سه اولویت تامین مالی بخش مسکن

به گزارش ارانیکو به نقل از روابط عمومی بانک مسکن، عباس آخوندی عصر دیروز در همایش رونمایی از سند چشمانداز بانک مسکن 1400 و گردهمایی شورای هماهنگی مدیران ستادی بانک مسکن گفت: برای سیاستگذاری در حوزه تأمین مالی مسکن باید سه فاکتور مهم در نظر گرفته شود.

وی «شناسایی جنس تقاضا» در بازار مسکن را یکی از مهمترین اقدامات کلیدی بهمنظور توانمندسازی متقاضیان واقعی و مصرفی مسکن عنوان و خاطرنشان کرد: شناسایی جنس تقاضا در بازار مسکن مهمترین رکن سیاستگذاریهای مالی در این حوزه محسوب میشود.

وزیر راه و شهرسازی همچنین خطاب به مدیران بانک مسکن افزود: تحولات جمعیتی، مسئله وجود 2 میلیون و 600 هزار واحد مسکونی خالی از سکنه در کشور، وجود بیش از 2 میلیون واحد مسکونی بهعنوان سکونتگاه دوم، سکونت بیش از 19 میلیون نفر از جمعیت کشور در شرایط بد مسکنی و نیاز خانوارهای جدید به مسکن، مهمترین مسائلی است که مدیران بانک مسکن باید در برنامهریزیهای خود به جهت تأمین مالی مؤثر در حوزه مسکن به آن توجه ویژه داشته باشند.

وزیر راه و شهرسازی همچنین تداوم سیاستگذاری صحیح در حوزه تأمین مالی مسکن را معطوف به اولویتبخشی به سه گروه از متقاضیان مصرفی بازار مسکن عنوان کرد و گفت: ساکنان بافتهای فرسوده، ساکنان سکونتگاههای حاشیهای و غیررسمی و جوانان خانه اولی سه طیفی هستند که باید در اولویت برنامهریزی برای تأمین مالی مسکن قرار بگیرند.

آخوندی بابیان اینکه در بحث تأمین مالی مسکن و حل معضل رکود نظرات گوناگونی ارائه میشود، تصریح کرد: برای پاسخ به سؤال چگونگی حل مشکل رکود و برونرفت از بحران تأمین مالی در حوزه مسکن باید ابتدا اساساً تصویری از تحولات جمعیتی در ایران موردتوجه قرار بگیرد؛ اینکه در حال حاضر تقاضای واقعی در کدام سمت از بازار مسکن متمرکز شده است و مربوط به کدام از بخش بازار است؟

وی ادامه داد: در دورههای گذشته دو عامل مهم منجر به شکلگیری حجم بسیار زیاد تقاضا در بازار مسکن بود؛ بهعنوانمثال در اواخر دهه 60 و اوایل دهه 70، در وهله اول مهاجرتهای گسترده از روستا به شهر و همچنین نرخ رشد بالای جمعیت، عامل ایجاد موج تقاضا در شهرها بهخصوص شهرهای بزرگ و کلانشهرها بود؛ در چنین شرایطی ایدههای مختلفی برای اسکان سرریز جمعیت و همچنین حل مشکل مسکن در جامعه وجود داشت که یکی از آنها ایجاد شهرهای جدید بود.

آخوندی بابیان اینکه در حال حاضر در نیمه دوم دهه 90 قرار داریم و شرایط جمعیتی در کشور ما بهگونهای متفاوت ازآنچه در دورههای قبل تجربه شد، رقم میخورد، گفت: متأسفانه در حوزه سیاستگذاریهای مسکن هنوز تلقی برخی از شرایط موجود، همچنان تحت تأثیر وضعیت دهه 70 است و اتفاقاتی که در دهههای بعدی رخ داد کمتر موردتوجه قرارمی گیرد.

