پارادوکس عرضه در بازار مسکن

بررسیهای این دفتر نشان میدهد در مقطع فعلی از یک سو نرخ مالکیت مسکن در کشور نسبت به 5 سال گذشته، 15 درصد کم شده و به همین نسبت، تعداد خانوارهای اجاره نشین افزایش یافته است و از سوی دیگر، تعداد خانههای خالی 5/ 1 برابر و تعداد خانههای دوم و شبه خالی نیز بیش از 2 برابر شده است. این دو گانگی بین رشد آپارتمانهای بلااستفاده و افزایش خانوارهای فاقد مسکن ملکی، پذیرش نیاز بازار به ساخت سالانه حداقل 900 هزار واحد مسکونی را سخت کرده است. گروهی از کارشناسان بازار مسکن معتقدند رشد شدید تعداد خانههای خالی به معنای فزونی عرضه در برابر تقاضا است و تا زمان تخلیه بازار خانههای خالی از انباشت عرضه، باید سرمایهگذاری ساختمانی با احتیاط و در حجم محدود انجام شود. اما گروهی دیگر، با تاکید بر نیازسنجی صورت گرفته در سال 92 و برآورد دقیق از نسبت عرضه و تقاضای مسکن تا سال 1404، اعلام میکنند بازار مسکن به ساخت سالانه حداقل 900 هزار واحد مسکونی نیاز دارد. باور این گروه از کارشناسان به پتانسیل سرمایهگذاری ساختمانی در حد نزدیک به یک میلیون واحد مسکونی در سال، از «جنس خانههای خالی» نشات میگیرد. بر اساس استدلال گروه دوم، بخش قابل توجهی از خانههای خالی، واحدهای مسکونی خارج از دامنه انتخاب متقاضیانی است که نیاز بالقوه آنها در برآوردهای طرح جامع مسکن محاسبه شده است.

تخمین زده میشود نیمی از خانههای خالی، واحدهای مسکونی با قیمت و متراژ بالاتر از آپارتمانهای مورد جستوجوی زوجهای جدید و سایر متقاضیان مصرفی است. این تخمین از روی مشخصات پروانههای ساختمانی صادر شده در تهران طی سالهای 90 تا 92، مطرح است. در این باره مدیر کل اقتصاد مسکن اعلام کرد: نتایج سرشماری نفوس و مسکن سال 95 از تغییر الگوی بازار مسکن و اتفاقات جدید نسبت به دورههای گذشته این بازار حکایت دارد. بنابراین برای نحوه مواجهه با موقعیت جدید بازار مسکن، باید مطالعات دقیق و تجزیه و تحلیلهای چند بعدی، صورت بگیرد. چگینی معتقد است: وضعیت جدید بازار مسکن با سیاستهای قبلی، قابل هدایت و تنظیم نیست. یک راه برای تنظیم بازار مسکن در دوره آتی، هدایت هدفمند سرمایهگذاریهای ساختمانی است. انتظار اینکه ساخت و ساز همچون دورههای گذشته، بدون لحاظ پارامترهای جدید، رونق بگیرد، میتواند پیامدهای منفی برای بخش مسکن به همراه داشته باشد.

در حالت طبیعی، رونق ساخت و ساز تابعی از صدور پروانه ساختمانی از سوی شهرداریها خواهد بود. تجربه صدور پروانه ساختمانی نشان داده است، شهرداریها بدون آنکه سرمایه گذاران را از اشباع برخی مناطق از عرضه، آگاه کنند، در نقش ماشین مجوز ساختمانی، باعث انحراف سرمایهها به سمت مناطق مملو از نوسازهای غیر قابل فروش شدهاند. بنابراین، در این دوره، میتوان با مکانیزمهای تشویقی- تنبیهی از طریق شهرداریها، ریسک ساخت و ساز در مناطق کم کشش برای فروش را بالا برد و به تناسب آن، محرکهای مالی همچون تخفیف در عوارض ساخت، در مناطق پرظرفیت برای ساختوساز، ایجاد کرد.

