منبع تقویتی تامین مالی مسکن

تسویه بدهی بانک عامل بخش مسکن به بانک مرکزی از محل «افزایش سرمایه بانک از محل سهم دولت»، باعث شده امکان افزایش منابع برای پرداخت حجم بیشتر تسهیلات مسکن به متقاضیان خرید و ساخت، فراهم شود. بانک عامل بخش مسکن حدود نیمی از کل وامهای خرید و ساخت مسکن پرداختی توسط شبکه بانکی را تامین میکند. سرمایه این بانک تا پیش از شروع سال 96، رقمی معادل 3 هزار و 500 میلیارد تومان بود اما با اجرای تبصرهای از بودجه سال 95 کل کشور، مبلغ سرمایه آن به بیش از 8 هزار میلیارد تومان افزایش پیدا کرد. از آنجا که با این افزایش سرمایه در بانک عامل بخش مسکن، نسبت کفایت سرمایه بانک، بهبود قابل توجهی پیدا کرده است، از یک سو، صورتهای مالی بانک بهبود پیدا کرده که این موضوع، ریسک سپردهگذاری را برای بانک کاهش داده است و از سوی دیگر، رتبه اعتباری بانک برای کسب منابع بلندمدت از مسیرهای مختلف، تقویت شده است. مجموعه این دو رخداد مثبت، کمک میکند در سال جاری به تناسب افزایش تقاضای تسهیلات مسکن در مسیر ورود به رونق، روند وام دهی به بخش مسکن نیز شتاب بگیرد.

امسال، سقف تسهیلات خرید مسکن حدود 30 درصد به لحاظ مبلغ ریالی وامها افزایش یافته است، بنابراین حتی با فرض ثابت ماندن حجم تقاضای خرید مسکن در سال جاری که البته فرض بعید خواهد بود، در سال جاری منابع بانک پرداختکننده وام خرید مسکن باید حداقل 30 درصد افزایش پیدا کند. با افزایش نسبت کفایت سرمایه بانک عامل بخش مسکن به 18 درصد، این امکان فراهم شده است. افزایش ٥ هزار میلیارد تومانی سرمایه بانک مسکن در ابتدای سال ٩٦، سه تحول مثبت برای مجموعه نظام تامین مالی مسکن، فعالان بازار ملک و از آن مهمتر، سپردهگذاران بانک مسکن رقم زد. میزان سرمایه تنها بانک تخصصی بخش مسکن در ابتدای امسال از «کمتر از ٤ هزار میلیارد تومان» به «بیش از ٨ هزار و ٥٠٠ میلیارد تومان» افزایش پیدا کرد. این میزان افزایش سرمایه بانک مسکن، در پی اجرای تبصرهای از بودجه سال ٩٥ کل کشور (تبصره ٣٥) و تحت عنوان افزایش سرمایه بانک مسکن از محل سهم دولت، محقق شده است.

یک مقام مسوول در نظام تامین مالی مسکن، درباره مزایا و تحولات بهوجود آمده در بانک مسکن ناشی از افزایش ٥ هزار میلیارد تومانی سرمایه بانک، اعلام کرد: تحت تاثیر حجم جدید سرمایه بانک مسکن، «نسبت کفایت سرمایه» تنها بانک توسعهای تخصصی بخش مسکن، هم اکنون به بالاترین سطح در مقایسه با سایر بانکها و موسسات مالی، ارتقا پیدا کرده است که این دستاورد، در سال جاری از سه منظر، مزیت به حساب میآید. مسعود ایزدی تصریح کرد: نسبت کفایت سرمایه، یک معیار کلیدی برای سنجش سلامت مالی بانکها محسوب میشود بهطوریکه هر چقدر، نسبت کفایت سرمایه در سطح بالایی باشد، هم شرایط بانک عامل برای جذب منابع و سپرده، مساعدتر خواهد شد و هم اینکه سپردهگذاران، با تضمین قویتر و ریسک کمتر، در مقایسه با سایر بانکها، روبهرو هستند.