وزیر راه و شهرسازی ادامه داد: بهاینترتیب سیاستگذاران حوزه مسکن بهخصوص سیاستگذاران حوزه تأمین مالی باید به این نکته توجه داشته باشند که دیگر نرخ رشدهای قبلی در تحولات جمعیتی کشور اساساً وجود ندارد؛ از سوی دیگر هماکنون 2 میلیون و 600 هزار واحد مسکونی خالی، بیش از دو میلیون سکونتگاه دوم و بیش از 2 میلیون واحد مسکن مهر ناشی از مداخلات مستقیم، گسترده و غیر کارشناسی دولت در دورههای قبل منجر به ایجاد پدیده مازاد عرضه در بازار مسکن شده است؛ مازاد عرضهای که بههیچوجه با جنس تقاضای واقعی و مصرفی در کشور هماهنگ و منطبق نیست. چراکه هماکنون دستکم 19 میلیون نفر از مردم کشور در شرایط بد مسکنی و در بافتهای فرسوده و سکونتگاههای غیررسمی ساکن هستند و هرسال حجم بالایی از نیاز به تأمین مسکن مصرفی برای جوانان خانه اولی و خانوارهای جدید وجود دارد.

وی افزود: بهاینترتیب در بحث تأمین مالی مسکن با یک بازار ویژه مواجهیم؛ ازیکطرف مازاد عرضه و از سوی دیگر کمبود تقاضا در بخش دیگری از بازار که اتفاقاً مربوط به تقاضای واقعی و مصرفی مسکن در کشور است. درواقع هماکنون کانون تقاضای مسکن در سه بخش بافتهای فرسوده، سکونتگاههای غیررسمی و بازار تقاضای مسکن خانه اولیها و جوانان قرار دارد که باید موردتوجه سیاستگذاران قرار بگیرد.

آخوندی با تأکید بر ایجاد پدیده «عدم تلاقی عرضه با تقاضای مسکن» گفت: سؤال اساسی در این مقطع آن است که آیا مفهوم اقدام سریع برای خروج از رکود به یک اقدام مجدد همانند مسکن مهر و مداخله مستقیم دولت نیازمند است؟ در شرایط فعلی بسیار مهم است که در حوزه سیاستگذاریهای تأمین مالی مسکن به چه سمتی حرکت کنیم؛ چراکه ورود مستقیم دولت به ساختوسازهای انبوه روشی مناسب برای حل مشکل مسکن در کشور نخواهد بود.

وزیر راه و شهرسازی خاطرنشان کرد: تمام آنچه ما بر آن تأکید داریم آن است که اگر تقاضا در حوزه حاشیهنشینی مطرح است چرا سراغ حاشیهها نرویم و برای متقاضیان در همانجا شرایط تأمین مسکن ایجاد نکنیم؟ اگر تقاضا در بافتهای فرسوده است باید همانجا به این تقاضا پاسخ داده شود؛ رها کردن حاشیهها و بافتهای فرسوده و تهی کردن بافتهای میانی شهرها اشتباهی اساسی است.

وی بابیان اینکه هیچکدام از فرمولهای قبلی راهکار حل مشکل مسکن در شرایط فعلی نیست، گفت: در حال حاضر به دلیل تحولات جمعیتی دیگر مدل شهرهای جدید و اسکان سرریز جمعیت در این شهرها پاسخگو نیست چراکه اساساً در حال حاضر نرخ رشد جمعیت به حدی نیست که شهرهای جدیدی برای اسکان سرریز جمعیتی احداث شود.

پیام اصلی سند 1400 بانک مسکن

آخوندی با اشاره به سند چشمانداز 1400 بانک مسکن تأکید کرد: تمام آنچه در مفهوم این سند نهفته است آن است که ما باید تمام منابعی را که به بخش مسکن ورود میکند عیناً به تقاضای واقعی در این بخش اختصاص دهیم چراکه اگر هماکنون موضوع داراییهای سمی و مطالبات غیر جاری بهعنوان بحران جدی سیستم بانکی کشور معرفی میشود بخش زیادی از این داراییها هماکنون در واحدهای خالی لوکس، گرانقیمت و خالی از سکنه حبس شده است.

