نفع دو طرفه بازار اوراق مسکن

برخی از موسسات مالی ضمن پایبندی به مقررات بانک مرکزی در پرداخت سود به سپردهها، مسیرهای قانونی دیگری برای پرداخت سود بالاتر به کسانی که تمایل به سرمایهگذاری در بازار پول دارند، طراحی کردهاند که در قالب مدلهای ترکیبی سرمایهگذاری، بازدهی نسبی قابل قبولی در مقایسه با حسابهای عادی بانکها دارد.

بانک عامل بخش مسکن نیز از طریق «سپرده سرمایهگذاری ممتاز» روشی را بهکار گرفته که به وسیله آن هر دو طرف مرتبط با بازار اوراق مسکن، یعنی سرمایهگذارانی که اوراق به پشتوانه سپرده آنها منتشر میشود و نیز خریداران مسکن که قصد استفاده از وام بدون سپرده را دارند و از این رو نیازمند خرید اوراق حقتقدم تسهیلات مسکن هستند، از این سپردهها به شکل غیرمستقیم منتفع میشوند. بانک مذکور امکان برخورداری سپردههای اشخاص حقیقی و حقوقی از سود بالاتر از میزان متعارف قابل پرداخت در چارچوب مقررات نظام بانکی را فراهم کرده است که در قالب آن علاوهبر برخورداری از سود اسمی پیشبینی شده، اوراق حقتقدم تسهیلات بدون سپرده مسکن نیز به سپردهگذاران واگذار میشود که با عرضه و فروش آن در فرابورس مطابق با قیمت روز، میتوانند بیش از نرخ سود بانکی کنونی، از این سپردهگذاری منتفع شوند. در مقابل با تشویق سرمایهگذاران به سپردهگذاری در این نوع سپرده، میزان انتشار اوراق نیز متناسب با نیاز بازار مسکن افزایش مییابد.

نوعی از حسابهای سپرده ممتاز ویژه اشخاص حقیقی عادی است که میتوانند بدون محدودیت خاصی اعم از الزام به رعایت حداقل مبلغ مشخص در سپردهگذاری، نسبت به افتتاح حساب سپرده سرمایهگذاری ممتاز اقدام کنند. افتتاحکنندگان و دارندگان این سپرده در واقع سپردهگذاران سرمایهگذاری کوتاهمدت عادی هستند که علاوهبر اخذ سود اسمی 11 درصدی، با توجه به ضوابط تعیین شده امکان برخورداری از اوراق تسهیلات را نیز خواهند داشت.  از آنجاکه حساب مذکور دارای امکان برداشت و واریز است و شرطی برای رسوب سپرده در مدت مشخص ندارد، به نحوی که با حداقل پنجهزار تومان امکان افتتاح حساب وجود دارد، گزینه ایدهآلی برای سرمایهگذاری درآمدهای نامنظم یا فصلی محسوب میشود. ضمن اینکه سقف تخصیص اوراق این حساب بالاتر از دیگر حسابهای ممتاز است و از این رو برای کسانی که منابع مالی بالاتری دارند، مطلوب خواهد بود. سقف تخصیص اوراق در یک مرحله برای حسابهایی که پس از گذشت ششماه در اولویت تخصیص اوراق هر شعبه بانک قرار میگیرند، 36 میلیون تومان و سقف تخصیص اوراق برای حسابهایی که پس از گذشت سه سال (36 ماه) از زمان افتتاح یا تاریخ آخرین اوراق واگذار شده در اولویت شعبه قرار میگیرند، 50 میلیون تومان خواهد بود. همچنین تخصیص اوراق به یک حساب به دفعات نیز امکانپذیر است.

