مسئله مسکن کم درآمدها

عباس آخوندی نیز به تازگی با انتقاد از وجود 2میلیون و 500هزار واحد خانه خالی در کشور اعلام کرد، از این تعداد خانه خالی 490هزار واحد متعلق به شهر تهران است. روز گذشته، فردین یزدانی مدیر علمی طرح جامع مسکن نیز با تاکید بر اینکه بیشترین آمار خانههای خالی از سکنه مربوط به واحدهای لوکس است و با یک قدم زدن در شمال شهر تهران واحدهای خالی از سکنه به راحتی قابل تشخیص است، گفت: قدرت خرید متقاضیان مسکن به گونهیی است که قیمت مسکن در سال جاری رشد چندانی نخواهد داشت. یزدانی گفت: اینکه انبوهسازان میگویند وجود 2/5 میلیون واحد مسکونی خالی از سکنه ناشی از ضعف و کاهش قدرت خرید متقاضیان است بحث درستی نیست چرا که بیشترین آمار مربوط به خانههای خالی از سکنه مربوط به واحدهای لوکس است.

مسکن برای کم درآمدها

یزدانی با اشاره به اینکه شکاف درآمدی و طبقهبندی درآمدی در ایران بالاست و اقشاری که به راحتی بتوانند واحدهای لوکس را خریداری کنند کم هستند، گفت: قطعا اضافه تولید واحدهای مسکونی مربوط به واحدهای لوکس است و آمار تولید واحدهای مسکونی برای کم درآمدها و اقشار متوسط پایین است.

وی در پاسخ به اینکه در طرح جامع مسکن که شما مسوول تدوین آن بودید، پیشبینی تولید سالانه 900 هزار مسکن شده است. آیا این آمار خانههای خالی از سکنه به این معنی است که کشور فعلا نیازی به تولید مسکن ندارد؟ اظهار کرد: آمار سرشماری نفوس و مسکن در سال گذشته که گزارش مقدماتی آن منتشر شده است، پیشبینیهای لازم انجام شده در طرح جامع مسکن را تایید میکند که کشور کمبود مسکن دارد.

فردین یزدانی با تاکید بر اینکه کمبود مسکن مربوط به مسکنهای مورد نیاز برای اقشار کم درآمد است، گفت: البته عدد درج شده در خصوص تولید سالانه 900 هزار واحد مسکونی بهطور کامل مربوط به تولید نیست بلکه یک میزان از این عدد مربوط به واحدهای مسکونی نوسازی شده میشود.

مدیر علمی طرح جامع مسکن اضافه کرد: پس کشور فعلا نیاز به تولید بیش از 900هزار واحد مسکونی ندارد و به شرطی این عدد محقق خواهد شد که قدرت خرید متقاضیان بهتر شود.

یزدانی گفت: قدرت خرید متقاضیان در آن حدی نیست که قیمت مسکن بخواهد افزایش یابد. بنابراین در بدترین حالت قیمت مسکن بیش از 15درصد رشد نخواهد کرد که البته این عدد هم قطعا محقق نخواهد شد.

3 نوع خانه خالی

در همین حال فرهاد بیضایی، رییس گروه سیاستگذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت با اشاره به اینکه 3 دسته خانه خالی در کشور وجود دارد، گفت: دسته اول خانههایی است که تقاضا برای خرید آنها کم است. اما در بازهیی از زمان بازار مسکن به سمت تولید و عرضه واحدهای لوکس گرایش پیدا کرد و ساخت این نوع از خانهها افزایش یافت. در صورتی که در مقابل تقاضا در بازار برای خرید این خانهها کاهش پیدا کرد. البته همان زمان تقاضای سوداگرانه مانند بانکها و نهادهای که در حوزه املاک فعالیت میکردند برای خرید این واحدها در بازار املاک وجود داشت. بخشی از خانههای خالی که به اعتقاد من بخش بسیار زیادی هم نیست اما بخش تعیینکنندهیی است زیرا عمدتا در محلات پیشران قرار دارند.

وی ادامه داد: دسته دوم از خانههای خالی با رویکرد احتکارانه ساخته شدهاند. رفتاری که در گذشته در بازار املاک وجود داشت. برخی از افراد سرمایهداران و تولیدکنندگان املاک را در زمانهای اوج قیمت مسکن به بازار عرضه میکردند. بیضایی گفت: دسته سوم از واحدهای خالی نیز به خانههای ساخته شده یا در شرف اتمام مربوط میشود. خانههایی که تولیدکنندگان آنها منتظر مشتری هستند. یعنی خانههایشان یا تکمیل شده و منتظر تفکیک انشعابات آنها برای فروش این خانهها به مردم است یا اینکه خانههایشان تکمیل شده اما برخی واحدهایشان هنوز ظریف کاریشان باقی مانده است و میخواهند ابتدا چند واحد آماده شده را بفروشند و با پول آنها هزینه تکمیل واحدهای خالی باقی مانده را بپردازند.

فرهاد بیضایی تصریح کرد: برخی خانههای خالی فاقد مشتری، دارای مشکلات تامین مالی هستند که میتوان این مشکل را با مکانیسم ابزار مالی حل کرد.

