سه پیش‌شرط رونق در بازار مسکن

این در حالی است که در میان ابزارها و ملزومات شروع دوره رونق در بازار معاملات مسکن، افزایش سقف تسهیلات خرید آپارتمانهای مسکونی همواره مورد تاکید قرار داشته است. سقف تسهیلات خرید مسکن در حالی طی 4 سال گذشته، در 4 مرحله افزایش یافته است که با مصوبه اخیر شورای پول و اعتبار، هماکنون زوجین تهرانی به تسهیلات 180 میلیونی خانه اولیها (ترکیب تسهیلات 160 میلیون تومان از محل صندوق پسانداز مسکن یکم و تسهیلات 20 میلیونی جعاله مسکن) از محل سپردهگذاری یکساله در بانک عامل بخش مسکن برخوردارند.

سال گذشته اگر چه رونق مورد انتظار در بازار معاملات مسکن اتفاق نیفتاد و حجم معاملات مسکن در مقایسه با سال 94 تنها معادل 5 درصد زیاد شد اما پیشبینیهای کارشناسی از ادامه حرکت بازار مسکن در مسیر پیشرونق، بر تحقق رونق معاملات ملک از نیمه دوم سال 96 حکایت میکند. با این حال کارشناسان معتقدند رونق بخش مسکن در دوره جدید هیچگاه مشخصات و مختصات رونق در دورههای اخیر همچون نیمه دهه 80 و اوایل دهه 90 را تجربه نخواهد کرد. دوره جدید رونق معاملات مسکن همراه با افزایش تدریجی حجم معاملات و به دور از هرگونه جهش قیمت پیشبینی میشود. حداکثر افزایش قیمت در بخش مسکن دستکم تا پایان سال جاری، رقمی حول تورم عمومی پیشبینی میشود. به این ترتیب بازار معاملات مسکن از ظرفیت افزایش آنچنانی قیمت برخوردار نیست و متقاضیان مصرفی هماکنون عمدهترین خریداران واحدهای مسکونی در بازار ملک هستند.

بروز علائم رونق در بازار مسکن

عضو هیات علمی پژوهشکده مالی و اقتصادی مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی با ترسیم فضای فعلی بازار مسکن بر نقش تسهیلات خرید آپارتمانهای مسکونی در رونق بازار معاملات ملک تاکید کرد و از بروز علائم ورود بازار مسکن به فاز رونق طی ماههای پیش رو خبر داد. فخرالدین زاوه گفت: اعمال تدابیر ویژه به منظور «کنترل تورم»، «دستیابی به رشد اقتصادی پایدار» و «افزایش توانمندی متقاضیان در نتیجه افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن» سه مولفه موثر در تسریع حرکت بازار مسکن در مسیر پیش رونق و دستیابی به رونق است. وی افزود: بازار معاملات مسکن تا قبل از برگزاری انتخابات ریاستجمهوری در مسیر پیشرونق قرار داشت اما بروز نااطمینانی در بازار در نتیجه برگزاری انتخابات و مشخص نبودن مسیر سیاسی و اقتصادی کشور منجر به بروز وقفه کوتاهمدت در این بازار شد که با اعلام نتایج انتخابات این اطمینان در حال بازگشت به بازار مسکن است. انتظار میرود بازار معاملات مسکن به تدریج طی هفتههای آینده حرکت طبیعی خود در فاز پیشرونق را از سر بگیرد و با اتمام ماه مبارک رمضان نیز این حرکت تسریع شود.

عملکرد دولت یازدهم و تداوم سیاستهای آن در دولت دوازدهم این انتظار را ایجاد کرده است که روند کنترل تورم بهعنوان عامل مهم پیشگیری از جهش قیمت مسکن ادامه پیدا کند و رشد اقتصادی به مراتب پایدارتری را در اقتصاد کشور شاهد باشیم که این رشد اقتصادی با تقویت سمت تقاضا و ادامه نهادسازیهای صورت گرفته از سوی دولت یازدهم در بخش مسکن میتواند از عوامل تحریک سرمایهگذاری و افزایش ساختوساز نیز محسوب شود. عضوهیات علمی پژوهشکده مالی و اقتصادی مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی، «تغییر در ساختار بازار مالی بخش مسکن» و ارتقای آن را از دیگر ضرورتهای دستیابی به رونق در بخش مسکن عنوان کرد و گفت: واقعیت این است که در صورت عدم تحقق رشد اقتصادی یا رشد ضعیف، بعید بهنظر میرسد بخش مسکن نیز بهطور مطلوب و با سرعت مورد انتظار وارد فاز رونق شود، این درحالی است که تمام پیشنشانگرهای بازار از تحقق رشد اقتصادی مطلوب در دولت دوازدهم حکایت دارد.

بنابراین رونق مطلوب در بخش مسکن چندان دور از انتظار و مربوط به آینده دور نیست. وی استفاده از محرکها و مشوقهای مالی برای تسریع سرعت ورود بازار مسکن به فاز رونق را از دیگر عوامل موثر در رونق بازار ملک عنوان و خاطرنشان کرد: افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن یکی از مهمترین عوامل و ابزارهای تسریع حرکت بازار مسکن در فاز رونق است که از چند زاویه میتوان آن را مورد بررسی قرار داد. زاوه با بیان اینکه هنوز سهم تسهیلات از پوشش هزینه کل یک واحد مسکونی بهخصوص در کلانشهرها به حد مطلوب نرسیده است، گفت: سقف مطلوب تسهیلات خرید مسکن در دنیا بهطور متوسط حدود 85 درصد از هزینه خرید مسکن را پوشش میدهد این درحالی است که بهرغم افزایش چندمرحلهای تسهیلات در کشور ما هنوز این نسبت در حد استانداردهای جهانی نیست. وی ادامه داد: البته افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن در کشور ما با ملاحظاتی همراه است که مهمترین این ملاحظات ضعف قدرت خرید و پایین بودن درآمد سرانه افراد و همچنین موانعی است که بانکها در ارتباط با تامین مالی برای پرداخت تسهیلات با آن مواجه هستند.

زاوه با بیان اینکه هماکنون بانکها برای تامین مالی پرداخت تسهیلات به متقاضیان خرید و ساخت مسکن با مشکل کمبود منابع مواجهاند و از اینرو تمایلی به ورود به بخش مسکن ندارند، خاطرنشان کرد: هماکنون تنها بانک عامل بخش مسکن به متقاضیان تسهیلات پرداخت میکند بنابراین نظام بانکی کشور به دلیل محدودیت در تامین منابع عملا برای افزایش حجم و سقف تسهیلات خرید آپارتمان با معضل مالی مواجه است.

وی خاطرنشان کرد: از سوی دیگر افزایش سقف تسهیلات به معنای افزایش مبلغ هر قسط ماهیانه برای خانوارها است که با توجه به درآمد فعلی خانوارهای متقاضی واحدهای مصرفی، نمیتوان انتظار داشت متقاضیان وام توانایی پرداخت اقساط بالاتر را داشته باشند.

زاوه مهمترین راهکار پایدار در این زمینه را کاهش نرخ سود بانکی اعلام کرد و گفت: کاهش نرخ سود بانکی میتواند منجر به افزایش ورود سرمایه به بازار مسکن شود و رشد اقتصادی پایدار در این بخش و سایر بخشهای اقتصادی را رقم بزند؛ تا زمانیکه نرخ سود بانکی فاصلهای فاحش و معنادار با نرخ تورم دارد، عملا تحقق برخی اهداف در بخش مسکن و کل اقتصاد کشور دور از ذهن خواهد بود.