تاوان «سوداگری» در بازار مسکن

این رانش که سرعت آن، به مراتب بیشتر از حرکت سرمایههای ملکی در مسیر اصلی بوده، ابعاد پدیده «خانههای خالی» در کشور را به 5/ 1 برابر 5 سال اخیر رسانده است. تعداد کل موجودی مسکن در کشور طی سالهای 90 تا 95، حدود 20 درصد افزایش پیدا کرده و از حدود 22 میلیون واحد مسکونی به 5/ 27 میلیون واحد رسیده است. اما در همین فاصله، تعداد «خانههای خالی» با رشد 5/ 55 درصدی از حدود 6/ 1 میلیون واحد مسکونی به بیش از 6/ 2 میلیون خانه رسیده است. در این فاصله زمانی، شتاب رشد جزیره املاک بدون استفاده، حداقل، دو برابر شتاب افزایش کل عرضه مسکن بوده است. این جزیره، در عین حال، فقط «خانههای خالی» را در بر نمیگیرد؛ بلکه دربرگیرنده 2 میلیون و 115 هزار خانه «شبهخالی» نیز است که مالکانشان، حداکثر 6 ماه از سال آن هم بهصورت چند روز در ماه از این املاک، بهصورت محدود و نه دایمی، استفاده میکنند.

جزیره خانههای خالی و شبهخالی، 17 درصد کل بازار مسکن را شامل میشود که سرمایههای محبوس در آن، حداقل، معادل 2 برابر ارزش سهام در بازار سرمایه، برآورده شده است. بررسیها درباره تبعات و آسیبهای رانش سرمایههای ساختمانی به جزیره خانههای خالی، تاکنون از منظر «انحراف عرضه از بازار مصرف به بازار غیرقابل مصرف» انجام شده است. اما فارغ از این واقعیت تلخ که تبعات آن هماکنون باعث کمبود واحد مسکونی مصرفی و تحت سکونت در برابر تعداد کل خانوارهای موجود در کشور شده، پدیده خانههای خالی و شبهخالی از منظر «تاوان سوداگری ملکی» نیز قابل بررسی است. رشد شدید تعداد خانههای خالی در کشور، به رونق انحرافی ساختوسازهای مسکونی در سالهای 90 تا 92 مربوط میشود. در آن سالها، سوداگری مدیریت شهری در تهران و برخی دیگر از شهرهای بزرگ از یک سو و سوداگری دستهای از سرمایهگذاران ساختمانی از سوی دیگر باعث شد تیراژ ساخت خانههای ناهماهنگ با نیاز غالب بازار مصرف، در مناطق کم کشش برای خرید در شهرها، جهش پیدا کند.

مدیران شهری با فروش ضوابط ساختوساز - عمدتا تراکم اضافی و مجوزهای تغییر کاربری - زمینه سوداگری را فراهم آوردند و سرمایهگذاران سوداگر نیز به امید فروش با قیمت بالا در دوره رشد حبابی قیمتها، با استفاده از مجوزها، بیمحابا اقدام به ساختوساز کردند. در تهران، طی سه سال 90 تا 92، تیراژ سالانه ساخت آپارتمان به دو برابر سالهای قبل از آن افزایش پیدا کرد، اما سهم بالای واحدهای لوکس و فاقد تقاضای موثر در ساختوسازها، باعث شد نهتنها در دوره تخلیه حباب قیمت مسکن که در حال حاضر نیز محصول رونق ساختمانی دوره قبل، قابلیت فروش نداشته باشد و به شکل خانههای خالی در بازار رسوب کند. طی 5 سال گذشته، از حدود 5/ 5 میلیون واحد مسکونی جدید عرضه شده به بازار مسکن، حدود 5/ 2 میلیون واحد، وارد جزیره املاک خالی و شبهخالی شده است. ارقام و آمارهای رسمی درباره عایدی سوداگران صاحب این جزیره، نشان میدهد: تاوان این سوداگری، به شکل زیان ناشی از تحلیل غلط درباره سود و عایدی این نوع سرمایهگذاری، برای سوداگران ساختمانی، رقم خورده است. ارزش اسمی آپارتمان، بعد از حباب سال 92، طی سالهای اخیر همواره رشد تک رقمی داشته است.

ضمن آنکه، قیمت واقعی ملک در این سالها (از سال 93 تاکنون)، همواره با شیب تند، کاهش پیدا کرده است. اما در مقابل، ارزش اسمی داراییها مثلا در بازار پول، در سالهای اخیر رشد سالانه بیش از 15 درصد داشته و ارزش واقعی سپردههای بانکی نیز از سال 93 تاکنون، از رشد مثبت برخوردار شده است. از آنجا که عمده خانههای خالی در سالهای 91 و 92، تحت مالکیت مالکان درآمد و تاکنون نیز بهدلیل ناتوانی در فروش یا طمع فروش در آینده، همچنان بهعنوان سرمایه منجمد نزد مالکان، بلااستفاده مانده است، مشخص میشود که صاحبان این املاک، با زیان نسبی روبهرو شدهاند. متوسط قیمت اسمی آپارتمان در تهران از سال 92 تاکنون، 16 درصد افزایش پیدا کرده است. این در حالی است که ارزش اسمی سپردههای بانکی طی همین فاصله – با احتساب سودهای بالاتر از نرخ مصوب شورای پول و اعتبار که برخی بانکها به سپردهگذاران ارائه میدهند - تقریبا 7/ 1 برابر شده است. سال گذشته، قیمت اسمی مسکن در تهران 5 درصد افزایش پیدا کرد، اما آن دسته از سرمایهگذارانی که ترجیح دادند در بازار پول سرمایهگذاری کنند، حداقل 20 درصد سود کردند.

در حال حاضر کارشناسان اقتصادی با تاکید بر اینکه سوداگران در بازار خانههای خالی، عملا تاوان انحراف سرمایهگذاری را از طریق محروم ساختن خود از عایدی بازارهای رقیب متحمل شدهاند، معتقدند که زیان مالکان خانههای خالی در این فاصله زمانی، بهترین ابزار بازدارنده برای جلوگیری از رشد بیشتر تعداد این خانهها محسوب میشود که باعث خواهد شد در دوره جدید بازار مسکن که شیوه نوسان قیمتها، تغییر پیدا کرده، عملا «حبس بیشتر سرمایههای مولد در بازار خانههای خالی» اتفاق نیفتد. در دوره فعلی، قیمت مسکن در زمان رکود و تخلیه حباب، برخلاف دورههای قبلی، با ریزنوسان مثبت، همراه بود.

این وضعیت سبب شده، سطح قیمت مسکن به تناسب نوسان قیمت در سایر بازارها، تغییر کند و در نتیجه، فرصت رشد ناگهانی قیمت مسکن در زمان رونق، سلب شود. این در حالی است که در دورههای گذشته، قیمت مسکن همچون فنر، در زمان رکود معاملات، ثابت میماند و به تناسب تورم، افزایش پیدا نمیکرد. در نتیجه، با شروع رونق معاملات و بازگشت خریداران، زمینه رشد شدید قیمت مسکن فراهم میآمد و در دوره اوج معاملات، فنر قیمت مسکن آزاد و باعث جهش میشد. سوداگران در دوره رونق قبلی، با همین تصور، اقدام به سرمایهگذاری در بازار خانههای خالی کردند اما اکنون، شکل نوسانات قیمت مسکن و قابل پیشبینی نبودن جهش قیمت در آینده نزدیک و از آن مهمتر، فرصت بازارهای رقیب، باعث زیان سوداگران شده است.