انتظار فعالان بازار مسکن در سال جدید

بهروز ملکی تصریح کرد: حاکمیت رویکرد مکانیکیِ پروژه ‏محور طی دهههای گذشته و کم‏رنگ بودن اصلاحات ساختاری و نهادی نتوانست مشکلات بخش مسکن را مرتفع کند اما به جای آن، سیگنال غلط به سرمایهگذاران داد و باعث شد عرضه بدون هدف و بدون انطباق با سمت تقاضا، وارد بازار شود. براین اساس تمرکز وزارت راه و شهرسازی در دولت یازدهم، بر اصلاحات ساختاری و نهادی بخش مسکن بوده که مهمترین آن را میتوان به تامین مالی خانهاولیها با مدل سپردهگذاری در صندوقهای پسانداز برای یک دوره زمانی و تجهیز مالی بازار از درون بازار، اشاره کرد. این کارشناس اقتصاد مسکن درباره مختصات بازار مسکن در سال 96 گفت: با توجه به عواملی چون نرخ سود بانکی، نرخ رشد اقتصادی، تورم عمومی و قیمت نفت، سناریوهای متنوعی قابل وقوع است. با این حال، انتظار میرود بازار مسکن تهران وارد دوره رونق ملایم شده و درپیِ آن، سایر شهرها نیز روند مشابهی را طی کنند.

البته عرض رونق (نرخ افزایش قیمت)، کمتر از دورههای گذشته خواهد بود. دو متغیر بازار مسکن شامل نرخ رشد معاملات خرید و همچنین نرخ رشد ساخت و سازهای مسکونی، در وضعیتی قرار گرفته که آستانه خروج کامل از رکود مسکن را نشان میدهد، اما صرفنظر از محرکهای اقتصادی مورد نیاز برای رونقبخشی به بازار ملک، در این مقطع، یک پارامتر روانی میتواند نقش اصلی را در «هدایت مسکن به فاز جدید» برعهده گیرد. در این باره، کارشناس و تحلیلگر حوزه اقتصاد مسکن با بیان اینکه، بازار معاملات مسکن سال گذشته با افزایش حجم خرید و فروشها، وارد فاز پیش رونق شد و رشد منفی تیراژ ساخت نیز بهبود پیدا کرد، گفت: در شرایط فعلی، اگر انتظارات سرمایهگذاران ساختمانی و همینطور فروشندهها، نسبت به سود حاصل از ساخت و ساز و فروش ملک، متناسب با سطح تورم و کشش بازار، تعدیل شود، بهطور قطع، بازار مسکن در سال جاری از هر دو جهت ساخت و فروش، رونق خواهد گرفت.

بهروز ملکی در این باره –پیش بینی نرخ سود ساخت و ساز در سال جدید- اعلام کرد: امسال، شرایط نسبی با توجه به ثبات نسبی قیمتها در حداقل یک سال اخیر، برای سرمایهگذاران ساختمانی مناسب ارزیابی میشود. اما باید توجه داشت که سازندگان مسکن که به سودهای غیرمنطقی پیشین، عادت کردهاند لازم است در مقطع کنونی، انتظارات خود را تعدیل کنند. البته، ساخت مسکن توسط شرکتهای حرفهای ساختمانی، توسعهگران و انبوهسازان، فواید متنوعی همچون کاهش نوسانات بازار مسکن، افزایش بهرهوری و افزایش عمر مفید ساختمان را درپی دارد. این گروه از فعالان ساختمانی به دلیل توانایی بهکارگیری مدلهای اقتصادی کم هزینه و ساخت و سازهای با کیفیت بالاتر از آنچه بساز و بفروشها انجام میدهند، میتوانند به مراتب موفقتر از گروههای غیرحرفهای سازنده، در بازار ظاهر شوند.

