تحولات تابستانی در بازار اجاره مسکن

با شروع اولین ماه از فصل تابستان و افزایش رفت و آمدها در بازار اجاره مسکن مطابق با روال هر سال، نشانههایی از تحولات قیمتی در این بازار محسوس شده است که این نوسان قیمت ویژگیهای متمایز با آنچه در سالهای گذشته بازار اجارهبها را تحت تاثیر قرار میداد، دارد.

هماکنون عمده متقاضیان اجاره آپارتمانهای مسکونی در شرایطی وارد بنگاههای املاک میشوند که انتظار دارند سطح قیمتها دقیقا مشابه با آنچه سال گذشته در بازار اجاره تعیین میشد، به عنوان رقم اجارهبها اعلام شود این درحالی است که طی یک ماه گذشته بخشی از متقاضیان واحدهای اجارهای وضعیتی خلاف انتظار خود را در بازار مسکن تجربه کردهاند. هماکنون سطح اجاره بهای پیشنهادی در بازار مسکن بهطور میانگین حدود 10 درصد یا اندکی بیشتر از آن در بازار مناطق مصرفی و معمولی شهر تهران نسبت به تابستان سال گذشته افزایش یافته است که این سطح از نوسان قیمت در بازار اجاره ملک در سایر مناطق همچنین مناطق جنوبی شهر و مناطق شمالی نیز در موارد بسیاری مشاهده میشود. اما این نوسان 10 درصدی عمدتا در مناطق مصرفی و معمولی شهر تهران به صورت فراگیر قابل مشاهده است؛ هرچند هنوز هم نه تنها مستاجران بلکه واسطههای بازار اجاره معتقدند بازار ظرفیت افزایش اجاره بها را ندارد.

با این حال، شرایط در بازار اجاره واحدهای مسکونی تیرماه امسال در مقایسه با مدت مشابه سال قبل با چند تفاوت عمده مواجه است که «نوسان 10 درصدی قیمت در مناطق مصرفی و پرتقاضا» یکی از ویژگیهای آن محسوب میشود. دومین ویژگی بازار تابستانی اجاره بها در سال جاری، «مردد بودن» گروه دیگری از موجران برای افزایش یا عدم افزایش قیمت واحدهای استیجاری است؛ به نظر میرسد آن دسته از مالکانی که تمایل به عرضه آپارتمان خود به بازار اجاره دارند خودشان هم نسبت به افزایش رقم اجاره بها در تابستان امسال متناسب با وضعیت اقتصادی تردید داشته باشند؛ طوریکه بسیاری از این موجران با توصیههای واسطههای بازار املاک و تقاضای مستاجران بهطور کلی یا تا حد قابل توجهی از رقمی که بهعنوان افزایش اجاره بها درنظر گرفتهاند، چشمپوشی کرده یا آن را کاهش میدهند.

واسطههای بازار اجاره مسکن میگویند هر چند طی یک ماه گذشته تعداد قابلتوجهی از موجران خواستار افزایش اجاره بها در حد تورم بودهاند اما بهدلیل آنکه طی یکسال اخیر عملا تفاوت چندانی در قیمت خرید و فروش مسکن اتفاق نیفتاده است، تورم کنترل شده و موجران نیز که از این رویدادها اطلاع دارند، چندان بر سر افزایش رقم اجاره بها پافشاری نمیکنند.

از سوی دیگر، تعداد «فایلهای رهن کامل» بهویژه واحدهای نوساز در بازار اجاره مسکن نسبت به سال قبل «بیشتر» شده است؛ به نظر میرسد با افزایش نسبی حجم معاملات مسکن طی ماههای اخیر و از آنجا که عمده واحدهای خریداری شده و سپس عرضه شده به بازار اجاره با شرایط رهن کامل از سوی خریداران مصرفی و پول لازم به مستاجران معرفی شده است، امسال نسبت به سال قبل، مستاجران، اندکی راحتتر از سال گذشته قادر به یافتن آپارتمانهای اجارهای با شرایط رهن کامل باشند. هر چند هنوز هم یافتن این نوع واحدها در بازار اجاره با محدودیتهای خاص خود مواجه است اما نسبت به سال گذشته شرایط بهطور نسبی بهبود یافته است؛ سال گذشته، همزمان با شروع فصل جابهجایی در بازار اجاره مسکن، نرخ سود سپردههای بانکی به صورت دستوری کاهش یافت؛ همین موضوع موجب شد از همان ابتدای شروع اوج جابهجایی مستاجران در بازار اجاره فایلهای رهن کامل کمیاب شود و عمده واحدهای اجارهای با سهم بیشتر اجاره ماهانه نسبت به مبلغ رهن، به بازار مسکن عرضه شوند.

