موتور کند رشد بخش مسکن

بافتهای فرسوده بهعنوان هسته پوسیده درون شهرها بهخصوص شهرهای بزرگ، با برنامه دو سال پیش دولت، منطقه اصلی اجرای برنامه تامین مسکن دهکهای کمدرآمد و خانوارهای متوسط تعریف شده است. سال گذشته، پیشبینی شد 150 هزار واحد مسکونی جدید در قالب نوسازی املاک فرسوده و کلنگی درون این بافتها، در کل شهرهای کشور ساخته شود اما کمتر از 70 هزار واحد مسکونی طی این مدت، در بافتهای فرسوده احداث شد که این به معنای عدم استفاده از ظرفیت تعریف شده برای رونق مسکن میتواند باشد.

برنامه ساخت 150 واحد مسکونی در بافت فرسوده در صورت تحقق کامل طی یکسال، باعث جهش 50 درصدی حجم عرضه مسکن در کشور خواهد شد و بالطبع، سرمایهگذاری در بخش مسکن را افزایش داده و سبب رونق تولید در صنایع بالادست (تولیدات مصالح ساختمانی) و خدمات ساختمانی میشود. این برنامه که برای امسال نیز با کیفیت تقریبا مشابه سال گذشته، در نظر گرفته شده است، مشروط به تامین شرایط مالی جذب سرمایهگذار در ابتدای سال 96، قابلیت تحقق کامل پیدا میکند. طی دو سال اخیر، سالانه کمتر از 400 هزار واحد مسکونی جدید در شهرهای کشور ساخته شد که سهم بافتهای فرسوده از میزان عرضه، کمتر از 30 درصد بوده است. در حال حاضر، رونق نوسازی مسکونی بافت فرسوده، نیازمند افزایش کیفیت خدمات شهری ناشی از حمایت مالی دولت و شهرداریها برای این نوع سرمایهگذاریها -سرمایهگذاریهای غیرمسکونی- است. وزارت راه و شهرسازی برای این منظور، اجرای ماده 14 قانون ساماندهی مسکن مصوب سال 87 را در دستور کار قرار داده است.

بر این اساس، یک ابزار نوین تامین مالی پروژههای ساختمانی بافت فرسوده که وابستگی چندانی به منابع محدود بانکها ندارد، در خدمت سرمایهگذاران قرار میگیرد. جزئیات طرح 10 ساله دولت در حوزه نوسازی بافتهای فرسوده شهرهای کشور نشان میدهد 2 هزار و 700 محله فرسوده و نیازمند بازسازی فوری در شهرها شناسایی شده است که سالانه 270 محله از آنها باید از طریق اجرای برنامههای از قبل تعریف شده، نوسازی شود.

این محلهها در بیش از 500 شهر موجود کشور که عمدتاً شهرهای بزرگ و متوسط هستند، قرار دارد. برنامه نوسازی 270 محله شهری، هم بافتهای فرسوده و هم مناطق حاشیه شهرهای بزرگ بهعنوان سکونتگاههای غیررسمی را در بر میگیرد. مطالعات طرح جامع مسکن از سکونت نزدیک به 20 میلیون نفر از جمعیت کشور در بافتهای فرسوده و سکونتگاههای غیررسمی حکایت دارد که حدود نیمی از آنها، کم درآمدهای اجاره نشین و بد مسکن محسوب میشوند. امسال برای نوسازی محلههای هدفگذاری شده قرار است بخش اعظم منابع مالی از طریق راهاندازی صندوق بازآفرینی شهری، تامین شود.

