واکنش سازنده‌ها به مالیات بر ساخت

هیات دولت با تصویب آییننامه اجرایی ماده 77 قانون مالیاتهای مستقیم، فعالیتهای ساختمانی در حوزه ساخت و فروش مسکن را مشمول پرداخت مالیاتی معادل یک چهارم سود سازندهها کرده است. تا پیش از این مصوبه، سازندهها، رقمی معادل 10 درصد ارزش منطقهای املاک، مالیات ساخت و فروش پرداخت میکردند که با توجه به نسبت بین ارزش منطقهای و قیمت روز املاک (ارزش منطقهای کسر کوچکی از قیمت روز است و حدود یک درصد آن برآورد میشود)، مالیات دریافتی حدود 1/ 0 درصد ارزش روز املاک، محاسبه میشد.

بر اساس فرمول قدیم، سازندهها هنگام فروش یک آپارتمان نوساز با قیمت 400 میلیون تومان حدود 400 هزار تومان مالیات ساخت و فروش، صرف نظر از سایر مالیاتهای نقل و انتقال، پرداخت میکردند؛ اما با اجرای فرمول جدید، با توجه به سود ساخت، حدود 15 میلیون تومان باید تحت همین عنوان مالیات یعنی مالیات ساخت و فروش، به سازمان مالیاتی بپردازند. سازندهها با واکنش به این شیوه جدید محاسبه مالیات، آن را به ضرر رونق در بخش مسکن میدانند. متن ماده 77 قانون مالیاتهای مستقیم به این شرح است: درآمد اشخاص حقیقی و حقوقی ناشی از ساخت و فروش هر نوع ساختمان حسب مورد مشمول مقررات مالیات بر درآمد موضوع فصول چهارم و پنجم باب سوم این قانون خواهد بود. تبصره۱ـ اولین نقل و انتقال ساختمانهای مذکور علاوه بر مالیات نقل و انتقال قطعی موضوع ماده (۵۹) این قانون مشمول مالیات علی الحساب به نرخ ده درصد (۱۰%) به ماخذ ارزش معاملاتی ملک مورد انتقال است.

مالیات قطعی مودیان موضوع این ماده پس از رسیدگی طبق مقررات مربوط تعیین میشود. تبصره۲ـ شمول مقررات این ماده درخصوص ساخت و فروش ساختمان توسط اشخاص حقیقی منوط به آن است که بیش از سه سال از تاریخ صدور گواهی پایان کار آن نگذشته باشد. تبصره۳ـ شهرداریها موظفند همزمان با صدور پروانه ساخت و همچنین در هنگام صدور پایان کار مراتب را به منظور تشکیل پرونده مالیاتی به اداره امور مالیاتی ذی ربط به ترتیبی که توسط سازمان امور مالیاتی کشور تعیین میشود، گزارش کنند. تبصره۴- شهرهای زیر یکصدهزارنفر جمعیت از حکم مفاد این ماده مستثنی است. تبصره۵ ـ آییننامه اجرایی این ماده درمورد نحوه تعیین درآمد مشمول مالیات و چگونگی تسویه علی الحساب مالیاتی با پیشنهاد وزارت امور اقتصادی و دارایی ظرف مدت سه ماه پس از تصویب این قانون به تصویب هیات وزیران میرسد. بخشهایی از متن این ماده همانطور که به صراحت قابل مشاهده است، نحوه دریافت مالیات جدید را به تصویب ضوابط با دامنه اختیار در دولت، موکول کرده است.

در حال حاضر آییننامه اجرایی، به نوعی تنظیم شده که مالیات قطعی مودیان موضوع این ماده را در قالب دریافت 15 تا 25 درصد سود سازندهها، تعریف کرده است. سازندهها و انبوهسازان، دریافت مالیات جدید را در شرایط کنونی، سیاست نادرست و ضربهزننده به بخش مسکن تحلیل میکنند و معتقدند وقتی یک صنعت در رکود است برای آن مالیات در نظر نمیگیرند؛ بلکه بستههای تشویقی و انگیزشی برای فعالان آن در نظر میگیرند و در شرایط کنونی با عملیاتی شدن ماده ۷۷ بهجز افزایش قیمت و تشدید رکود هیچ دستاوردی برای مردم ندارد. در مقابل این تحلیل، کارشناسان اما میگویند، وقتی قانون جامعی در حال ارائه و تصویب است، نمیتوان بخشی از آن را به دلایلی چون رکود آن بخش یا ساماندهی حوزه فعالیت و... فعلا کنار گذاشت. اما مسلما میتوان تمهیداتی برای مهیا شدن بستر اجرا در نظر گرفت.