وی تأکید کرد: بحث اصلی هدف قرار دادن سه گروه اصلی تقاضا در بازار مسکن یعنی «جوانان خانه اولی»، «ساکنان بافتهای فرسوده» و «سکونتگاههای غیررسمی و حاشیهای» در کنار سایر انواع تقاضا در بازار مسکن همچون متقاضیان مصرفی تبدیل به احسن کردن واحدهای مسکونی است. آخوندی راهکار اصلی برای حل مشکل مسکن این سه گروه را نظام فعلی تأمین مالی مسکن در بانک عامل بخش مسکن عنوان کرد و گفت: هیچ چارهای جز اتکا به راهکار نظام پساندازی مشابه آنچه هماکنون در صندوق پسانداز یکم مسکن در حال انجام است وجود ندارد. در این مسیر لازم است نظام پساندازهای خرد خانوارها با نظام کلان پساندازی در کشور (تأمین منابع به شکل کلان) در ارتباط مستقیم با یکدیگر قرار بگیرد.

وی بابیان اینکه در اوایل دهه 80 تعداد پسانداز کنندگان در حوزه تأمین مالی مسکن به بیش از 3 میلیون نفر رسیده بود، افزود: این پدیده به معنای شکلگیری نظم منطقی در حوزه عرضه و تقاضای مسکن و حرکت به سمت تعادل بخشی این دو حوزه است؛ هماکنون نیز مشاهده میشود این جریان بهتدریج و با هدایت خانوارها به سمت نظام پساندازی مسکن در حال شکلگیری و پیشرفت است.

آخوندی تأکید کرد: البته این راهکار زمانی پاسخگو خواهد بود که مردم و متقاضیان مسکن احساس کنند سیستم پساندازی بهدرستی عمل میکند و حتماً در صورت پسانداز کردن به تسهیلات موردنظر خود دست پیدا خواهند کرد.

وی بابیان اینکه در حال حاضر این سیستم در کشور با همت بانک مسکن شکل گرفته است گفت: در حال حاضر سیاستگذاران پولی و مجریان تأمین مالی مسکن در چنین نظامی میتوانند برنامههای خود را حول محور دو فاکتور مهم انجام شوند؛ درواقع هماکنون دو پارامتر برای سیاستگذاری در اختیار سیاستگذار قرار دارد که اولی «طول دوره بازپرداخت» است و دیگری «طول دوره پسانداز» برای بهرهمندی از تسهیلات؛ سیاستگذار میتوانند با افزایش طول دوره بازپرداخت و کاهش طول دوره انتظار، شرایط بهتری را برای تأمین مالی در حوزه تقاضای مصرفی مسکن فراهم کند.

قول وزیر برای افزایش مجدد سرمایه بانک مسکن

آخوندی ادامه داد: برای آنکه بانک در انجام این مأموریتها با مشکل کمبود و کسری منابع مواجه نشود سرمایه بانک مسکن اواخر سال گذشته از 3 هزار و 300 میلیارد تومان به 8 هزار و 300 میلیارد تومان افزایش یافت و در تلاشیم با افزایش 5 هزار میلیارد تومان دیگر، سرمایه بانک را به بیش از 13 هزار و 300 میلیارد تومان برسانیم که قطعاً در آینده نزدیک این اتفاق رخ خواهد داد و بانک مسکن به بزرگترین و توانمندترین بانک در حوزه تسهیلات مسکن و همچنین برخوردار از بیشترین کفایت سرمایه در میان سایر بانکهای کشور تبدیل میشود.

وی بابیان اینکه با افزایش سرمایه بانک مسکن این بانک به سالمترین و کم ریسک ترین بانک کشور تبدیل شده است، تأکید کرد: ایده جدید وزارت راه و شهرسازی برای بخش مسکن، آن است که علاوه بر پاسخگویی به تقاضای واقعی در حوزه مسکن باید سیاستگذاریهای مالی در حوزه مسکن از طریق بانک مسکن انجام شود و این بانک تبدیل به یک بانک توسعهای شود. بهطورقطع بانک مسکن یکی از بانکهایی است که میتواند در اصلاح ساختار کلی نظام بانکی کشور و برونرفت از بحرانهای نظام بانکی نقش مؤثری ایفا کند.

آخوندی همچنین تأکید کرد: بانک مسکن باید به سمتی حرکت کند که در هر شعبه در هر نقطه از کشور افرادی وجود داشته باشند که به متقاضیان مسکن مشاوره مالی بدهند؛ آمارهای صدور پروانه ساختمانی نشان میدهد برگشت به مرکز شهرها و هسته درونی شهر در حال رخداد است؛ علاوه بر آن بانک مسکن بهعنوان بانک عامل بخش مسکن نهتنها برای مسکن شهری بلکه در حوزه مسکن روستایی نیز باید اولویتهایی داشته باشد که بر اساس این اولویتها در حوزه تأمین مالی مسکن گام بردارد.

