ماجرای قیمت‌های غیرواقعی در بازار مسکن

درحالیکه هماکنون قیمت آپارتمانهای مسکونی درعمده مناطق شهر بهخصوص مناطق مصرفی حالت متعارفی به خود گرفته و حباب قیمت سالهای ابتدایی دهه 90 در این گروه واحدها تخلیه شده است، اما در برخی مناطق نسبتا معمولی رو به بالای پایتخت، برخی واحدها با قیمتهای غیرواقعی به بازار فروش عرضه شدهاند.

درحالیکه در برخی خیابانهای این مناطق عموما واحدهای مسکونی نوساز یا چند سال ساخت با قیمت عرف به بازار فروش معرفی شدهاند، اما در برخی دیگر از خیابانها واحدها و مجتمعهایی وجود دارند که حتی تا دو برابر قیمت عرف منطقه نیز قیمتگذاری شدهاند. این موضوع باعث شده است هم اکنون برخی از متقاضیان مصرفی مسکن که با فرض مطلع بودن از قیمت مسکن در این مناطق به بازار فروش مسکن آن مناطق مراجعه میکنند پس از اعلام قیمت از سوی واسطههای بازار ملک غافلگیر شده و از جستوجو برای خرید مسکن در آن منطقه منصرف شوند. هر چند به نظر میرسد قیمتهای غیرواقعی در بازار مسکن مناطق مرغوب و شمالی پایتخت رواج بیشتری دارد و تا حدی این تصور نیز درست است؛ اما درحال حاضر قیمتهای غیرواقعی را میتوان در مناطق مصرفی نیز مشاهده کرد.

البته چند عامل عمده از سوی واسطههای بازار مسکن در تشریح علل قیمتگذاری غیرواقعی در بازار واحدهای مسکونی مصرفی در این محله عنوان میشود که هر چند ممکن است در نگاه اول تا حدی منطقی به نظر برسد، اما دلیل محکمی برای قیمتگذاری غیرواقعی و معرفی فایل فروش تا دو برابر ارزش عرف آپارتمان در منطقه موردنظر محسوب نمیشود. در یکی از مناطق غربی تهران که بهدلیل برخورداری از اصالت بیشتر نسبت به سایر محلات واقع در غرب، عمدتا از سوی افراد بومی و بعضا متقاضیان غیربومی بهعنوان گزینه ترجیحی برای خرید مسکن محسوب میشود، ماجرای قیمتهای غیرواقعی بیشتر از سایر مناطق مصرفی به چشم میخورد. در این منطقه که به واسطه عبور یک بلوار از میان آن به دو نیمه جنوبی و شمالی تقسیم میشود، فاصله قیمتی بین دو نیمهشمالی و جنوبی حتی دو تا برابر نیز میرسد.

هر چند به لحاظ مسافت این دو قسمت تنها بهاندازه عرض یک بلوار با یکدیگر فاصله داشته و به لحاظ بافت منطقه تفاوت چندانی با هم ندارند. حتی میتوان گفت که به لحاظ عرض معابر، نیمهشمالی کمعرضتر و در نتیجه پرتراکمتر از نیمه جنوبی است؛ با این حال این فاصله فاحش قیمتی بین دو نیمه وجود دارد. تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» از قیمت مسکن در این محله نشان میدهد هماکنون قیمت هر مترمربع واحد مسکونی نوساز در نیمه جنوبی این محله حدود 7 میلیون تومان، اندکی بیشتر یا اندکی کمتر است؛ در حالیکه قیمت هر مترمربع واحدهای چند سال ساخت در این نیمه بین 5 تا 6/5 میلیون تومان با اندکی تفاوت –قیمت بالاتر یا پایینتر- به لحاظ موقعیت قرارگیری و امکانات ملک، انجام بازسازی و سایر پارامترها در نوسان است. این در حالی است که قیمت هر مترمربع آپارتمان چند ساله در نیمهشمالی اغلب به بیش از 5/ 6 میلیون تومان و بعضا 7 میلیون تومان میرسد؛ در حالیکه قیمت هر مترمربع واحد نوساز در این بخش از محله موردنظر، بین 9 تا 14 میلیون تومان اعلام میشود.

