خوش‌بینی به آینده مسکن

سال گذشته در بازار کشوری معاملات مسکن، میزان فروش واحد مسکونی در شهرها 40 درصد کاهش پیدا کرد که از افت معاملاتی سال 94 نیز بیشتر بود، اما طی دو ماه اول امسال، رشد معاملات به اندازه آنچه در سال 95 افت کرده بود، علائمی از بازار میدهد که دلالان ملک آن را نشانه پایان رکود تلقی میکنند. اردیبهشت امسال بیش از 100 واحد مسکونی در کل کشور معامله شد. این حجم معامله خرید واحد مسکونی در یک ماه، بیانگر شرایط غیررکودی بازار معاملات ملک است، اما در عین حال، تعبیر آن به رونق، نیازمند تکرار دست کم یک تا دو فصل همین حجم معاملات در ماه است. در این میان، کارشناسان اقتصاد مسکن در شرایط فعلی، معتقدند: در تهران اگر چه بازار معاملات ملک سال گذشته از رکود فاصله گرفت و وضعیت پیش رونق پیدا کرد اما هنوز نمیتوان شرایط را رونق معاملات مسکن دانست.

در این باره بهروز ملکی اعلام کرد: بازار مسکن، به مدد دوپینگ پولی-مالی دولت دهم، رشد نامتعارف و حبابی را طی سالهای ۸۹ تا نیمه اول ۹۲ در حوزههای مختلف ساخت و ساز و معاملات و همچنین قیمت ملک تجربه کرد. این بازار از نیمه دوم سال ۹۲ وارد دوره رژیم درمانی شد. وی افزود: شرایط رکود عمیق تا اواخر سال ۹۴ بر این بازار حکمفرما بود که همراه با تخلیه این بازار از سوداگران بود. از سال ۹۵، تحرکات اندکی در بازار مسکن تهران مشاهده شد. البته نمیتوان از این تحرکات، تعبیر به رونق بازار مسکن نمود، اما رکود هم برازنده آن نبود. ملکی معتقد است: به تدریج برخی از ترمزها از جلوی پای بازار مسکن برداشته شد و آثار بهبود در این بازار دیده شد بهطوری که بهبود درآمدهای نفتی و نرخ رشد اقتصادی و افزایش تاثیرگذاری وامهای خرید مسکن، تاثیرات مثبتی بر بازار مسکن برجاگذاشتند؛ ولی حجم خانههای نوساز، بیشتر از آن بود که گریبان این بازار را رها کند. البته نباید از نقش مهمترین بازار رقیب مسکن، یعنی سپردههای بانکی غفلت کرد چرا که جابهجایی نقدینگی میان بازارهای پول و مسکن بسیار قویتر از جابهجایی نقدینگی میان مسکن-بورس یا مسکن-دلار است.

بر این مبنا نرخ بالای سود سپردههای بانکی، تاثیرات نامطلوبی بر بازار مسکن برجای گذاشته است؛ به گونهای که یکی از عوامل موثر تطویل رکود مسکن را میتوان نرخهای بالای سود سپردههای بانکی دانست. هم اکنون، نرخهای بالای سود بانکی و حجم بالای خانههای خالی، دو ترمز اساسی پیش روی رونقگیری بازار مسکن است. سطح بالای نرخ سود بانکی در مقایسه با نرخ بازدهی بازار مسکن و سایر بازارها، نقدینگیهای مولد را به حبس بازار پول درآورده است.

در این میان، متقاضیان خرید مسکن با هدف تقویت هر چه بیشتر قدرت خرید مسکن از محل تمدید طول زمان سپردهگذاری در بانک، خرید ملکی خود را به تاخیر میاندازند و پیامد این موضوع، باعث شده دستیابی به رونق معاملات مسکن، به تاخیر سریالی بیفتد. بهروز ملکی کارشناس مسکن درخصوص چشم انداز بازار مسکن در ۹ ماه آتی سال ۹۶ اعلام کرد: هر چند پیش فرضهای گوناگون، منجر به پیشبینیهای متنوع بازار مسکن است؛ با این حال آنچه بیش از سایر گزینهها، محتمل به نظر میرسد این است که رشد قیمت مسکن، حول و حوش نرخ تورم عمومی خواهد بود.

