بورس کالا؛ واسط مالی برای مسکن

طبق آخرین سرشماری صورت گرفته در مرکز آمار ایران، تعداد خانوارهای کشور حدود 25 میلیون و تعداد واحدهای مسکونی حدود 27 میلیون واحد است که نشان میدهد فارغ از نوع مصرف واحدهای مازاد که حدود 2 میلیون واحد است، بیتردید عرضه مسکن در حال حاضر بیش از تقاضا است و این عامل خود میتواند بهعنوان یک اهرم کنترلی در افزایش قیمت افسارگسیخته در بخش مسکن و سوداگریهای مرتبط با آن ایفای نقش کند، اما نکته نگرانکننده نحوه توزیع مسکن در کشور، کمبود مسکن در کلانشهرها به دلیل بالا بودن تراکم جمعیتی و وجود انگیزههای بالای سفتهبازانه در چنین شرایطی است. کارشناسان در این رابطه معتقدند آنچه قادر است در شرایط فعلی بازار را با تحرک روبهرو سازد سیگنالهای قیمتی از یکسو و تحرک تقاضا از سوی دیگر است که در هر دو مورد مبحث مالی از اهمیت بالایی برخوردار است.

عرضه مسکن در بورس کالا طی سالهای گذشته با چالشهای زیادی روبهرو شده است، بهطوریکه این بحث را میتوان در سه سطح مورد ارزیابی قرار داد، در اولین سطح و طی سالهای گذشته بحثهایی پیرامون عرضه املاک و مستغلات دولتی (ساختمانهای دولتی و اموال غیرمنقول مازاد بانکها) در بورس کالا مطرح شد که در همان زمان نقدهای زیادی از سوی کارشناسان متوجه این امر شد. منتقدان معتقد بودند با توجه به اینکه مسکن کالایی همگن نیست و قیمت آن بسته به قیمت و متراژ و منطقهای که در آن واقع شده تعیین میشود عملا عرضه آن در بورس کالا با مشکلات عدیدهای روبهرو است.بحث عرضه مسکن دولتی در بورس کالا پس از دورهای که مسکوت ماند، این بار و در سطح دوم با تعریف عنوان «شاخص مسکن» در پاییز سال گذشته در نشستی مشترک میان حسام عقبایی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک و حامد سلطانینژاد، مدیرعامل بورس کالای ایران مطرح شد. این طرح پس از اشکالاتی که به عرضه مسکن در بورس کالا وارد شده بود طراحی شد و بیانگر روند قیمت و سرمایهگذاری در حوزه مسکن بود.

در آن برهه به گفته حامد سلطانینژاد مدیر عامل بورس کالای ایران استفاده از دادههای اتحادیه مشاوران املاک میتوانست از هزینههای اضافی در جهت تولید دادههای مورد نیاز برای ایجاد زیرساختهای لازم در جهت طراحی شاخص جلوگیری کند. در واقع سلطانینژاد بر این باور بود که با توجه به اینکه ایجاد یک شبکه عظیم، مشابه آنچه هماکنون از طریق اتحادیه مشاوران املاک ایجاد شده، هزینه گزافی را میطلبد، بورس کالا مایل است از دادههای همین شبکه موجود برای طراحی و عرضه شاخص مسکن استفاده کند. وی معتقد بود: معرفی و طراحی شاخص معاملات به کمک سامانه معاملات اتحادیه املاک میتواند به شفاف شدن بازار مسکن کمک کند. اما این طرح نیز به مرحله اجرایی درنیامد و تقریبا مسکوت ماند. پس از آن طی هفته گذشته زمزمههایی مبنی بر پیوند ابزارهای مالی بورس کالا با بازار مسکن شنیده شده، بهطوریکه حامد سلطانینژاد در این باره اعلام کرد: ابزارهای مالی در بورس کالای ایران میتواند سرمایهها را در بخش مسکن به سرمایههای مولد تبدیل کرده و از راکد بودن سرمایهها در این بخش جلوگیری کند. سلطانینژاد با اشاره به این موضوع که این روش کمک میکند که مسکن از رکود خارج شود، چون این ابزارها کمک میکند تا هر کسی با هر مقدار پولی که دارد در متراژ معینی در مسکن سرمایهگذاری کند، گفت: با این کار در واقع سرمایهها به سمت مسکن حرکت میکند و حتی سرمایههای خرد هم میتوانند به کمک بخش مسکن بیایند.

