سیگنال غلط به بازار ساخت وساز

میثم رادپور، کارشناس مسکن، با بیان اینکه تعداد خانههای خالی در ابتدای شروع به کار دولت نهم حدود ٥٠٠ هزار واحد بود که در مقیاس اقتصاد کشور و بازار مسکن، عدد زیادی محسوب نمیشود، به «دنیای اقتصاد» اعلام کرد: بروز نوعی «ناموازنه» بین «هزینه تامین مالی» برای ساخت مسکن و «بازده سرمایهگذاری» مهمترین علت افزایش تعداد خانههای خالی از حدود 500 هزار واحد به حدود 2 میلیون و600 هزار واحد طی یک دهه گذشته است.این درحالی است که تعداد خانههای خالی همچنین در فاصله سالهای 90 تا 95، معادل 5/ 55 درصد رشد داشته است.

وی مخابره یک «پیام اشتباه» به سازندگان مسکن ناشی از این ناموازنه را مربوط به بازه زمانی سال 84 تا 92 میداند که «افزایش درآمدهای نفتی» و «عرضه زیاد پول» به بازار ملک منجر به کاهش هزینه تامین مالی شد و حجم گستردهای پول ارزان قیمت در اختیار علاقهمندان به ورود به بازار املاک و مستغلات قرار گرفت. این درحالی است که در همین زمان، «تورم بسیار زیاد» در کنار «نرخ بهره پایین»، این اطمینان کاذب را برای سرمایه گذاران حوزه املاک و مستغلات ایجاد کرد که ساخت وسازهای آنان برای طولانی مدت با بازدهی بالا در بازار، نقد شونده خواهد بود و از این بابت بازار املاک و مستغلات از دیدگاه سازندگان و سرمایه گذاران ساختمانی به مکانی امن برای تزریق حجم انبوه پول ارزان قیمت تبدیل شد. ناهمخوانی و عدم تعادل بین دو شاخص مهم اقتصادی یعنی «میزان تورم» و «هزینه تامین پول» مهمترین علتی است که میثم رادپور در افزایش قابل توجه تعداد خانههای خالی طی یک دهه گذشته بر آن تاکید میکند.

به اذعان وی افزایش ساخت وساز و حجم انبوه ورود سرمایه به بازار املاک و مستغلات در فاصله سالهای 84 تا 92 نه تنها ناشی از ورود تقاضای واقعی برای خرید این املاک نبود بلکه ناشی از مخابره یک سیگنال غلط به سازندگان است که هم اکنون در شکل افزایش قابل توجه و بعضا بحرانی واحدهای مسکونی خالی از سکنه نمایان شده است. این کارشناس مسکن همچنین احتمال افزایش تعداد خانههای خالی در نتیجه دو عامل عمده را بعید و دور از ذهن نمیداند. به اعتقاد رادپور حتی در صورت اعمال کنترلها و سیاستهای لازم برای جلوگیری از افزایش تعداد خانههای خالی، عرضه تتمه واحدهای باقی مانده که ساخت آنها طی سالهای اخیر با پولهای ارزان قیمت آغاز شده اما هنوز نیمه کاره هستند و تکمیل نشدهاند بهطور قطع منجر به افزایش تعداد این واحدها خواهد شد. این در حالی است که تکمیل بخش دیگری از واحدهای ساخته شده از سوی بانکها و معضل عدم توانایی بانکها برای فروش آنها در بازار نه چندان گرم معاملات ملک دومین عاملی است که بهصورت بالقوه میتواند در افزایش تعداد خانههای خالی در میان مدت موثر باشد.

تاثیر شکاف بین نرخ تورم و نرخ بهره

میثم رادپور، کارشناس مسکن با بیان اینکه در ابتدای شروع به کار دولت نهم تعداد خانههای خالی در کشور نزدیک به 500 هزار واحد بود، گفت:این حجم از خانههای خالی با توجه به موجودی کل واحدهای مسکونی کشور در آن زمان عدد معقولی بود و نرخی طبیعی محسوب میشد اما رفته رفته نوسانات پلکانی قیمت مسکن و مخابره نوعی سیگنال غلط به سازندگان و سرمایهگذاران منجر به رشد قابل توجه تعداد خانههای خالی از سکنه شد. وی افزود:طی بازه زمانی مابین سالهای 84 تا 92، به سه دلیل عمده از جمله «توزیع یارانه ها»، «امکان دسترسی برخی گروهها به وامهای ارزان قیمت» و «افزایش درآمدهای نفتی»، عرضه پول ارزان قیمت به میزان قابل توجهی صورت گرفت و بالطبع با توجه به ویژگیهای بازار ملک، بازار املاک ومستغلات به یکی از بازارهای اصلی برای جذب این سرمایهها تبدیل شد.

رادپور ادامه داد: این در حالی است که در همین بازه زمانی برای یک دوره طولانی مدت نرخ تورم عمومی بالاتر از نرخ بهره بانکها بود و همین موضوع سبب شد سیگنال اشتباهی به سازندگان مخابره شود مبنی بر اینکه به دلیل وجود این فاصله و همچنین دسترسی به پول ارزان قیمت در کنار تورم بالا، امکان کسب سودهای قابل توجه از ساختوسازهای لوکس و گران قیمت در آینده وجود خواهد داشت و به این ترتیب حجم زیادی از این نقدینگیها جذب بازار املاک و مستغلات شد. وی تاکید کرد: این ناموازنه اقتصادی ناشی از نرخ بالای تورم در برابر نرخ پایین بهره، انگیزه ساختوساز با پولهای ارزان قیمت را افزایش داد، چراکه سرمایه گذاران ساختمانی تقریبا مطمئن بودند که با کمترین هزینه میتوانند سودهای اطمینان بخشی در بازار املاک و مستغلات به دست آورند که تصوری کاملا اشتباه و غیرکارشناسی بود. این کارشناس مسکن گفت: ضمن اینکه این ساخت وسازها به هیچ وجه «تقاضا محور» نبود؛یعنی با میزان تقاضایی که در آن دوره برای خرید مسکن وجود داشت به ویژه در بخش واحدهای مسکونی لوکس، سازگار و همخوان نبود اما این پیام اشتباه را به سازندگان مخابره کرد که هماکنون زمان ساختوساز است؛ آن هم ساخت وسازی با هزینه تامین مالی پایین و چشمانداز اطمینان بخش کسب سود!

وی تاکید کرد: این در حالی است که این نقدینگی در صورت راهبری درست در آن زمان میتوانست به منظور کسب بازدهی واقعی در سایر عرصههای تولید و دیگر بازارهای مستعد به کار گرفته و از ماحصل آن، نتایج بهتری کسب شود اما عملا چنین نشد. رادپور درخصوص اظهاراتی که طی روزهای اخیر از سوی برخی مسوولان مبنی بر احتمال قریب به یقین افزایش تعداد خانههای خالی طی سالهای آینده مطرح میشود، به «دنیای اقتصاد» گفت:هنوز بخشی از واحدهایی که با استفاده از پولهای ارزان قیمت سالهای 84 تا 92 شروع شدند تکمیل نشدهاند که با تکمیل آنها افزایش محسوس تعداد خانههای خالی دور از ذهن نخواهد بود. وی همچنین با اشاره به داراییهای منجمد شده برخی بانکها در ساخت وسازهای نیمهتمام یا فروش نرفته، چالش عدم توانایی بانکها برای فروش این واحدها را از دیگر عواملی عنوان کرد که به احتمال زیاد در کوتاهمدت و میانمدت بر حجم خانههای خالی میافزاید.