد. شرکت در سال 1383 مورد پذیرش سازمان بورس اوراق بهادار قرارگرفت و در حال حاضر سرمایه آن به دو هزار میلیارد ریال افزایش یافته و به عنوان یکی از شرکتهای حاضر در بورس عملکرد مثبتی داشته است.

گروه همواره خود را ملزم به ایفای نقش در رشد و توسعه پایدار کشور فرض کرده و سعی کرده است ماموریت خود را راستای چشم انداز پیشتاز بودن در بازار مسکن و حضور اثرگذار در سایر بازارهایی که در آن وارد می شود، تعریف کند و برای رسیدن به اهداف تعریف شده تلاش شده تا موثرترین استراتژی ها را انتخاب و اجرایی کند.

بیشتر نهادههای تولید ساختمان در کشور تولید میشود

فارس: با توجه به نامگذاری سال تولید ملی از سوی مقام معظم رهبری، چند درصد کالاهای استفاده شده در ساخت و ساز مسکن توسط این شرکت از کالاهای ساخت داخل و چند درصد خارجی است؟

نیلی : امروز بیشتر نهادههای تولید ساختمان در کشور تولید میشود. کشور در تولید سیمان، فولاد و سایر مصالح ساختمانی، پیشرفتهای چشمگیری داشته است. شرکت گروه سرمایهگذاری مسکن نیز در راستای اجرای رهنمودهای مقام معظم رهبری، همواره تلاش کرده است مواد و مصالح مصرفی خود را از تولیدکنندگان داخلی تأمین کند و عمده کالاهای مورد استفاده در ساختمانهای احداثی شرکت، تولید داخل است.

فارس:در حال حاضر آیا این شرکت در ساخت و ساز با موانعی مواجه است؟ در صورت وجود موانع، آیا پیشنهادهایی برای حل آنها از سوی دولت دارید؟

نیلی: طبیعی است که در فعالیتهای مرتبط با هر صنعتی، موانعی وجود دارد که در صورت رفع آنها، عملکرد سازمانها بهبود مییابد،اما این موانع هیچگاه شرکت را از حرکت باز نداشته و ما مصمم به دستیابی به اهداف خود بوده و خواهیم بود. مهمترین موانع فعالیت شرکتهای ساخت و ساز را میتوان تأمین مالی پروژهها و نیز وجود دورههای رونق و رکورد در بازار دانست. امروز شرکتهای انبوهساز پتانسیل نیروی انسانی و فنی بالایی برای توسعه فعالیتهای خود در داخل و خارج از کشور دارند؛ در حالی که به دلیل عدم امکان تأمین مالی، بسیاری از این پتانسیلها به فعل تبدیل نمیشود. همچنین وجود دورههای رونق و رکورد در بازار مسکن، انجام برنامهریزیهای بلند مدت را برای شرکتهای ساختمانی از جمله شرکت ما دشوار میسازد. نکته دیگری که نه به عنوان یک مشکل، بلکه به عنوان یک حوزه قابل بهبود قابل ذکر است، نیاز به توسعه نیروی انسانی فنی و حرفهای برای کار در کارگاههای ساختمانی است. امروز با توسعه دانشگاهها، دانش فنی ساخت و ساز در کشور پیشرفت زیادی داشته و مهندسان و مدیرانی با دانش بالا تربیت و روانه بازار کار شدهاند؛ اما همچنان نیروهای متخصص و آموزش دیده در حوزههای فنی و حرفهای، در این صنعت کمتر از حد نیاز است که لازم است توجه و برنامهریزی بیشتری در این زمینه صورت پذیرد.

 مسکن مهر تا حدودی به ثبات بازار کمک کرده است

فارس:آیا دولت در راستای حل مشکلات گام برداشته است

نیلی: دولت در راستای حل این مشکلات گامهای مفید و بزرگی برداشته است. به عنوان مثال، توسعه سیستمهای تأمین مالی در بورس از طریق اوراق صکوک و صندوقهای زمین و ساختمان، تا حدودی شرکتها را در تأمین مالی یاری کرده است و نیز توسعه ساخت و ساز در کشور در قالب طرح مسکن مهر، تا حدودی به ثبات بازار کمک کرده است. امید است در سالهای آینده با اجرای کامل این طرحها، راه برای توسعه این صنعت در کشور بیش از پیش باز شده و امکان خدمترسانی بیشتر به مردم شریف ایران فراهم شود.

