دوقطبی معاملات در بازار مسکن

ماه گذشته در 9 منطقه پایتخت که به مقصد 42 درصد خریداران مسکن تبدیل شده، حجم معاملات بهطور متوسط 8 درصد افزایش یافت و در سایر مناطق، به دو دلیل، میزان فروش آپارتمان افت کرد. قیمت مسکن در تیر برای سومین ماه پیاپی ثابت ماند. کارنامه 22 منطقه، میانه رکود-رونق را اعلام میکند.

بازار مسکن تهران در ثلث اول فصل نقل و انتقال، به دلیل تجمع خریداران در مناطق مشخص، دو قطبی شد. گزارش از کارنامه معاملات ملک در تیر ماه امسال حاکی است: اگر چه معدل خرید مسکن در کل پایتخت کاهش پیدا کرده و اوضاع کلی بازار تابستان 96، «توقف» در فاز پیش رونق 95 را علامت میدهد اما در 9 منطقه تهران، «پیشروی معاملات» با رشد قابل توجهی آغاز شده و نوعی «تحرک منطقهای» در بازار ملک شکل گرفته است.

آمارهای دریافتی از دفتر اقتصاد مسکن نشان میدهد: در اولین ماه تابستان، حجم کل معاملات خرید آپارتمان در تهران 2 درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل (تیر 95) کاهش یافت که با توجه به تعداد واحدهای مسکونی فروش رفته در تیر امسال و مقایسه آن با رکود عمیق سال 94، شرایط کلی کنونی به معنای «در جا زدن بازار ملک در فاز میانه رکود-رونق» است. با این حال، ماه گذشته حجم معاملات خرید در 9 منطقه تهران، بهعنوان «مناطق پیشران و جاذب تقاضا»، بهطور میانگین 8 درصد افزایش پیدا کرد.

بررسی در این باره مشخص میکند: 9 منطقه گرمسیر بازار مسکن تهران، مناطق عرضهکننده دو دسته آپارتمان برای تقاضای مصرفی متوسط محسوب میشود که طبق پیشبینی کارشناسان و نشانههای قبلی، ورود این گروه از متقاضیان به بازار باعث شده دمای معاملات خرید ملک در این مناطق، برخلاف محلههای دیگر شهر بالا برود. در مناطق 3، 5، 10 تا 13 و 20 تا 22، میزان فروش آپارتمان در ماه گذشته از یک درصد تا 20 درصد افزایش پیدا کرد. در سایر مناطق شهر اما «رشد منفی» معاملات رقم خورد.

مناطق سردسیر بازار مسکن تهران را محلههای شمالی پایتخت دارای واحدهای بزرگمتراژ و لوکس و همچنین برخی محلههای مرکزی با تراکم مسکونی کم (محدوده اداری شهر) شکل دادهاند که چون مناطق مورد جستوجوی تقاضای فعلی به حساب نمیآید، دمای معاملات ملک در این مناطق، همچنان «زیر صفر» است. تیر ماه امسال میزان فروش واحد مسکونی در مناطق یک و دو، به ترتیب 6 درصد و 7 درصد نسبت به تیر 95 کاهش پیدا کرد. در مناطقی که محل سکونت و جستوجوی دهکهای متوسط رو به پایین محسوب میشود نیز حجم معاملات خرید تا 20درصد نسبت به تیر پارسال کم شده است.

وضع موجود بیانگر «دو قطبی شدن بازار معاملات مسکن در تهران» است بهطوری که از یکسو حجم بازار خرید و فروش آپارتمان در مناطق پرکشش برای معاملات مصرفی، بزرگتر شده و در مقابل، بازار معاملات ملک در مناطق دارای کمترین ارتباط با تقاضای مصمم و حاضر در بازار، کوچک شده است.

آنچه باعث این دو قطبی معاملاتی در بازار مسکن تهران شده، به کیفیت وامها در سبد تسهیلات خرید مسکن برمیگردد. میزان اقساط ماهانه وامهای موجود خرید مسکن اگر چه برای دهک متوسط، تقریبا معادل بهای اجاره ماهانه آپارتمان برآورد میشود و به نوعی در استطاعت دهک میانی است اما فاقد توان کافی برای تحریک تقاضا در دهکهای درآمدی زیر سطح میانگین ارزیابی میشود. این تسهیلات همچنین به لحاظ سقف ریالی، فاقد قدرت پوششی برای هزینه خرید مسکن دهکهای 6 تا 8 است. به این ترتیب، حریم کاربرد تسهیلات موجود خرید مسکن در تهران به لحاظ دامنه تحریک تقاضای مصرفی، از آنجا که همه مناطق پایتخت را شامل نمیشود، «پیشروی موضعی» معاملات ملک در مناطق مشخصی از شهر را منجر شده است.

نتایج تحلیل آمارهای دفتر اقتصاد مسکن نشان میدهد: 9 منطقه تهران که نزدیک به نیمی از کل معاملات ماهانه خرید آپارتمان در آنجا انجام میشود، در مسیر پیش رونق، حرکت رو به جلو دارند و در سایر مناطق به دلیل نبود محرک مالی خرید و کمبود تقاضای موثر، فروش آپارتمان با افت مواجه شده است. در حال حاضر 42 درصد معاملات مسکن در 9 منطقه پیشران پایتخت انجام میشود. مناطق گرمسیر بازار ملک تهران در غرب، شمال غرب و بخشهایی از جنوب شهر قرار دارد.

تغییرات خفیف قیمت مسکن

میانگین قیمت مسکن در تهران برای سومین ماه پیاپی، در سطح 5/ 4 میلیون تومان به ازای هر متر مربع ثابت ماند. تیر ماه امسال آپارتمانهای فروشی با «رشد صفر» در قیمت، خریداری شد بهطوری که معاملات اولین ماه تابستان با قیمت دو ماه آخر بهار 96، انجام شد. با این حال تحت تاثیر ریزنوسانات ماهانه قیمت مسکن طی یکسال اخیر، در تیر امسال، متوسط قیمت آپارتمان در تهران 7/ 5 درصد نسبت به تیر95، رشد مثبت نشان میدهد. میزان رشد نقطهای قیمت مسکن در حال حاضر معادل میزان رشد نقطهای یکسال 95 است. معدل قیمت مسکن در تهران در یک سال 95 کمتر از 6درصد نسبت به یک سال 94 افزایش پیدا کرده بود.

عدم تغییر ماهانه قیمت مسکن طی ماههای اخیر باعث شده رشد نقطهای قیمت، با نرخ ثابت همراه باشد. بر اساس این گزارش، در اولین ماه تابستان 13 هزار و 600 واحد مسکونی در تهران فروخته شد. این حجم معاملات در مقایسه با متوسط حجم ماهانه معاملات خرید آپارتمان در سال 94 –زمان رکود کامل و دوره قبل از پیش رونق- 13 درصد بیشتر است که این موضوع مشخص میکند: اگر چه در حال حاضر معاملات در کل شهر تهران 2 درصد نسبت به سال گذشته کاهش پیدا کرده اما وضع فعلی، مشابه رکود عمیق سال 94 نیست بلکه بیشتر، بیانگر جنب و جوش منطقهای به جای تحرک سراسری در بازار مسکن تهران است.