به این ترتیب، انتظار میرود میزان رشد قیمت مسکن در ماههای آینده، در سطح تک رقمی باقی بماند. طی دست کم سه سال اخیر، میزان افزایش قیمت مسکن همواره کمتر از نرخ تورم عمومی بود. درباره وضعیت آتی قیمت مسکن، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران نیز اعلام کرد: خوشبختانه معاملات بازار مسکن از اوایل خرداد افزایش یافته و میتوانیم بگوییم که این بخش وارد فاز پیش رونق خود پس از چهار سال رکود شده است. حسام عقبایی با بیان اینکه پیشبینی میشود در نیمه نخست سال فاز پیش رونق مسکن تکمیل شود، افزود: آنچه مشخص است اینکه خرید و فروش مسکن در کشور روند خوبی را در پیش گرفته و با این وضعیت نیمه دوم سال بازار مسکن وارد دوره رونق خواهد شد.

وی با اشاره به اینکه اقدام دولت برای اخذ مالیات ساخت و فروش مسکن تاحدودی آینده بازار مسکن درخصوص رونق را دچار تردید کرده است، تصریح کرد: بخش مسکن کشور بیش از چهار سال است که در رکود به سر میبرد و اقدام دولت در اخذ مالیات میتواند تداومبخش رکود باشد. رئیس اتحادیه مشاوران املاک در پاسخ به این پرسش که قیمت مسکن با توجه به ورود آن به فاز پیش رونق چه تغییری خواهد کرد، اظهار کرد: در نیمه نخست سال قیمتها تغییر چندانی نخواهد کرد، اما در صورت ورود بازار به دوره رونق در نیمه دوم سال شاهد افزایش حدود 10 درصدی قیمتها خواهیم بود.

عقبایی رشد متناسب قیمت با تورم را یکی از الزامات جذب سرمایه در بازار مسکن اعلام کرد و گفت: دیگر در این بخش شاهد افزایش سرسامآور قیمتها مانند سالهای 86 و 91 نخواهیم بود. در این باره دبیر کانون سراسری انبوه سازان اعلام کرد: در صورتی که همه بانکها پرداخت تسهیلات خرید مسکن را در دستور کار خود قرار دهند، شاهد جهش معاملات مسکن در سطح کشور خواهیم بود. انبوهسازان معتقدند: بانکها به جای آنکه با پرداخت تسهیلات بدون سپرده خرید مسکن به متقاضیان، اسباب تحرک بخش مسکن برای برون رفت از رکود 4 ساله را فراهم کنند، با جذب منابع مولد از طریق پرداخت سودهای بالا، زمینه رونق بازار مسکن را سلب کردهاند بهطوری که رغبت در بازار ملک برای انجام معامله با چسبندگی سپردهها در بانکها همچنان در پایینترین سطح قرار دارد.

فرشید پورحاجت دبیر کانون سراسری انبوهسازان تصریح کرد: در صورتی که نظارت بر شبکه بانکی کشور بیشتر شود و سود تسهیلات بانکی نیز کاهش یابد در این صورت در بازار مسکن شاهد افزایش معاملات خواهیم بود؛ زیرا سال گذشته با کاهش سود تسهیلات بانکی در نیمه سال، معاملات خرید مسکن در تهران ناگهان به نسبت ماههای قبل از آن، روند صعودی پیدا کرد، اما در زمستان با دور زدن نرخ سود مصوب در شبکه بانکی، مجدداً تحت تاثیر ورود نقدینگی به بانکها، حجم معاملات مسکن کاهش پیدا کرد.