این کارشناس بازار مسکن درباره برخی نارضایتیها از وضعیت کنونی بازار و سالهای اخیر نیز گفت: نمیتوان یک حکم کلی برای همه فعالان این بازار صادر کرد. برای پاسخ به این سوال باید بازیگران بازار مسکن را به چند گروهِ عمده، تفکیک کرد. یک گروه متقاضیان مصرفی مسکن هستند که بدون تردید از ثبات ۴ ساله قیمت مسکن، نهایت رضایت را دارند. گروه دوم تولیدکنندگان مسکن و صنایع وابسته هستند که از کاهش فعالیت خود ناراضی هستند که این کاهش ناشی از بیش فعالی بخش مسکن طی سالهای ۸۹ تا ۹۲ (سونامی ساخت و ساز که باعث عرضه بیش از تقاضای موثر در بازار ملک شد) است. گروه سوم نیز سوداگران و دلالان این بازار هستند که خاطره سودهای بادآورده بازار مسکن در سالهای ۸۶ و ۹۱ را در سر میپرورانند و بهطور طبیعی، دلِ خوشی از بازار ندارند. در سال 91، قیمت مسکن جهش کرد و حباب درست شد اما همان حباب قیمتی مانع از فروش آپارتمانها و در نتیجه بروز رکود شد که تبعات آن، سازندهها را برای حداقل سه سال پیاپی، با بازار بدون تقاضای موثر و در نتیجه دستکشیدن اجباری از سرمایهگذاری اجباری و زیان ناشی از آن، روبهرو کرد.

ملکی معتقد است: در شرایط فعلی برای رونق بخشی به بازار مسکن باید سمت تقاضا در اولویت تامین و تحریک مالی قرار بگیرد. در اثر حجم نامتعارف ساخت و ساز در دولت قبل، سمت عرضه مسکن، فربه شد و در اواخر دولت دهم، سکته ناقص کرد. سمت عرضه همانند فردی شده بود که با دریافت غذاهای انرژیزا (دوپینگ پول پرقدرت)، روز به روز چاقتر میشد و نیاز حادتری به رژیم درمانی پیدا میکرد. البته طبیعی است که برای چنین فردی، خوردن غذاهای خوشمزه، دلچسبتر از رژیم گرفتن است. اما نباید فراموش کرد که میزان دریافت کالری باید متناسب با مصرف کالری باشد. اگر سمت عرضه مسکن پس از سال ۹۲ نیز به روند سالهای ۸۹ تا ۹۲ ادامه میداد آنگاه حجم خانههای خالی در سال ۹۵ به بیش از ۴ میلیون واحد میرسید و سمت عرضه مسکن، سکته کامل میکرد.

سالهای 90 تا 92، در تهران، بیش از 100 هزار واحد مسکونی و بهطور میانگین 150 هزار واحد در سال، ساخته شد در حالی که، نیاز بازار ملک در این شهر به عرضه جدید، سالانه حداکثر 100 هزار واحد برآورد میشود. این تورم عرضه در آن سالها موجب شد تحت تاثیر رکود مسکن ناشی از انباشت عرضه در فاصله زمانی کم، طی دو سال اخیر، میزان ساخت و ساز به حدود 50 تا 60 هزار واحد تنزل کند. این گونه نوسانات شدید سرمایهگذاری ساختمانی در تهران، عامل اصلی شکلگیری حباب قیمتی و رکود عمیق بعد از آن، برآورد میشود. ملکی در عین حال تصریح میکند: در حال حاضر سرمایهگذاران ساختمانی نباید از نیاز بازار ملک به ساخت و ساز جدید غفلت کنند. بازار مسکن کشوری سالانه حداقل به 800 هزار واحد مسکونی جدید نیاز دارد. اما در شرایط کنونی، با توجه به دو و نیم میلیون واحد مسکونی خالی، تقویت عرضه از کانال تقویت تقاضا، قابل وقوع است. در واقع تولیدکنندگان مسکن باید واحدهای ساخته شدهشان را بفروشند تا درگام بعد بتوانند نقدینگی لازم برای پروژههای جدیدشان را تامین کنند.