مدیر کل دفتر برنامهریزی و اقتصاد مسکن گفت: برای اطلاع از سیاستهایی که میتواند در این دوره، امکان رونق غیرتورمی ساختوساز را بهوجود بیاورد، سلسله جلسات کارشناسی با صاحب نظران در معاونت مسکن و ساختمان آغاز شده است و همزمان، تحقیقات جهانی برای شناسایی مدلهای موفق در کشورهایی که به لحاظ حجم عرضه خانه خالی با وضعیتی مشابه ایران دست به گریبان بودهاند، نیز شروع شده است. چگینی با تشریح بخشهایی از نتایج سرشماری نفوس و مسکن سال 95، اعلام کرد: تحولات بعد خانوار در تقاضا اثرگذار است و مسیر تقاضا، مساحت واحدها و مسائلی از بعد سیاستگذاری را مشخص میکند. از این رو با مشاهده توزیع جمعیت خانوار از زمان سرشماری سال ۸۵ تا ۹۵ متوجه میشویم که بعد خانوار به سمت کوچک شدن رفته و بهعنوان مثال در حالی که 2/ 5 درصد خانوارهای کشور در سال ۸۵ تکنفره بودند، در سال ۹۵ این عدد به 5/ 8 درصد معادل ۲ میلیون خانوار رسید که باید سازندهها و سرمایه گذاران با توجه به این ابعاد برای پدیده پیش رو برنامهریزی کنند.

چگینی با اشاره به میزان مالکیت و تغییرات آن طی چند دهه اخیر بیان داشت: طبق آمار سال ۶۵، میزان مالکیت مسکن بیش از ۷۵ درصد بوده اما امروز آمار مالکیت به ۶۰ درصد کاهش یافته است؛ بنابراین میتوان نتیجه گرفت که لزوماً نباید به فکر تهیه مسکن ملکی بود بلکه میتوان از مدلهای دیگری مانند مسکن استیجاری بهعنوان راهکار استفاده کرد و سیاستگذار باید بهطور ویژه این موارد را مورد توجه قرار دهد. به گفته وی توزیع واحدهای مسکونی خالی در کشور برابر ۲ میلیون و ۵۸۰ هزار واحد است که ۴۸۹ هزار واحد آن در استان تهران قرار دارد. مدیرکل برنامهریزی و اقتصاد مسکن با اشاره به تعداد پروانههای صادره از سوی شهرداری تهران گفت: از سال ۸۹ تا ۹۲ در شهر تهران برای حدود ۹۰۰ هزار واحد مسکونی، پروانه ساختمانی صادرشده است. یعنی حدود 30 درصد از کل موجودی ۳ میلیون و ۴۰۰ هزار واحدی بازار مسکن شهر تهران،تنها طی 5 سال، ایجاد شده است که این میزان عرضه در فاصله کم آن هم در مناطقی که کمترین تقاضای مسکن در آنها قرار دارد نشان از سرمایهگذاری چشم بسته و انحرافی در بازار ملک دارد. این مساله و نظایر آن جزو مسائلی است که باید به سرمایهگذاران این بخش هشدار داده شود تا بدانند در چه حیطهای به دنبال سرمایهگذاری هستند.

زیرا در سالهای اخیر به دلیل رکود در بخش مسکن و سرمایهگذاری مازاد در این بخش، رقم مورد نظر سرمایهگذاران نزولی و قابلملاحظه بوده است. از طرفی تولید مازاد در بخش سیمان، کاشی و سرامیک نشانگر مشکلات این بخشها به دلیل عدم فرصت جذب در صنعت ساختمان است. به گفته چگینی با توجه به این اطلاعات سؤالاتی مطرح میشوند؛ اول اینکه سیاست دولت در بخش مسکن چگونه خواهد بود؟ در واقع سرمایهگذاران را چطور هدایت کنیم؟ و نگاهمان برای تنظیم بازار عرضه و تقاضا چگونه باشد؟ مدیرکل برنامهریزی و اقتصاد مسکن خاطرنشان کرد: برخی معتقدند با توجه به وجود 6/ 2 میلیون خانه خالی در کشور بهطور کل نباید به دنبال سرمایهگذاری در بخش مسکن بود؛ اما آیا واحدهای مسکونی خالی برای تمام گروههای درآمدی قابل تهیه است یا در مکانهایی واقع هستند که متقاضیان مسکن در آن نقاط به دنبال تهیه مسکن هستند. پاسخ این سوال، تا حدود زیادی روشن است و برای گامهای بعدی، باید با دید باز و شناخت راهکارهای اثرگذار، اقدام شود.