ساخت 14 هزار مسکن توسط شرکت سرمایه گذاری مسکن

فارس:در حال حاضر شرکت سرمایهگذاری مسکن چه تعداد واحد مسکونی در حال ساخت دارد؟

نیلی: شرکت گروه سرمایهگذاری مسکن امروز نزدیک به 14.000 واحد مسکونی با زیربنای کل بیش از یک میلیون و 800 هزار مترمربع را در دست ساخت دارد که این حجم ساخت و ساز نشان دهنده اوج اهتمام کارکنان شرکت به توسعه و سازندگی در کشور است. شرکت سرمایهگذاری مسکن،توجه و اهتمام ویژهای روی توسعه فعالیتها از طریق بهبود سیستمهای مدیریتی و نیز دستیابی به دانش فنی روز دنیا انجام داده است. امیدوارم در سالهای آینده و با به ثمر رسیدن سرمایهگذاریهای انجام شده، عملکرد شرکت بیش از پیش توسعه یافته و در رشد و پیشرفت کشور سهم داشته باشیم.

فارس:متوسط قیمت فروش واحدهای مسکونی شرکت سرمایهگذاری مسکن چقدر است؟

نیلی: شرکت سرمایهگذاری مسکن سبد متنوعی از پروژهها را داراست؛ به صورتی که از یک سو در حال ساخت پروژههایی با امکانات ویژه در مناطق شمالی تهران است و از سوی دیگر پروژههایی را در شهرهای اهواز، زاهدان،رشت، چالوس، مشهد، اصفهان، تبریز، کرمان و سایر نقاط کشور در دست ساخت دارد. بدیهی است که قیمت تمام شده ساخت، قیمت زمین و در نتیجه بهای فروش واحدها در این مناطق بسیار متفاوت است.به همین دلیل نمیتوان قیمت متوسطی برای فروش واحدهای احداثی شرکت ارائه کرد، اما به صورت کلی، همواره تلاش ما بر این بوده است که واحدهای احداثی خود را با استفاده از روشهای علمی و نوین ساخت و ساز و سیستمهای مدیریتی به روز، با کمترین قیمت تمام شده ممکن احداث کرده و ارزشی متناسب با بهای دریافت شده از مشتری به وی ارائه کنیم.

دو دلیل مهم افزایش قیمت مسکن در کشور

فارس:گفته میشود قیمت مسکن در ماههای آتی افزایش مییابد. بهترین راهکار از نظر شما برای ثبات قیمت مسکن چیست؟

نیلی: افزایش قیمت مسکن در کشور ما دو دلیل مهم دارد. دلیل اول، افزایش قیمت نهادههای تولید از قبیل دستمزد، سیمان، فولاد و ... است و در حوزه اقتصاد کلان کشور قابل بحث است. دلیل دیگر، پیشی گرفتن تقاضا از عرضه در کشور است. به طور سنتی، تقاضا در بازار مسکن کشور، بیش از عرضه آن بوده است. این اضافه تقاضا، بر اساس اصول مشخص اقتصادی، منجر به افزایش قیمتها تا حد رسیدن به تعادل و نزدیک شدن عرضه و تقاضا میگردد. در خصوص این نوع از افزایش قیمت، کارشناسان بر افزایش تولید و عرضه در بازار مسکن به عنوان مهمترین راهکار کنترل قیمتها تاکید دارند که یکی از راههای آن هدایت سرمایهگذاریهای بزرگ به این صنعت است.

مسکن ویژه و اقساطی قیمت مسکن را در ماههای آینده کنترل میکند

فارس:آیا مسکن مهر در کاهش قیمت مفید بوده است؟

نیلی:دولت نیز با تشخیص این مساله، به درستی نسبت به اجرای طرحهای مهم و ملی نظیر طرح مسکن مهر و نوسازی بافتهای فرسوده اهتمام ورزیده و از این طریق توانسته است تا حدودی این مشکل را مرتفع نماید. همچنین اجرایی شدن طرحهای نوین وزارت راه و شهرسازی در خصوص مسکن ویژه و اقساطی، می تواند زمینهساز کنترل قیمت مسکن طی چند ماه آینده شود.