وی گفت: در این زمینه مذاکراتی با اتحادیه مشاوران املاک و مجموعه سرمایهگذاری مسکن صورت گرفته است تا ابزارهای بورسی را با مسکن پیوند دهیم، به این ترتیب فردی که در کشور به دنبال پوشش ریسک افزایش قیمت مسکن یا تهیه مسکن بلندمدت برای فرزندش است غیر از ساز و کارهای موجودی که در بازار مسکن وجود دارد، میتواند از ابزارهای بورسی نیز بهرهمند شود.مدیرعامل بورس کالای ایران افزود: فروشهای سلف، فروشهایی هستند که در قالب اوراق صورت میگیرند، بهطوری که هر کسی اوراق را به تعداد مشخصی در سررسید داشته باشد میتواند متراژ معینی از یک ملک را تحویل بگیرد. برای این اقدام امیدواریم با ذینفعان این حوزه توافقات را نهایی کرده و عرضه این ابزارهای مالی را تا پایان امسال آغاز کنیم. سلطانینژاد افزود: در صورت همکاری فعالان حوزه مسکن، شرایط لازم را فراهم کرده و دورههای آموزشی مورد نیاز را برای آنها برگزار میکنیم.

مدیرعامل بورس کالای ایران بازیگران اصلی این بازار را فعالان فعلی بازار مسکن میداند و بر این باور است: فعالیتهایی که در قالب سرمایهگذاری یا در قالب پوشش ریسک نوسانات قیمت مسکن صورت بگیرد، میتواند با کمک ابزارهای مالی بورس در بورس کالای ایران اتفاق بیفتد. سیدحسین سلیمی نایب رئیس کمیسیون بازار پول و سرمایه اتاق تهران در این خصوص در گفتوگو با «دنیای اقتصاد» عرضه مسکن در بورس کالا را در مرحلهای بالاتر و با نگاه به زیرساختهای لازم مورد بررسی قرار داد و این روش را پیشنهادی از سوی بانک مسکن عنوان کرد و گفت: روش جدیدی که بانک مسکن در پیش گرفته و به نظر موفقیتآمیز خواهد بود به این شکل است که صندوقهایی را به منظور جمعآوری وجوهی از سوی مالکان؛ اشخاصی مانند پیمانکاران یا مالکانی که علاقهمند به سرمایهگذاری در حوزه خرید مسکن هستند راهاندازی خواهند کرد. حتی در این زمینه بانک مسکن هم اعلام آمادگی کرده که مبلغی را برای تشکیل این صندوقها اختصاص دهد.

وی با اشاره به واحدهای این صندوق موسوم به «یونیت» گفت: در این زمینه صندوقهایی هم در بورس وجود دارد که سرمایهگذاران پس از خرید این واحدها میتوانند در صورت تمایل یونیت سهام خودشان را به فروش برسانند. بهعنوان مثال اگر صد اوراق مشترک وجود دارد، این میزان را در یک پرتفوی قرار میدهند و متوسط این پرتفوی را به یونیت انتقال میدهند. وی در ادامه میگوید: در این رابطه میتوان تعداد واحدهای ساختمانی زیادی را در مناطق مختلف تهران با متراژهای 50 تا 100 متری تعریف کرد و پس از تعریف پروژه صندوق تشکیل شود؛ در این رابطه پیمانکاری که مسوول پروژه است میتواند مشارکت داشته باشد و سرمایهدارانی که علاقهمند به انبوهسازی باشند هم میتوانند مشارکت کنند و بانک مسکن هم از طریق ارائه صندوقهای سرمایهگذاری دست به عمل خواهد زد. در ادامه مشخص خواهد شد که اگر پروژهای 40 هزار متر زیربنا داشته باشد و قیمت آن متری 2 میلیون تومان باشد، بنابراین هر یک یونیت این طرح با قیمت 2میلیون تومان فروخته خواهد شد. قیمت یونیتهای تعریف شده با پیشرفت پروژه زیاد خواهد شد، این روند به خریدار کمک خواهد کرد که هر کسی با پیشرفت کار، به قیمت روز دست به خرید بزند.