این در حالی است که طی ماههای اخیر، همزمان با افزایش سلیقهای نرخ سود سپردههای بانکی از سوی برخی بانکها، استقبال گروهی از موجران به عرضه واحدهای اجارهای با شرایط رهن کامل به بازار مسکن افزایش یافته است؛ از سوی دیگر بخش زیادی از واحدهای رهن کامل که هماکنون به بازار اجاره عرضه شدهاند واحدهایی هستند که از سوی متقاضیان خانه اولی و مصرفی خریداری شده اما بهدلیل ضعف قدرت خرید و برای تامین بخشی از قیمت آپارتمان، به ناچار از سوی مالک برای دست کم مدت یکسال به بازار اجاره عرضه شدهاند.

ویژگی دیگر بازار اجاره طی یک ماه اخیر، «امتیازاتی» است که مستاجران از بابت افزایش اجاره بها میتوانند از موجران دریافت کنند.در شرایطی که طی هفتههای اخیر تنها برخی از موجران اصرار به افزایش اجارهبها و دریافت رقم پیشنهادی خود بهعنوان اجارهبها از مستاجران دارند اما مستاجران همچنان در برابر این افزایش مقاومت نشان میدهند، فضا برای برآورده شدن توقعات مستاجران از موجران از بابت گرفتن امتیازاتی نظیر «برخی بازسازیهای داخلی» مهیا شده است.

این موضوع بهخصوص در مواردی که هر دو طرف (موجر و مستاجر) قصد تمدید قرارداد را دارند بیش از پیش نمایان شده است؛ درحالیکه پیش از این معمولا موجران در قراردادهای سالهای بعد حاضر به بازسازی واحد اجارهای نمیشدند تابستان امسال، دریافت امتیاز ویژه به جهت انجام یک یا چند مورد بازسازی در واحد اجارهای در قبال افزایش چند درصدی اجارهبها، یکی از مهمترین ویژگیهای این دسته از معاملات مسکن محسوب میشود.

پیش از این تنها تعدادی از موجران حاضر به بازسازیهای جزئی در واحدهایی میشدند که قرار بود به افراد جدید اجاره داده شود؛ اما امسال، درحالیکه مستاجران در برابر افزایش رقم اجارهبها مقاومت میکنند برخی مالکان که بر افزایش اجارهبها اصرار دارند، میپذیرند در برابر این افزایش برخی بازسازیهای داخلی را بر عهده بگیرند. ویژگی دیگر بازار اجاره در تابستان امسال، «افزایش میزان تمایل موجران به تمدید قرارداد» با مستاجران است؛ طی سالهای گذشته بیشترین تمایل برای تمدید قرارداد اجاره از سوی مستاجران مشاهده میشد این درحالی است که امسال بخش قابل توجهی از موجران نیز تمایل به تمدید قرارداد با مستاجر قبلی دارند و ترجیح میدهند در شرایط فعلی وارد بازار اجاره برای یافتن مستاجر جدید نشوند؛ مگر آنکه مشکلی با مستاجر قبلی داشته باشند یا به هر دلیل دیگری مجبور به یافتن متقاضی جدید برای اجاره آپارتمانشان شوند. این در حالی است که واسطههای مسکن هم به موجران و هم به مستاجران توصیه میکنند با انجام توافق فیمابین قراردادهای سال گذشته را تمدید کنند و تا حد امکان از ورود به بازار تقاضای واحدهای اجارهای جدید خودداری کنند.