با این وجود سرمایهگذاری از این طریق بدون ریسک نیست، چراکه بانک هیچ تعهد و تضمینی در خصوص تعلق اوراق به حساب مشتری ندارد و صرفا حسابهای واجد اولویت اوراق تخصیصی شعبه قرار میگیرند، مشمول اوراق خواهند شد. به عبارت دیگر، با توجه به اینکه شعب بانک ملزم به رعایت سقف مشخصی در پرداخت اوراق به سپردهگذاران هستند، بعد از گذشت دوره مشخص سرمایهگذاری 6 ماهه یا 3 ساله، بر اساس میزان سپردهگذاری مشتریان به آنها اوراق واگذار میکنند. در واقع مشتریان بر اساس حجم سپردهگذاری اولویت بندی میشوند و با توجه به سقف تعهد شعبه، به سپردههای بیشتر اوراق تسهیلات مسکن تعلق میگیرد. در نتیجه در هر دوره تخصیص اوراق ممتاز به تعداد محدودی از دارندگان حساب مذکور مقدور است. با این حساب اگر یک شخص حقیقی عادی 50 میلیون تومان به مدت 6 ماه در حساب سپرده ممتاز بانک عامل بخش مسکن سرمایهگذاری کند، علاوهبر برخورداری از دو میلیون و 250 هزار تومان سود اسمی سپردههای کوتاهمدت، در صورتی که در اولویت شعبه قرار گرفته باشد و متشری دیگری رقم بیشتری در این نوع حساب در شعبه سپردهگذاری نکرده باشد، تا سقف 36 میلیون تومان اوراق ممتاز تسهیلات مسکن نیز دریافت میکند.

به عبارت دیگر، وی پس از طی یک دوره شش ماهه علاوهبر سود 11 درصدی، 72 فقره اوراق مسکن نیز که ارزش معاملاتی هر یک فقره از آن در حال حاضر حدود 77 هزار تومان است، دریافت کرده و با فروش آن در فرابورس پنج میلیون و 500 هزار تومان نیز به این ترتیب سود خواهد کرد. با یک محاسبه سرانگشتی و با فرض این مثال، دارنده سپرده مذکور از سود سالانه 22 درصدی نیز در ازای سپرده 50 میلیونی خود برخوردار میشود که سوای سود 11 درصدی عادی سپرده است. با این حال ریسک حساب مذکور در جای خود باقی است چراکه اگر بعد از مدت مشخص در اولویت شعبه قرار نگیرد و اوراق به حساب مشتریان دیگری که سپردههای بالاتری دارند، تعلق گیرد. سود این سپردهگذاری صرفا معادل 11 درصد تعهد شده خواهد بود که از سوی بانک پرداخت میشود. این در حالی است که اگر سرمایه مذکور در یک حساب سرمایهگذاری یکساله عادی در سرمایهگذاری شود، سود سالانه 15 درصدی به آن تعلق میگیرد که در نتیجه بعد از 6 ماه سه میلیون و 750 هزار تومان سود دریافت خواهد کرد.

در قالب نوع دیگر حساب سپرده سرمایهگذاری ممتاز بانک عامل بخش مسکن که برای اشخاص دارای تمکن مالی اعم از حقیقی و حقوقی پیشبینی شده است، دارنده حساب ضمن برخورداری از سود کوتاهمدت 11 درصدی، مشروط به نگهداری حداقل مانده 16 میلیون تومانی در حساب، پس از گذشت یکماه میتواند از اوراق بهرهمند شود. برای برخورداری از اوراق باید مانده روزانه حساب مذکور معادل حداقل 18 میلیون و 300 هزار تومان باشد که این موضوع در محاسبه امتیاز حساب نقش اساسی دارد. در قالب این حساب بانک متعهد شده تا زمانی که حفظ حداقل سپرده 16 میلیون تومانی تداوم داشته باشد، نسبت به پرداخت ماهانه اوراق اقدام کند. در این مدل به ازای هر 16 میلیون تومان در ماه، یک فقره اوراق به صاحب حساب تعلق میگیرد. مدل دیگری از این سپردهها نیز برای جذب منابع مالی از شرکتها و بنگاههای اقتصادی بزرگ طراحی شده است که طی آن به ازای 500 میلیون تومان سرمایهگذاری، علاوهبر سود سالانه 11 درصدی، ماهانه در ازای هر 2 میلیون تومان از سپرده، یک فقره اوراق پرداخت میشود. به این ترتیب سود ماهانه سپرده مذکور بدون درنظر گرفتن سود اسمی حساب و تنها از محل فروش اوراق مسکن در فرابورس با قیمت امروز، ماهانه بیش از 19 میلیون تومان خواهد بود.