بازار مسکن از دوربین دیگر

المانیتور با اشاره به رکود طولانیمدت در بخش مسکن نوشته این رکود برای بسیاری از ایرانیها به بهای از دست دادن رویای خانهدار شدنشان تمام شده است چون از یکسو، همچنان گروهی از متقاضیان، فاقد شرایط مالی لازم برای خرید هستند و از سوی دیگر، تاخیر در بروز رونق در رشد اقتصادی کشور، اثر منفی بهجا گذاشته است.

به اعتقاد المانیتور، بعید است که بخش مسکن ایران در آینده کوتاه به دوران طلایی برای سفتهبازها و تقاضای سرمایهای که در آن مسکن بهترین گزینه برای سرمایهگذاری بود، بازگردد چراکه قدرت خرید مسکن به واسطه ارائه تسهیلات بانکی اخیر در دولت روحانی اگرچه افزایش یافته، اما متقاضیان مسکن با گزینههای دیگری در بازارهای رقیب از جمله بازار پول مواجه هستند که جذابیت سرمایهگذاری در آنها باعث تاخیر در خرید ملک ازسوی آنها شده و همین در تشدید تاخیر برای شکلگیری رونق موثر بوده است.

«آرزوی صاحبخانه شدن در ایران» مشابه سایر کشورهاست. خانوارهای ایرانی به سختی کار میکنند تا مالک جایی باشند که بتوانند آن را خانه بنامند، خواه آن خانه یک آپارتمان کوچک در تهران باشد یا خانهای ساخته شده از گل و سنگ در یک روستا. تا همین چند سال پیش بهخاطر اقتصاد پرنوسانی که در آن، بخش املاک امنترین گزینه برای سرمایهگذاری بود، تقاضا برای مسکن شدت گرفت و این موجب شد که بخش مسکن یکی از سودآورترین بخشهای اقتصاد ایران باشد.

بر این اساس، در سال 2012 کل بخش مسکن 20 درصد از تولید ناخالص داخلی اقتصاد ایران را تشکیل میداد و میزان سرمایهگذاری در این بخش به 8 درصد از تولید ناخالص داخلی اقتصاد کشور رسید. این به معنای نشانهای بود از اینکه بخش مسکن رشد مثبت را در پیش گرفته است. در اغلب سالهای دهه 1990 و 2000 میلادی، میزان سرمایهگذاری در بخش مسکن بهعنوان سهمی از تولید ناخالص داخلی در حدود 5 درصد در نوسان بود. همزمان با افزایش قیمتهای نفت در اوایل دهه 2000 میلادی، بخش مسکن به میزان قابلملاحظهای توسعه یافت. با افزایش درآمدهای نفتی ساخت و سازها بهویژه در تهران شدت گرفت تا جایی که کمتر کسی حدس میزد رشد این بخش کند شود چون بهنظر میرسید که تقاضا هرگز فروننشیند. بحران اقتصادی ناشی از افت قیمتهای نفت و تحریمهای بینالمللی اما داستان را تغییر داد. وقتی که افزایش نرخ تورم قدرت خرید مردم را در خود فرو بلعید، اوضاع به بدترین شکل تغییر کرد.

بخش مسکن ایران یک نمونه بارز برای معضل سرمایهگذاری بیش از حد در ساخت و ساز است. خیلی زود میزان عرضه مسکن در ایران از تقاضا بیشتر شد و تقاضا بر اثر افزایش مداوم نرخ تورم ضعیفتر شد. در سال 2011، تعداد مجوزهای ساخت و ساز شروع به کاهش کرد. گرچه این کاهش در ابتدا ملایم بود و در سال 2012 نسبت به 2011 کاهشی 4/ 2 درصدی را تجربه کرد، اما در سال 2014 تعداد مجوزهای ساخت و ساز در مقایسه با سال 2013 افتی 1/ 32 درصدی یافت. پس از پشتسرگذاشته شدن رونق نفت، نوبت به رکود مسکن شده بود. همزمان با افت قیمتهای مسکن، تعداد معاملات هم دچار کاهش شد و بسیاری از مالکان از فروش خانه خود با قیمتهای پایین اجتناب کردند.

در این مورد باید به این نکته هم اشاره کرد که مسکن، سهم مهمی از هزینههای شهرنشینان را به خود اختصاص میدهد. بر اساس اعلام بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران، یک خانوار متوسط شهرنشین در ایران در حدود یکسوم از بودجه خود را صرف مسکن میکند که شامل اجاره مسکن و تجهیزات مربوط به مسکن میشود. برخی از محققان بر این باورند که هزینههای مرتبط با مسکن در شهرهای بزرگ همچون تهران بیش از نیمی از میانگین هزینههای سالانه خانوارهای ایرانی را به خود اختصاص میدهند. علاوه بر این، طی سالهای اخیر، هزینههای مسکن نسبت به سایر هزینهها، افزایش بیشتری داشته است. آمار و دادههای بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران نشان میدهند که مسکن سهمی 9/ 26 درصدی از سبد مصرفی خانوارها را در سال 2005 داشته است. یک دهه بعد اما در سال 2015 این سهم به 35 درصد افزایش یافته است.

پایگاه خبری- تحلیلی «المانیتور» که در آمریکا مستقر است، در ادامه گزارش خود نوشته است: رکود مسکن در کنار افت قدرت خرید ایرانیان منجر به افزایش تقاضا برای اجاره مسکن شده است. این تجربهای مشابه با ایالاتمتحده بود زمانی که بحران مسکن آمریکا رخ داد. در نتیجه در سال 2016 یک سوم از ایرانیها در مسکن اجارهای زندگی میکردند، در حالی که در سال 2011 تنها 6/ 26 درصد از ایرانیها در مسکن اجارهای زندگی میکردند. این در حالی است که 5/ 2 میلیون واحد مسکونی در ایران خالی است که این رقم نسبت به سال 2011 افزایشی 55درصدی داشته است.