سرمایه‌گذاری با نتیجه معکوس

ساختمان به عنوان یکی از بخشهای اقتصادی با جذابیت برای کشش سرمایه بسیار، از سال ١٣٩١، دچار رکودی شد که هنوز سایه آن بر سرش مانده است.

در شرایطی که ارزش افزوده بخش ساختمان در سال ١٣٩١ به ٤٦ هزار و ٨٠٠ میلیارد رسیده بود، در سال ١٣٩٤ این عدد به ٣٤ هزار و ٩٠٠ میلیارد تومان کاهش یافت و در ٩ ماهه سال ١٣٩٥ نیز ارزش افزوده این بخش ٢١ هزار و ٣٠٠ میلیارد تومان گزارش شد. با توجه به اینکه سه ماه پایانی سال فعالیتهای ساختمانی با تراکم کمتر مواجه است، رشد منفی برای سال ١٣٩٥ نیز پیشبینی میشود. آمار حسابهای ملی نشان میدهد که سهم قابل توجهی از تولید ناخالص ملی مربوط به بخش مسکن است. روند متغیرهای کلان نظیر ارزش افزوده، سرمایهگذاری، تشکیل سرمایه و اشتغال همسویی این بخش نشاندهنده اهمیت بخش مسکن در اقتصاد کشور است.

با بررسی جداول داده- ستانده اقتصاد ایران مشاهده میشود این بخش به دلیل نیاز بالایی که به دادههای سایر بخشهای اقتصادی دارد میتواند به عنوان یکی از بخشهای پیشرو در رشد و توسعه اقتصادی کشور عمل کند. فعالیتهای مشتمل بر توسعه و احداث ساختمانهای مسکونی و غیرمسکونی در گروه ساختمان طبقهبندی میشود و فعالیتهای این گروه نیز به تفکیک در دو بخش خصوصی و عمومی مورد بررسی قرار میگیرد. فعالیتهای ساختمانی بخش خصوصی شامل سرمایهگذاری بخش خصوصی در ساختمان مناطق شهری و روستایی است. ارزش تولید ساختمانهای بخش خصوصی در مناطق شهری برای ساختمانهای جدیدالاحداث براساس نتایج حاصل از آمار فعالیتهای ساختمانی بخش خصوصی اداره آمار بانک مرکزی برآورد میشود. به دلیل آنکه عمده فعالیتهای ساختمانی مزبور به ساختمانهای مسکونی است؛ ارزش افزوده بخش خصوصی در ساختمان میتواند به عنوان ارزش افزوده بخش مسکن مورد توجه قرار گیرد.

سهم ارزش افزوده بخش ساختمان از تولید ناخالص داخلی در دوره ١٣٣٨ تا ١٣٨٧ به طور میانگین برابر با ٨/٥ درصد بوده است که از نرخ رشد تولیدناخالص داخلی بالاتر است. سهم ارزش افزوده بخش ساختمان از تولید ناخالص داخلی در سال ١٣٨٦ نیز به میزان ٥ درصد و سهم ارزش افزوده خدمات این واحدهای مسکونی در این سال برابر ١١ درصد از تولید ناخالص داخلی بوده است. مشاهده میشود که این بخش ١٦ درصد از ارزش افزوده ایجاد شده در کل اقتصاد ایران را در این سال به خود اختصاص داده است. هرچند در سالهای پس از آن و تا سال ١٣٩١ نیز این روند ادامه داشت اما از سال ١٣٩١ روند فوق معکوس شد و با رکود حاکم بر بخش مسکن، رشد ارزش افزوده مسکن حتی با وجود مثبت شدن رشد اقتصاد کل، باز هم منفی است. براساس تحقیق انجام شده از سوی وزارت اقتصاد و دارایی ضرایب پسین و پیشین این بخش در مقطع زمانی ١٣٥١ تا ١٣٦٧ رتبه اول را بین بخشهای اقتصاد ایران دارا بوده است.

