شاخص‌های سه‌گانه تحرک در بازار مسکن

همزمان با قرار داشتن فضای جامعه در شرایط انتخابات، بازار مسکن تهران اولین تحرکات پیش رونق خود را سپری کرد. در اردیبهشت ماه مسکن پایتخت ۶.۴ درصد افزایش معاملات و ۵.۷ درصد افزایش قیمت را نشان داد. این آمار دو نتیجه را به دست میدهد؛ اول اینکه با وجود انتظار رکود انتخاباتی، معاملات نه تنها نسبت به مدت مشابه سال قبل کاهش نیافته بلکه مقداری افزایش را نشان داده است. دوم اینکه قیمت مسکن سیگنال نگرانکنندهای به سوی جهش ارسال نمیکند؛ زیرا هنوز نسبت به تورم نقطه به نقطه با ۳.۹ درصد افت قیمت مواجه است.

نکته دیگر که نوعی تغییر رفتار در بازار مسکن محسوب میشود تمایل به سمت خرید واحدهای قدیمیساز است که مجموعا ۶.۱ درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل افزایش یافته است. این موضوع میتواند حاکی از آن باشد که قیمت مسکن به تدریج به کف تقاضای مصرفی در بین اقشار پایین نزدیک میشود. با اینکه در اریبهشت ماه بیشترین تعداد خرید و فروش در بین واحدهای تا پنج سال ساخت با ۱.۹ درصد افزایش نسبت به ماه قبل به رقم ۴۷.۶ درصد رسیده، اما ۴.۵ درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل کاهش یافته است که البته کماکان تمایل بیشتر طرف تقاضا به سمت واحدهای نوساز را نشان میدهد.

با این وجود معاملات واحدهای ۱۶ تا ۲۰ سال و ۲۰ سال به بالا به ترتیب ۴.۵ و ۱.۶ درصد نسبت به سال قبل افزایش یافته است. برآوردها از رشد خرید و فروش واحدهای قدیمی میتواند به نزدیک شدن توان تقاضای مصرفی با قیمت واحدهای کم متراژ، ورود اولین گروه از خانه اولیها به بازار و پرداخت تسهیلات به خانههای با عمر ۲۰ سال مربوط باشد.

در سوی دیگر جهش قیمت در شرایطی که هنوز نرخ رشد قیمت مسکن ۳.۹ درصد نسبت به تورم نقطه به نقطه کمتر است و با توجه به رشد تدریجی معاملات بعید به نظر میرسد. لذا احتمال ایجاد سونامی که برخی فعالان سمت عرضه مسکن قصد دارند به این بازار القا کنند نزدیک به صفر است. با این حال کارشناسان برآورد میکنند که نیمه دوم سال جاری خروج غیرتورمی مسکن از رکود ۴.۵ ساله کلید میخورد. بنابراین زمان فعلی میتواند فرصت مناسبی برای ورود خریداران مصرفی به بازار مسکن باشد.

در اردیبهشتماه امسال  تعداد معاملات آپارتمانهای مسکونی با رشد ۶.۴ درصدی نسبت به ماه مشابه سال قبل به ۱۶ هزار و ۴۰۰ واحد رسیده است. بررسی توزیع تعداد این واحدها به تفکیک عمر بنا حاکی از آن است که واحدهای تا پنج سال ساخت با سهم ۴۷.۶ درصدی بیشترین میزان از واحدهای مسکونی معامله شده را به خود اختصاص دادهاند.

همچنین در بین مناطق ۲۲گانه شهر تهران منطقه پنج با ۱۶.۱ درصد از کل معاملات بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه نامه را داشته و مناطق چهار با ۱۱.۴ درصد و منطقه دو با ۹.۴ درصد در رتبههای بعدی قرار دارند. در مجموع ۷۴ درصد از کل معاملات انجام شده در اردیبهشتماه مربوط به ۱۰ منطقه شهری بوده و ۲۶ درصد مانده در ۱۲ منطقه دیگر انجام شده است.

متوسط قیمت هر یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاههای معاملات ملکی حدود چهار میلیون و ۵۰۰ هزار تومان بوده که نسبت به فروردینماه ۳.۷ درصد و در مقایسه با اردیبهشتماه سال گذشته ۵.۷ درصد رشد دارد.

برخی کارشناسان بر این اعتقادند که بازار مسکن هم اکنون در حال تکمیل دوره رکود خود است (بدلیل نزدیکی نرخ رشد قیمت مسکن به نرخ رشد تورم در سال جاری) و تا زمانی که عرضههای قبلی واحدهای مسکونی در بازار (که در اثر رونق سالهای ۹۰ تا ۹۲ شکل گرفته است) با تقاضا روبه رو نشود و به عبارت دیگر تا هنگامی که تقاضای جدید در بازار شکل نگیرد، به احتمال زیاد رکود تعمیق خواهد یافت، منتهی از اواخر سال ۱۳۹۵ تا نیمه ابتدایی سال ۱۳۹۶، به دلیل تثبیت اثر افزایش نقدینگی به واسطه کاهش سودهای بانکی، افزایش تسهیلات خرید مسکن (همانند طرح تسهیلات خرید مسکن اولیهای بانک مسکن مبتنی بر سپردهگذاری یکساله) و... سمت تقاضای مصرفی (و تا حدودی سرمایهگذاری) کمی تحریک شده و بازار مسکن رونق نسبی خواهد گرفت.

همچنین تحولات نوسانات ۳۰ ساله در بازار مسکن کشور نشان میدهد دورههای رکود در بازار مسکن کشور به طور میانگین بین ۱۰ تا ۱۲ فصل به طول میانجامد؛ بنابراین اگر فرض کنیم که دوره رکود جاری نیز به اندازه میانگین دورههای رکود قبلی به طول انجامیده، میبایست از اوایل سال ۱۳۹۶ شاهد رونق نسبی در بازار مسکن باشیم که به دلیل همزمانی با انتخابات ریاست جمهوری، دوره رونق به بعد از این بازه زمانی موکول خواهد شد.