استفاده از ابزار مالی

رییس گروه سیاستگذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت ادامه داد: نحوه کمک به حل مشکلات مربوط به خانههای خالی بدون مشتری با استفاده از ابزار مالی به این صورت است که دولت امکان فروش اقساطی این واحدها را فراهم کند تا سازنده بتواند با ضمانت بانک مسکن واحدهای خود را به صورت مستقیم و اقساطی به خریداران بفروشد. در این مدل دیگر هیچ نیازی به تزریق پول از سوی دولت و تسهیلات دولتی نیست.  وی افزود: در این مدل تنها بانک مسکن به عنوان یک بانک دولتی و توسعهیی به عنوان ضامن برای تامین مالی و کمک به فروش خانههای فاقد مشتری عمل میکند.  فرهاد بیضایی با اشاره به اینکه در دو سال گذشته مدل ضمانت برای فروش واحدهای بدون مشتری تا مراحل نهایی اجرایی شدن پیش رفت، گفت: در صورتی که این طرح اجرایی میشد موجب میشد تا درصد زیادی از مشکلات مربوط به وجود خانههای خالی در کشور حل شود. اما به دلیل آنکه نرخ کارمزد 6 درصدی پیشنهادی بانک مسکن به عنوان ضامن سازندگان واحدهای خالی بسیار بالا بود و موجب میشد تا سقف تمام شده اقساط نیز افزایش پیدا کرده و به 3 تا 5 میلیون تومان برسد در صورتی که میزان اقساط ماهانه باید زیر 2 میلیون تومان باشد.

کارشناس ارشد اقتصاد مسکن ادامه داد: در صورتی که نرخ سود بانکی کاهش پیدا کند و کارمزدها کم شود، ضمانت مالی بانک برای فروش واحدهای فاقد مشتری قابل انجام است زیرا باعث میشود، میزان اقساط نیز با این روش کاهش پیدا کند و در نهایت به این صورت تکلیف بخشی از خانههای خالی در کشور روشن شود.  فرهاد بیضایی افزود: برای حل مشکلات مربوط به خانههای خالی در دو دسته ابتدایی یعنی خانههای لوکس و خانههایی که با اهداف محتکرانه ساخته شدهاند باید از ابزار مالیاتی استفاده شود.

وی تصریح کرد: درخصوص وضع مالیات روی خانههای خالی باید به این نکته توجه شود که در تمامی دنیا پیش از اخذ مالیات از خانههای خالی به صاحبان این خانهها که واقعا منتظر متقاضی خرید هستند، فرصتی یکساله تا یک سال و نیمه میدهند تا در طول این مدت در صورت وجود مشتری آنها بتواند خانههای خالی خود را به فروش برسانند و پس از پایان این مدت است که از این خانه مالیات دریافت میشود.  بیضایی گفت: این موضوع در قانون مالیات خانههای خالی در کشور ما نیز لحاظ شده است. صاحبان این خانههای خالی تا یک سال از پرداخت مالیات معاف هستند و پس از گذشت این مدت از آنها مالیات دریافت میشود و این مالیات نیز هر ساله و رقم این مالیات به صورت پلکانی افزایش مییابد.

تقاضا نداریم، کمبود داریم

رییس گروه سیاستگذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت درخصوص کمبود مسکن در کشور گفت: در صورتی که تقاضا را مبنا قرار دهیم در کشور کمبود مسکن وجود ندارد اما اگر نیاز کشور را در نظر بگیریم در این صورت کشور با کمبود مسکن روبهروست. 

فرهاد بیضایی در تشریح تفاوت بین نیاز به مسکن و تقاضا در بازار مسکن گفت: به عنوان مثال مردم نیاز به ازدواج و تشکیل خانواده دارند اما به دلیل اینکه شرایط اقتصادی به آنها امکان ازدواج و تشکیل خانواده را نمیدهد به همین خاطر ازدواج نکرده و نیازی به تهیه مسکن ندارند.  درحال حاضر 2میلیون زوج تشکیل خانواده نداده در کشور وجود دارد که باید در بخش تقضای مسکن قرار بگیرند اما چون شرایط تشکیل زندگی برای آنها وجود ندارد فعلا به صورت یک خانواده مجزا هستند اگر این 2میلیون زوج را به آمار خانوارهای متقاضی مسکن اضافه کنیم، میتوانیم این طور نتیجهگیری کنیم که در کشور کمبود مسکن وجود دارد.

این کارشناس ارشد مسکن تصریح کرد: از سوی دیگر اگر بخواهیم سیاستهای جمعیتی را در کشور اجرا کرده و سن ازدواج را برای کمک به حل مشکل نرخ جمعیت 3سال کاهش دهیم 2میلیون زوج جدید نیز به تعداد زوجهای جوان تازه اردواج کرده، اضافه میکند و تمامی اینها در کنار یکدیگر نیاز به مسکن در کشور است که متاسفانه هنوز به تقاضا برای مسکن تبدیل نشده زیرا شرایط بازار مسکن و دسترسی به خانه برای خانوارها با مشکلات فراوانی روبهرو بوده است. 

فرهاد بیضایی درخصوص تاثیر کاهش قدرت خرید مردم روی احتمال کاهش قیمت مسکن نیز افزود: در 10سال گذشته، رشد قیمت مسکن به تقاضاهای سرمایهیی وابسته بوده که این تقاضاهای سرمایهیی منبعث از رشد نقدینگی و افزایش درآمدهای نفتی کشور بوده است. درحال حاضر این شرایط در کشور وجود ندارد به همین خاطر اتفاقاتی که در دهه 1380 تحت تاثیر این عوامل در کشور رخ داد، تکرار نخواهد شد.

وی افزود: رشد قیمت مسکن چندان به قدرت خرید مردم وابسته نیست بلکه به خروج تقاضاهای سرمایهیی از بازار مسکن بستگی دارد.