فاصله فاحش قیمتی بین دو نیمهشمالی و جنوبی این محله که به لحاظ مسافت دو نیمه، تنها بهاندازه عرض یک بلوار با هم فاصله دارند به نوعی است که بسیاری از متقاضیان خرید مسکن در این منطقه پس از اطلاع از سطح قیمتها در نیمهشمالی این محله از خرید مسکن در آن منصرف شده و مقصد جستوجوی خود برای خرید آپارتمان را به سمت مناطق دیگر تغییر میدهند. این تغییر مقصد به تناسب بودجهای که متقاضیان در اختیار دارند، میتواند به سمت مناطق مرغوبتر، مناطق مشابه به جهت موقعیت جغرافیایی و سطح امکانات و بافت محله یا مناطق ارزانتر متمایل شود. اما مشاوران املاک و واسطههای فروش مسکن در نیمهشمالی این محله در تشریح دلایل قیمتهای غیرقابل باور در این محله چند علت عمده را مطرح میکنند که هر چند در ظاهر علتهای درستی به نظر میرسد، اما این دلایل به آن اندازه قوی نیست که بتواند فاصله قیمت مسکن در برخی خیابانهای یک محله مصرفی و نسبتا معمولی را تا دو برابر قیمت هر مترمربع آپارتمان در سایر خیابانهای آن منطقه و در حد قیمت مسکن در مناطق مرغوب و لوکس شمالی پایتخت برساند.

به گفته واسطههای فروش مسکن در این محله، دسترسی نیمهشمالی این محله به چند بزرگراه مهم شهر تهران مانند بزرگراههای حکیم، همت، یادگار امام(ره) و... موجب شده قیمت آپارتمان در نیمهشمالی این محله نسبت به نیمهجنوبی آن اختلاف داشته باشد؛ هرچند نیمهجنوبی نیز فاصله چندانی با این بزرگراهها ندارد و دسترسی ساکنان نیمه جنوبی به این معابر به راحتی امکانپذیر است. از سوی دیگر، کمبود واحد نوساز در این محله بهرغم تقاضای نسبتا زیاد برای خرید آپارتمان در آن موجب شده است مالکان این واحدها آنها را با قیمت بالاتر به بازار فروش عرضه کنند که این دلیل نیز آن قدر محکم نیست تا بتواند قیمت مسکن را در برخی خیابانهای این محله نسبت به سایر خیابانها تا دو برابر افزایش دهد.

بافت غالب ساکن در این محله که عمدتا خانوارهای بازاری با سطح درآمدی بالا هستند؛ دلیل سومی است که از سوی واسطههای بازار مسکن به عنوان وجود مشتری برای سطوح بالاتر و بعضا غیرواقعی قیمت در این منطقه عنوان میشود؛ هرچند به گفته آنها و مطابق با مشاهدات همواره طیفهای دیگری از افراد غیربازاری برای خرید مسکن به این محله مراجعه میکنند؛ اما بومیان در نهایت همان افرادی هستند که حاضرند حتی تا دو برابر قیمت برای خرید یک واحد لوکس نوساز در این محله هزینه کنند؛ اما از آن خارج نشوند؛ چراکه نسل پدرانشان نیز در این محله سکونت داشتهاند و زندگی در این محله به نوعی با هویت آنها در ارتباط قرار گرفته است. با این وجود، عمده متقاضیان خرید مسکن پس از مواجهه با قیمتهای غیرواقعی در این منطقه، ترجیح میدهند مقصد جستوجوی خود را به سمت سایر مناطق و محلات البته متناسب با بودجهای که در اختیار دارند، تغییر دهند. این درحالی است که کارشناسان مسکن قیمتهای غیرواقعی را بهخصوص در مقطع زمانی فعلی مانعی در مسیر معاملات مسکن و یکی از مهمترین عوامل تاخیر در رونق بازار مسکن بهخصوص در محلهای میدانند که آپارتمانهایی با نرخهای غیرواقعی در آنها برای فروش معرفی شدهاند.