به دنبال توسعه فعالیت های خود در بخش های مختلف اقتصادی هستیم

فارس:با توجه به ماهیت سرمایه گذاری شرکت، شما چگونه از پتانسیل سایر بخشهای اقتصادی استفاده می کنید؟

نیلی:شرکت همواره به دنبال توسعه فعالیت های خود در بخش های مختلف اقتصادی اعم از دولتی، خصوصی و تعاونی است. شرکت با ورود به بازار سرمایه در سال 83، به دنبال تامین مالی و استفاده از پتانسیل بالای ابزارهای مالی این بازار برای توسعه فضای کسب و کار خود است. «تاسیس صندوق زمین و ساختمان»، «انتشار اوراق صکوک» و «پذیرش تدریجی شرکت های تابعه در فرابورس» از جمله اقداماتی است که شرکت برای توسعه فعالیت های خود در بورس، از انها بهره برده است. از سوی دیگر، شرکت مشارکت خوبی را با سرمایه گذاران، تولیدکنندگان و عرضه کنندگان ساختمانی دارد و تعامل با این گروه در قالب سرمایه گذاریهای متقابل انجام می شود. به بیان دیگر، شرکت داشته ها و توانمندی های خود را در زمینه های مختلف ساخت و ساز با متقاضیان و سرمایه گذاران مختلف به اشتراک می گذارد و متقابلا از پتانسیل های این دسته از سرمایه گذاران استفاده می کند. شرکت از طرح های سودآور و اقتصادی بخش های مختلف اقتصادی کشور استقبال می کند و آمادگی سرمایه گذاری های مشترک را در حوزه های مختلف ساخت و ساز دارد.

فارس:بیش از دو سال از حضور شما در شرکت گروه سرمایه گذاری مسکن می گذرد.آیا از عملکرد خود راضی هستید؟

نیلی:رشد شاخص های عملکردی شرکت مرهون تلاش و مجاهدت تمامی همکاران شرکت گروه سرمایه گذاری مسکن و 16 شرکت تابعه،است. خوشبختانه شرکت توانسته طی دو سال اخیر در شاخص های مهم و اثرگذار، رشد قابل توجهی را ثبت کند. به طور ی که سود خالص شرکت طی دو سال اخیر(از خرداد 89 تا خرداد 91) از 520 میلیارد ریال به 1030 میلیارد ریال افزایش داشته است. همچنین ارزش روز شرکت در بورس تهران هم از رقم 1700 میلیارد ریال به رقم 3500 میلیارد ریال افزایش داشته است. در کنار رشد شاخص های مالی، طی این مدت شاهد رشد چمشگیری در حجم عملیات و فعالیت های ساخت و ساز شرکت نیز بوده ایم. آمارها نشان می دهد حجم کل فعالیت های شرکت از 49,735 واحد مسکونی در خردادماه 90 به 60,500 در خردادماه 91 بالغ شده است که حاکی از رشد 21.6 درصدی است. طی این مدت «سطح کل زیربنا» از 5/5 میلیون مترمربع به 7،3 میلیون مترمربع؛ «میزان تولید ماهیانه» از 27,717 مترمربع به 50,300 مترمربع ،«زیربنای در دست ساخت» از 1,5 میلیون مترمربع به 2،3 میلیون مترمربع و در نهایت « سطح تجاری اداری» از 171 هزار مترمربع به 341 هزار مترمربع، افزایش داشته است.

از سوی دیگر، موفق شدیم متوسط پیشرفت پروژه ها را از 2 درصد در خردادما89 به 2,5 درصد در خرداد 91 برسانیم که این افزایش برای پروژه های عمرانی و ساختمانی، عدد بسیار خوبی است.همزمان با این رشد، زمان اجرای پروژه ها هم از 50 ماه در خرداد 89 به 40 ماه در خرداد 91 رسیده که این روند مثبت توانسته مزیت رقابتی و کیفی ما را در انجام پروژه های ساخت و ساز تا حد زیادی بهبود بخشد.