بهار بازار مسکن چگونه گذشت؟

شرایط سه ماه گذشته در بازار ملک، وضعیت را برای نقل و انتقالات تابستانی هم به لحاظ آرامش نسبی قیمتها و هم از بابت قدرت خرید تسهیلات بانکی، فراهم کرده است. گزارش «تحولات بازار مسکن شهر تهران در خرداد ماه سال 1396» که برگرفته از آمارهای خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور است و از سوی اداره بررسیها و سیاستهای اقتصادی بانک مرکزی تهیه و منتشر شده است، نشان از نوسانات غیرتورمی قیمت ملک دارد. طی ماههای اخیر، میزان رشد نقطهای قیمت مسکن در تهران –تغییرات قیمت نسبت به ماه مشابه سال قبل- به مراتب کمتر از تورم عمومی بوده است.

در خرداد ماه سال 1396، تعداد معاملات آپارتمانهای مسکونی شهر تهران به 15 هزار و 400 واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه مشابه سال قبل نزدیک به یک درصد کاهش نشان میدهد. در ماه مورد گزارش، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاههای معاملات ملکی شهر تهران 4 میلیون و 560 هزار تومان بود که نسبت به ماه مشابه سال قبل 5 درصد افزایش نشان میدهد. در خرداد ماه سال 1396، تعداد معاملات آپارتمانهای مسکونی شهر تهران به 15 هزار و 362 واحد مسکونی رسید که در مقایسه با ماه مشابه سال قبل 8/ 0 درصد کاهش نشان میدهد. بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده به تفکیک عمر بنا در خرداد ماه سال 1396 حاکی از آن است که واحدهای تا 5 سال ساخت با سهم 47 درصد بیشترین سهم از واحدهای مسکونی معامله شده را به خود اختصاص دادهاند.

سهم مذکور در مقایسه با خرداد ماه سال قبل 5 واحد درصد کاهش یافته و در مقابل به سهم واحدهای با قدمت 6 تا 10 سال و بیش از 15 سال افزوده شده است. توزیع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در خرداد ماه سال 1396 حاکی از آن است که از میان مناطق 22 گانه شهر تهران، منطقه 5 با سهم 16 درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعهنامه را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق 4 و 2 به ترتیب با سهمهای 11 و 9 درصدی در رتبههای بعدی قرار گرفتهاند. در مجموع 73 درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران مربوط به 10 منطقه شهر (به ترتیب بیشترین فراوانی شامل مناطق 5، 4، 2، 14، 8، 15، 10، 7، 1 و 11) بوده و 12 منطقه باقیمانده 27 درصد از تعداد معاملات را به خود اختصاص دادهاند.

در خردادماه سال 1396، متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معاملهشده از طریق بنگاههای معاملات ملکی شهر تهران 4 میلیون و 560 هزار تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب بیش از نیم درصد و 5 درصد افزایش نشان میدهد. بیشترین رشد متوسط قیمت در این ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل به منطقه 20 (معادل 10 درصد) و کمترین میزان رشد به منطقه 12 (معادل یک درصد) تعلق دارد. در میان مناطق 22 گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل 9 میلیون و 900 هزار تومان به منطقه یک و کمترین آن با 2 میلیون و 300 هزار تومان به منطقه 18 تعلق داشته است.

ارقام مزبور نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب 2 و 8 درصد افزایش نشان میدهند. در سه ماه نخست سال 1396، تعداد معاملات آپارتمانهای مسکونی شهر تهران به 37 هزار واحد مسکونی بالغ شد که در مقایسه با مدت مشابه سال قبل، یک درصد افزایش نشان میدهد. در این مدت متوسط قیمت یک متر مربع بنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاههای معاملات ملکی در شهر تهران 4 میلیون و 500 هزار تومان بوده است که نسبت به مدت مشابه سال قبل، 5 درصد افزایش نشان میدهد.

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب قیمت یک متر مربع بنا در خرداد ماه سال 1396 حاکی از آن است که واحدهای مسکونی در دامنه قیمتی «30 تا 35» میلیون ریال به ازای هر متر مربع بنا با سهم 13 درصد، بیشترین سهم از تعداد معاملات شهر تهران را به خود اختصاص داده و دامنههای قیمتی «25 تا 30» و «35 تا 40» میلیون ریال به ترتیب با سهمهای 12 و 11 درصدی در رتبههای بعدی قرار گرفتهاند. در این ماه، توزیع حجم معاملات بهگونهای بوده است که حدود 62 درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی شهر تهران معامله شدهاند.

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی در خرداد ماه سال 1396 نشان میدهد، بیشترین سهم از معاملات انجام شده به واحدهای مسکونی با زیربنای «60 تا 70» متر مربع معادل 16 درصد اختصاص داشته است. واحدهای دارای زیربنای «50 تا 60» و «70 تا 80» متر هر یک با سهمهای 14 درصدی در رتبههای بعدی قرار دارند. در مجموع در این ماه، واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از 80 متر مربع، 52 درصد از معاملات انجامشده را به خود اختصاص دادند.

در خرداد ماه سال 1396، توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب ارزش هر واحد حاکی از آن است که در میان دامنههای قیمتی مورد بررسی، واحدهای مسکونی با ارزش «1500 تا 2000» میلیون ریال با اختصاص سهم 14 درصد، بیشترین سهم از معاملات انجامشده را به خود اختصاص دادهاند. واحدهای دارای ارزش «2000 تا 2500» و «1000 تا 1500» میلیون ریال نیز به ترتیب با اختصاص 12 و 11 درصد در رتبههای بعدی قرار گرفتهاند.

در مجموع در این ماه، حدود 49 درصد از معاملات به واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از 3 هزار میلیون ریال اختصاص داشته است. در خردادماه سال 1396 شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب 11 و 9 درصد رشد نشان میدهد. ماهیت قراردادهای اجاره مسکن که غالبا یکساله تنظیم میشوند و نیز اثرپذیری شاخص اجارهبهای مسکن از سیاستهای کنترل و مهار تورم، سبب تغییر متناسب اجارهبها با تحولات نرخ تورم در کشور شده است. سهم هزینه مسکن (اجارهبهای مسکن اعم از شخصی و غیرشخصی) در محاسبات شاخص کل بهای کالاها و خدمات مصرفی (براساس سال پایه 100= 1390) معادل 28 درصد است.