صندوق باز آفرینی شهری میتواند در قالب صندوق سرمایهگذاری مستغلات، نیکوکاری و... فعالیت کند، این صندوق؛ نهادی مالی است که تجمیع منابع مختلف را فراهم میکند و الزامات آن در دستورالعمل جداگانه مشخص شده و شکل جامع آن، صندوق بازآفرینی شهری است که شرایط آن در تهران بیش از سایر شهرها مطرح است. صندوق بازآفرینی شهری در شرایطی که تسهیلات نوسازی 9 درصدی مخصوص بافت فرسوده همچنان معطل تامین یارانه نرخ سود از جانب دولت است، ابزار مالی جایگزین و پراستعداد برای تامین مالی پروژههای محرک رشد بخش مسکن محسوب میشود. سازوکار صندوق بازآفرینی شهری اینگونه است که به غیر از منابع خرد، سرمایه سایر دستگاههای مربوطه را هم جمعآوری میکند. هم اکنون ۹ منبع برای تامین منابع نوسازی و بهسازی شهری تعریف شده که تعدادی از این منابع، دولتی است و از ردیف طرح تملک دارایی سرمایهای، طرحهای عمرانی و همچنین ظرفیتهای موجود در قانون برنامه بودجه تامین میشود.

بخشی دیگر از منابع 9 گانه، مربوط به سرمایهگذاران و سازندههای بخشخصوصی است که منابع گستردهای در اختیار دارد و میتواند در نوسازی و بهسازی بافت فرسوده هزینه کند و این بخش هم اکنون به صورت غیر هدفمند در سایر بخشها هزینه میکند. منبع دیگر مربوط به منابع داخلی وزارت راه و شهرسازی میشود که مهمترین آن، زمین است که میتواند برای اجرای اهداف صندوق بازآفرینی شهری اختصاص یابد. در این میان، تسهیلات بانکی نیز از دیگر منابع است.

منبع بعدی، منابع حاصل از حمایت خیرین مسکنساز است و در این میان، منابع دستگاههای دخیل از جمله شهرداریها و مالکان (چه به صورت داراییهای موجود، چه به صورت سرمایههای خرد)، از جمله منابع تعریف شده است. وزارت راه و شهرسازی از طریق شرکت عمران و بهسازی شهری بهدنبال تشکیل صندوق بازآفرینی است و در عین حال شرایط تجمیع این منابع 9 گانه را فراهم میکند. شرکت عمران و بهسازی شهری ایران، به موازات فراهم کردن ابزارهای مالی برای هدایت سرمایهگذاران بخشخصوصی به پروژههای نوسازی، بهصورت مستقیم نسبت به هزینهکرد برای تقویت خدمات شهری نیز اقداماتی را شروع کرده است.

در مسیر جذب سرمایهگذاران ساختمانی، وزارت راه و شهرسازی آمادگی دارد با اجرای طرح زمین صفر، سود مناسب سرمایهگذاران ساختمانی را به نوعی، تضمین کند. در این طرح، زمین دولتی در ابتدای پروژه، در اختیار سرمایهگذار قرار میگیرد و در پایان پروژه، مالک زمین بدون دریافت سود و ارزش افزوده، سهم خود از بابت اصل ارزش زمین، از سرمایهگذار دریافت میکند. دولت در واقع با اعطای زمین بدون توقع برداشت هرگونه سود از سهم زمین و همچنین پرداخت تسهیلات نوسازی، انبوهسازان و برای سال جدید، سرمایهگذاران ساختمانی را در فرآیند ساختوساز کمک و حمایت مالی میکند.

متولی نوسازی بافتهای فرسوده در دولت، شرکت عمران در تمام شهرهایی که داراییهایی برای فعالیت توسعهگران دارد، اعلام آمادگی کرده است ضمن آنکه در پرداخت تسهیلات اولویت را به انبوهسازان و سازندههای حرفهای اختصاص داده است. امسال، قرار است 100 هزار فقره تسهیلات نوسازی بافت فرسوده 30، 40 و 50 میلیون تومانی به ترتیب در شهرهای «کوچک»، «متوسط» و «مراکز استان و شهرهای بزرگ» بهصورت وام بدون نیاز به سپردهگذاری پرداخت شود. علاوه بر این، از محل اعتبارات و منابع صندوق پسانداز یکم نیز تسهیلات 40، 60 و 80 میلیون تومانی با نرخ سود 8 درصد به سازندهها قابل پرداخت است البته شرط پرداخت این تسهیلات –وام صندوق پسانداز مسکن یکم- سپردهگذاری معادل نصف مبلغ تسهیلات، ظرف یکسال است.