آخوندی بابیان اینکه در حال حاضر در نیمه دوم دهه 90 قرار داریم و شرایط جمعیتی در کشور ما بهگونهای متفاوت ازآنچه در دورههای قبل تجربه شد، رقم میخورد، گفت: متأسفانه در حوزه سیاستگذاریهای مسکن هنوز تلقی برخی از شرایط موجود، همچنان تحت تأثیر وضعیت دهه 70 است و اتفاقاتی که در دهههای بعدی رخ داد کمتر موردتوجه قرارمی گیرد.

وزیر راه و شهرسازی ادامه داد: بهاینترتیب سیاستگذاران حوزه مسکن بهخصوص سیاستگذاران حوزه تأمین مالی باید به این نکته توجه داشته باشند که دیگر نرخ رشدهای قبلی در تحولات جمعیتی کشور اساساً وجود ندارد؛ از سوی دیگر هماکنون 2 میلیون و 600 هزار واحد مسکونی خالی، بیش از دو میلیون سکونتگاه دوم و بیش از 2 میلیون واحد مسکن مهر ناشی از مداخلات مستقیم، گسترده و غیر کارشناسی دولت در دورههای قبل منجر به ایجاد پدیده مازاد عرضه در بازار مسکن شده است؛ مازاد عرضهای که بههیچوجه با جنس تقاضای واقعی و مصرفی در کشور هماهنگ و منطبق نیست. چراکه هماکنون دستکم 19 میلیون نفر از مردم کشور در شرایط بد مسکنی و در بافتهای فرسوده و سکونتگاههای غیررسمی ساکن هستند و هرسال حجم بالایی از نیاز به تأمین مسکن مصرفی برای جوانان خانه اولی و خانوارهای جدید وجود دارد.

وی افزود: بهاینترتیب در بحث تأمین مالی مسکن با یک بازار ویژه مواجهیم؛ ازیکطرف مازاد عرضه و از سوی دیگر کمبود تقاضا در بخش دیگری از بازار که اتفاقاً مربوط به تقاضای واقعی و مصرفی مسکن در کشور است. درواقع هماکنون کانون تقاضای مسکن در سه بخش بافتهای فرسوده، سکونتگاههای غیررسمی و بازار تقاضای مسکن خانه اولیها و جوانان قرار دارد که باید موردتوجه سیاستگذاران قرار بگیرد.

آخوندی با تأکید بر ایجاد پدیده «عدم تلاقی عرضه با تقاضای مسکن» گفت: سؤال اساسی در این مقطع آن است که آیا مفهوم اقدام سریع برای خروج از رکود به یک اقدام مجدد همانند مسکن مهر و مداخله مستقیم دولت نیازمند است؟ در شرایط فعلی بسیار مهم است که در حوزه سیاستگذاریهای تأمین مالی مسکن به چه سمتی حرکت کنیم؛ چراکه ورود مستقیم دولت به ساختوسازهای انبوه روشی مناسب برای حل مشکل مسکن در کشور نخواهد بود.

وزیر راه و شهرسازی خاطرنشان کرد: تمام آنچه ما بر آن تأکید داریم آن است که اگر تقاضا در حوزه حاشیهنشینی مطرح است چرا سراغ حاشیهها نرویم و برای متقاضیان در همانجا شرایط تأمین مسکن ایجاد نکنیم؟ اگر تقاضا در بافتهای فرسوده است باید همانجا به این تقاضا پاسخ داده شود؛ رها کردن حاشیهها و بافتهای فرسوده و تهی کردن بافتهای میانی شهرها اشتباهی اساسی است.

وی بابیان اینکه هیچکدام از فرمولهای قبلی راهکار حل مشکل مسکن در شرایط فعلی نیست، گفت: در حال حاضر به دلیل تحولات جمعیتی دیگر مدل شهرهای جدید و اسکان سرریز جمعیت در این شهرها پاسخگو نیست چراکه اساساً در حال حاضر نرخ رشد جمعیت به حدی نیست که شهرهای جدیدی برای اسکان سرریز جمعیتی احداث شود.