در این باره محمود اولاد، یک کارشناس مسکن اعلام کرد: در ماده ٧٧ صحبت از سوداگری نیست، بلکه صحبت از مالیات بر درآمد اشخاصی است که از این شغل درآمد دارند. وقتی همواره صحبت از فرار مالیاتی میشود و گفته میشود عملا کارمندان دولت و گروهی که شغلهای مشخص دارند، مالیات میدهند و فعالیتهای دیگر سهمی ندارند، یک گروه از آنها حرفهمندان فعال در حوزه ساخت و ساز هستند که باید متناسب با سایر فعالیتهای اقتصادی، مالیات مربوطه را بپردازند. با توجه به ساختار بازار مسکن که طبق نظریههای اقتصادی، شیب عرضه بیشتر از شیب تقاضاست، سهم اندکی از این مالیات به تقاضا منتقل میشود. در نتیجه گروه هدف همان سازندگان و درآمد آنها خواهد بود و اثر بسیار کمی روی قیمت و انتقال بار مالیاتی به متقاضیان دارد. اولاد در این باره تاکید میکند: بعید است در شرایط فعلی مقابله با «هر نوع مالیات بر تولید و عرضه مسکن» موضوع قابل دفاعی باشد. اما میتوان و باید در مورد چند و چون ضرایب آن و جزئیات اجرایی و ساز و کارهای آن در آییننامههای اجرایی وارد تعامل شد و آنها را منطقی و عقلایی کرد.

درباره فرمول جدید مالیات بر ساخت و فروش مسکن، همچنین حبیباله طاهرخانی یک کارشناس اقتصاد مسکن نیز گفت: وضع مالیات بر تولید و عرضه مسکن به هر شکلی در شرایطی کنونی امری غیرمنطقی است. مسکن قابل استطاعت نه لوکس، امروز در اقتصاد ایران جزو کالای خوب محسوب شده ضمن جلوگیری از هزینههای اجتماعی ناشی از عدم عرضه مسکن بر جامعه از هزینه مضاعف دولت در بخش مسکن نابسامان نیز جلوگیری میکند. بنابراین در شرایط فعلی عرضه در این بخش باید مورد حمایت قرار گیرد. وی افزود: یک نکته را سیاستگذاران سردرگم اقتصادی باید مدنظر داشته باشند که یکی از وجوه برجسته عرضه بخش مسکن در ایران نسبت به سایر کشورها به هر دلیلی متکی بودن تمام عیار آن به فعالیت بخش خصوصی است و دولت موظف به پاسداری و حمایت از این بخش است. وضعیت مناسبتر شاخصهای بخش مسکن در ایران نسبت به بسیاری از کشورهای در حال توسعه نتیجه همین تفاوت است.

شاید هدف طرحکنندگان موضوع تعادل بخشی بین ارزش افزوده فعالیت در بخش مسکن با سایر گروههای فعالیتی است اتفاقی که در دورههای بیانضباطی مالی دولتها و رونق نفتی، منابع تزریقی به بخشهای دیگر به خصوص تولید را به سمت مسکن لوکس هدایت میکرد. به نظر میرسد این موضوع نتیجه عدم امکان جذب منابع تزریقی توسط سایر بخشها به دلیل ساختار ناکارآمد اقتصاد ایران و نحوه تعامل آن با اقتصاد جهانی است. یکی از راههای جلوگیری از سوداگری در بخش مسکن احیای قانون نوسازی و عمران شهری است. اخذ مالیات سالانه املاک بهصورت واقعی در عین حال که منبع درآمدی پایداری برای شهرداریها ایجاد میکند و آنان را از آتش بیاری معرکه سوداگری در بخش مسکن بینیاز میکند، تنظیم کننده مناسبی برای عرضه در بازار مسکن است؛ زیرا با تحمیل هزینه بر سازندگانی که با هدف سوداگری وارد بخش شدهاند و مشتری خود را نیافتهاند هزینه عرضه نامتناسب با نیاز بازار را افزایش میدهد. در عین حال باید در نظر داشت عرضه لوکس هزینه تصمیمگیری غلط خود را با خواب و حبس چند ساله سرمایهگذاری انجام شده و توقف رشد قیمت و حتی کاهش قیمت در سه سال گذشته پرداخت کرده است.