همچنین سهم این بخش در تشکیل سرمایه کل اقتصاد ایران در دوره مزبور بین ٢٠ تا ٤٠ درصد و سهم سرمایهگذاری بخش مسکن از تولید ناخالص داخلی بین ٤ تا ٨ درصد در نوسان بوده است. سرمایهگذاری بخش خصوصی در ساختمانهای جدید مناطق شهری رشد قابل توجهی را نشان میدهد. در این دوره رشد حجم سرمایهگذاری بخش خصوصی در ساختمانهای شروع شده، نیمه تمام و تکمیل شده به ترتیب معادل ٦/٢٣، ١/٢٥ و ٥/٢٣ درصد است. اما این رشد در پنج سال گذشته منفی بود و با وجود وجود رشد قابل ملاحظه نسبت به دهه گذشته اما در سالهای گذشته با رشد منفی روبهرو بود. در سال ١٣٩٤ این رشد برابر ٥/١٣- درصد گزارش شده است.

تشکیل سرمایه خصوصی در ساختمان با استفاده از آمار مربوط به سرمایهگذاری بخش خصوصی در ساختمانهای مناطق شهری برآورد میشود. بررسی آمار تشکیل سرمایه ثابت ناخالص بخش مسکن به قیمتهای جاری نشان میدهد در دوره زمانی ١٣٣٨ تا ١٣٨٢ این بخش در اغلب سالها بیش از نیمی از کل تشکیل سرمایه را به خود اختصاص داده و به همین دلیل نقش موثری در روندهای رونق و رکود سرمایهگذاری در سطح کلان داشته است. تفکیک سرمایهگذاری در ساختمان بر حسب دو بخش دولتی و خصوصی نشان میدهد که در دوره قبل از انقلاب رشد سرمایهگذاری توسط دولت بیش از سرمایهگذاری بخش خصوصی بوده است. در سالهای پس از انقلاب و دوره زمانی جنگ تحمیلی متوسط رشد کل تشکیل سرمایه و سرمایهگذاری در بخش ساختمان چه توسط دولت و چه بخش خصوصی منفی شد که پس از پایان جنگ روند رو به رشدی را نشان میدهد.

٨/١٢ میلیون اشتغال در بخش مسکن

اشتغالزایی بخش مسکن یکی از مواردی است که همواره در توجیه اهمیت سرمایهگذاری در بخش مسکن مدنظر مدیران و برنامهریزان اقتصادی کشور بوده است. بررسی اشتغال در بخشهای مختلف اقتصادی در کل کشور نشان میدهد که تعداد شاغلان این بخش از ٣٣٦ هزار نفر در سال ١٣٣٨ به ٢/ ٢ میلیون نفر در سال ١٣٨٠ بالغ شده است. از سوی دیگر سهم بخش مسکن از اشتغال کل کشور از ١١ درصد در سال ١٣٧٥ به ٨/١٢ درصد در سال ١٣٨٧ افزایش یافته است که نشانگر افزایش اهمیت این بخش در اشتغالزایی است. حوزه ساختمان در جای خالی بورس و بازار سهام کارآمد ٢٠ تا ٣٠ درصد از نقدینگی جامعه را به سمت خود کشانده است.

نقدینگی مورد اشاره با توجه به تقاضای موجود در حوزه ساختمان به تقاضای مصرفی و سرمایهای قابل تقسیم است. در ١٠ سال گذشته همیشه بالغ بر ٢٠ درصد از نقدینگی کشور در این بخش فعال بوده است. برآوردها نشان میدهند که در سه دهه گذشته حدود ٣٤ درصد از نقدینگی وارد شده به بخش مسکن به انگیزه تقاضای سرمایهای و ٦٦ درصد با هدف برآوردن نیازهای مصرفی وارد بازار مسکن شده است. با وجود نبود بازار سرمایه کارآمد بخش مسکن توانسته بود به لحاظ ویژگیهای خود از شدت عواقب کم کند.