دلایل رشد بی‌رویه اجاره‌بهای مسکن

حسام عقبایی در پاسخ به این سؤال که در حالی که شاخص تعیین اجارهبها قیمت مسکن است و قیمت مسکن افزایش نیافته دلیل رشد نرخ اجارهبها چیست، گفت: اصلیترین شاخص تعیین اجارهبها قیمت مسکن است و حال که قیمت مسکن رشد نکرده و ثابت است نباید نرخ اجارهبها نیز افزایش یابد.

وی با اشاره به اینکه در کشور و براساس شرع مالکیت محترم است، افزود: متأسفانه رشد نرخ اجاره از سال 92 تا سال 96 سالانه 15 درصد بوده اما در سال جاری این نرخ تا حدودی بالاتر است.

مؤجران برای مستأجران طاقچه بالا گذاشته و نرخها را به صورت یک طرفه بالا میبرند

عقبایی ادامه داد: نبود توازن میان عرضه و تقاضا که ناشی از کاهش ساخت و ساز در دو سال گذشته بوده است باعث شده تا عرضه مسکن از تقاضا عقب بماند، بنابراین این نبود توازن باعث شده تا مؤجران برای مستأجران طاقچه بالا گذاشته و نرخها را به صورت یک طرفه بالا ببرند.

سود بانکی و تورم عوامل دیگر رشد اجازه مسکن

رئیس اتحادیه مشاوران املاک با تأکید بر اینکه عوامل دیگری جز قیمت مسکن بر نرخ اجازهها مؤثر هستند، خاطرنشان کرد: سود بانکی و تورم عوامل دیگری به بازار اجازه مسکن هستند و وقتی مؤجران میبینند نرخ سود بانکی بالا است تلاش میکنند نرخ اجارهبها را نیز براساس همان سودی که بانکها پرداخت میکنند، تعیین کنند.

عقبایی اضافه کرد: تورم نیز اگرچه به طور متوسط رشد چندانی نداشته است اما متأسفانه برخی مؤجران با این تصور که چون نرخ حملونقل، نان، برنج و حتی روغن افزایش یافته است فکر میکنند باید نرخ اجارهبها نیز افزایش یابد.

وی تأکید کرد: کاهش قدرت خرید و افزایش تعداد مستأجران از یک سو و کاهش عرضه مسکن از سوی دیگر باعث شده است تا واحدهای مسکونی موردنظر برای اجاره سریعاً به اجاره داده شوند.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک افزود: به هر حال این روزها مؤجران برای مستأجران طاقچه بالا میگذارند و حتی در برخی بافتها رقابت میان مستأجران به قدری بالا میرود که هر مستأجری که قیمت بالاتر ارائه میکند آن واحد مسکونی مورد نظر را اجاره میکند.

عقبایی در پاسخ به این سؤال که آیا بهتر نیست نهاد و یا ارگانی در فصل نقل و انتقال بر بازار اجاره نظارت کند، گفت: براساس قانون و براساس شرع اسلام ، مالکیت در ایران محترم است بنابراین تنها موضوعی که میتواند در درجه اول کنترل کننده نرخ اجارهبها باشد افزایش عرضه مسکن است تا تعادل مناسبی میان عرضه و تقاضا ایجاد شود.

وی ادامه داد: با افزایش تولید و احداث واحدهای متوسط و کوچک میتوانیم قیمت اجاره مسکن را همانند سایر کشورها مثل ترکیه، کره جنوبی و مالزی به سمتی ببریم که رقابت برای دادن اجاره مسکن بالا برود و نرخها نیز کمتر افزایش یابد.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک تصریح کرد: قیمت مسکن در سالجاری رشد نداشته و پیشبینی میشود تا شهریور ماه نیز شاهد ثبات قیمتها باشیم.

به گفته عقبایی، وضعیت خریدوفروش مسکن نیز در ماه تیر همانند سال گذشته بوده است.

اصلیترین شاخص تعیین اجاره بها، قیمت مسکن است و اگر قیمت مسکن افزایش پیدا کند و رو به رشد باشد تبعا با افزایش رشد قیمت مسکن، افزایش بها نیز امری طبیعی است، اما این روزها میبینیم که از سال 92 به بعد و به رغم اینکه قیمت مسکن افزایش پیدا نکرده ولی هر ساله اجاره بها افزایش داشته و هرچند این افزایش بالا نبوده ولی این افزایش قلیل هم حتی در چهار پنج سال گذشته به عدد قابل توجهی رسیده و تغییرات زیادی را در اجاره بها برای دهکهای ضعیف و متوسط که عموما از مستاجرین هستند، ایجاد کرده است.

اکثر مشاوران املاک در خصوص رشد بی ضابطه نرخ اجارهبها علیرغم ثبات قیمت مسکن میگویند: موجرین و مالکین هرساله چند شاخص را به رغم تمام نکاتی که به عنوان مشاور در این حوزه به آنها اعلام میکنیم برای تعیین اجاره بها در نظر میگیرند که قیمت مسکن مهمترین عامل تعیین کننده برای این موضوع است

آنها اضافه میکنند: اما موضوعی که ناخودآگاه در بازار اجاره بها مالکان را تحت تاثیر قرار میدهد سود بانکی و نرخی است که بانکها از بابت سپرده گذاری به مردم پرداخت میکنند، بنابراین علیرغم ثبات قیمتها با نگاه به نرخ سود بانکی این بار نرخ اجاره را بالا میبرند.

برخی از مشاوران املاک در سطح شهر تهران نیز بر این باور هستند که دلیل رشد اجارهبها را نمیدانند و نقشی هم در تعیین اجارهبها ندارند اما این موضوع را نیز درک نمیکنند که وقتی قیمت مسکن رشد نداشته و تورم هم در حدود 10 تا 12 درصد است چرا باید اجارهبها از رشد 30 تا 40 درصدی برخوردار شود.

آخرین گزارش بانک مرکزی در خصوص تحولات اجاره بهای مسکن تا اردیبهشت ماه نشان میدهد که شاخص مسکن اجارهای در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به مدت مشابه در سال قبل به ترتیب 11/5 و 9/7 درصد رشد داشته است و این رشد 30 تا 40 درصد تا حدودی دور از واقعیت و خارج از ضابطه است.