در مقطع فعلی، تقویت چندین پلهای نسبت کفایت سرمایه بانک مسکن، باعث شده شرایط بانک مسکن به لحاظ نسبی و در مقایسه با سایر بانک ها، بهبود قابل ملاحظهای از بابت میزان سلامت و قدرت جذب منابع داخلی و خارجی پیدا کند که این، اولین مزیت است. مزیت دوم، افزایش قدرت تسهیلات دهی به بخش مسکن است که ماحصل آن، تقویت نقش محوری بانک مسکن در تامین مالی دو سمت عرضه و تقاضای مسکن است. بانک مسکن طی سنوات اخیر، حدود نیمی از کل تسهیلات پرداختی به بخش مسکن را بر عهده داشته است. ایزدی، سومین مزیت افزایش سرمایه و در پی آن افزایش «نسبت کفایت سرمایه» بانک عامل بخش مسکن را متوجه سپردهگذاران و مشتریان بانک عنوان کرد. از آنجا که نسبت کفایت سرمایه بانک عامل بخش مسکن، بالاترین سطح در مقایسه با اکثر بانکهای تجاری، تخصصی و سایر موسسات مالی است، در نتیجه، سطح امنیت و ضمانت سپردهها در بانک عامل بخش مسکن نیز در بالاترین سطح قابل ارزیابی قرار دارد.

وی با بیان اینکه سپردهگذاران بانک مسکن در شرایط فعلی از برتری طلایی ناشی از تضمین حداکثری سپردهها برخوردار هستند اعلام کرد: فرصت بهوجود آمده در بانک عامل بخش مسکن برای سپردهگذاران که میتواند آینده سرمایهگذاری بلند مدت در بانک را برای متقاضی سرمایهگذاری در بازار پول، رقم بزند، یک فرصت قابل بهرهبرداری است. براساس این گزارش، در بازار پول آنچه در کوتاه مدت برای سپردهگذاران جذابیت دارد، نرخ سود سپردهگذاری است اما آنچه در بلندمدت، امنیت سرمایه افراد در بانکها را تضمین میکند، ریسک پایین محل سپردهگذاری است، به این معنا که هر چقدر یک موسسه مالی با مطالبات معوق بالا و سرمایه ناچیز در برابر تعهداتش روبهرو باشد، به همان اندازه از ریسک سپردهگذاری برخوردار است و درجه تضمین سپردهگذاری بلند مدت در آن، پایین خواهد بود. این در حالی است که معیار سلامت بانکی (نسبت کفایت سرمایه) در بانک عامل بخش مسکن نشان میدهد: این بانک از تضمین کافی برای سپردهگذاری برخوردار است و سپردهگذاران میتوانند با ریسک کمتر، اقدام به سپردهگذاری کنند.

در حال حاضر صندوق پس انداز یکم در بانک عامل بخش مسکن، محل اصلی پرداخت ارزان قیمت ترین وام خرید مسکن – وام 160 میلیون تومانی با نرخ سود 9 درصد- محسوب میشود. شرط پرداخت تسهیلات در این صندوق، سپردهگذاری یکساله در آن است. با توجه به افزایش امنیت سپردهگذاری در بانک ناشی از کاهش ریسک و افزایش نسبت کفایت سرمایه، پیش بینی میشود در سال جاری نه تنها استقبال از پس انداز در صندوق یکم، که تقاضا برای سرمایهگذاری در حساب ممتاز –حساب تامینکننده اوراق وام خرید مسکن- نیز افزایش یابد.

در این بانک، سقف تسهیلات اوراق مسکن زوجین در تهران پیشتر 110 میلیون تومان (تسهیلات خرید و تسهیلات جعاله) پرداخت میشد، اما هماکنون سقف این تسهیلات به 140 میلیون تومان افزایش پیدا کرده است. این 140 میلیون تومان از سه بخش تشکیل میشود: 100 میلیون تومان اوراق، 20 میلیون تومان جعاله و 20 میلیون تومان تسهیلات بدون اوراق. تسهیلات اوراق خرید مسکن برای مجردها نیز که پیشتر، در تهران 70 میلیون تومان (60 میلیون تسهیلات خرید و 10 میلیون تسهیلات جعاله) پرداخت میشد، به 90 میلیون تومان افزایش پیدا میکند که شامل 60 میلیون تسهیلات اوراق، 20 میلیون تومان تسهیلات جعاله و 10 میلیون تومان تسهیلات بدون اوراق است.