معامله آپارتمان در تهران کاهش یافت/ رشد ۶ درصدی قیمت

گزارش «تحولات بازار مسکن شهر تهران در تیرماه سال ۱۳۹۶» که برگرفته از آمارهای خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور است، توسط اداره بررسیها و سیاست های اقتصادی بانک مرکزی تهیه و منتشر شده است، در این گزارش آمده است:

- در تیرماه سال ۱۳۹۶، تعداد معاملات آپارتمانهای مسکونی شهر تهران به ۱۴.۵ هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۲.۵ درصد کاهش نشان میدهد.

- در ماه مورد گزارش، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاههای معاملات ملکی شهر تهران ۴۶.۲ میلیون ریال بود که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۶.۲ درصد افزایش نشان میدهد.

خاطرنشان میکند گزارش ذیل صرفاً معطوف به بررسی «تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران» میباشد.

۱- حجم معاملات مسکن

در تیرماه سال ۱۳۹۶، تعداد معاملات آپارتمانهای مسکونی شهر تهران به ۱۴۵۳۳ واحد مسکونی رسید که در مقایسه با ماه مشابه سال قبل ۲.۵ درصد کاهش نشان میدهد. بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده به تفکیک عمر بنا در تیرماه سال ۱۳۹۶ حاکی از آن است که واحدهای تا ۵ سال ساخت با سهم ۴۶.۲ درصد بیشترین سهم از واحدهای مسکونی معامله شده را به خود اختصاص داده  اند. سهم مذکور در مقایسه با تیرماه سال قبل ۵.۸ واحد درصد کاهش یافته و در مقابل به سهم واحدهای با قدمت ۶ تا ۱۰ سال و بیش از ۱۵ سال افزوده شده است.

توزیع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در تیرماه سال ۱۳۹۶ حاکی از آن است که از میان مناطق ۲۲ گانه شهر تهران، منطقه ۵ با سهم ۱۶.۵ درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه نامه را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق ۴ و ۲ به ترتیب با سهم های ۱۰.۹ و ۹.۴ درصدی در رتبه های بعدی قرار گرفته اند. در مجموع ۷۳.۱ درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران مربوط به ۱۰ منطقه شهر (به ترتیب بیشترین فراوانی شامل مناطق ۵، ۴، ۲، ۸، ۱۴، ۱۰، ۷، ۱۵، ۱۱ و ۳) بوده و ۱۲ منطقه باقی مانده ۲۶.۹ درصد از تعداد معاملات را به خود اختصاص دادهاند.

۲-  تحولات قیمت مسکن

در تیرماه سال ۱۳۹۶، متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاههای معاملات ملکی شهر تهران ۴۶.۲ میلیون ریال بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۱.۲ و ۶.۲ درصد افزایش نشان میدهد. بیشترین رشد متوسط قیمت در این ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل به منطقه ۱۲ (معادل ۱۳.۰ درصد) و بیشترین میزان کاهش به منطقه ۱ (معادل ۱.۳ درصد) تعلق دارد.

در میان مناطق ۲۲ گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل ۹۷.۴ میلیون ریال به منطقه ۱ و کمترین آن با ۲۲.۷ میلیون ریال به منطقه ۱۸ تعلق داشته است. ارقام مزبور نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۱.۳ درصد کاهش و ۶.۵ درصد افزایش نشان میدهد.

۳- تحولات بازار معاملات مسکن در شهر تهران در چهارماهه نخست سال ۱۳۹۶

در چهارماهه نخست سال ۱۳۹۶، تعداد معاملات آپارتمان های مسکونی شهر تهران به ۵۱.۷ هزار واحد مسکونی بالغ گردید که در مقایسه با مدت مشابه سال قبل، کاهش اندکی نشان میدهد. در این مدت متوسط قیمت یک متر مربع بنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه های معاملات ملکی در شهر تهران ۴۵.۲ میلیون ریال بوده است که نسبت به مدت مشابه سال قبل، ۵.۲ درصد افزایش نشان میدهد.

۴- سایر شاخص های آماری بازار معاملات مسکن

۱-۴- توزیع فراوانی تعداد معاملات بر حسب قیمت یک متر مربع بنای واحد مسکونی

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب قیمت یک متر مربع بنا در تیرماه سال ۱۳۹۶ حاکی از آن است که واحدهای مسکونی در دامنه قیمتی ۳۰ تا ۳۵ میلیون ریال به ازای هر مترمربع بنا با سهم ۱۲.۰ درصد، بیشترین سهم از تعداد معاملات شهر تهران را به خود اختصاص داده و دامنه های قیمتی ۲۵ تا ۳۰ و ۳۵ تا ۴۰ میلیون ریال به ترتیب با سهم های ۱۱.۱ و ۱۰.۶ درصدی در رتبههای بعدی قرار گرفته اند. در این ماه، توزیع حجم معاملات به گونه ای بوده است که ۵۹.۷ درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی شهر تهران (۴۶.۲ میلیون ریال) معامله شدهاند.

۲-۴- توزیع فراوانی تعداد معاملات بر حسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی در تیرماه سال ۱۳۹۶ نشان میدهد، بیشترین سهم از معاملات انجام شده به واحدهای مسکونی با زیربنای ۶۰ تا ۷۰ متر مربع معادل ۱۵.۴ درصد اختصاص داشته است. واحدهای دارای زیربنای ۷۰ تا ۸۰ و ۵۰ تا ۶۰ متر مربع به ترتیب با سهم های ۱۳.۷ و ۱۲.۸ درصدی در رتبه های بعدی قرار دارند. در مجموع در این ماه، واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از ۸۰ متر مربع، ۵۱.۳ درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند.

۳-۴-  توزیع فراوانی تعداد معاملات بر حسب ارزش هر واحد مسکونی

در تیرماه سال ۱۳۹۶، توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب ارزش هر واحد حاکی از آن است که در میان دامنه های قیمتی مورد بررسی، واحدهای مسکونی با ارزش ۱۵۰۰ تا ۲۰۰۰ میلیون ریال با اختصاص سهم ۱۲.۲ درصد، بیشترین سهم از معاملات انجام شده را به خود اختصاص داده اند. واحدهای دارای ارزش ۱۰۰۰ تا ۱۵۰۰ و ۲۰۰۰ تا ۲۵۰۰ میلیون ریال نیز هر کدام با اختصاص ۱۱.۱ و ۱۰.۹ درصد در رتبه های بعدی قرار گرفته اند. در مجموع در این ماه، حدود ۴۶.۷ درصد از معاملات به واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از ۳۰۰۰ میلیون ریال اختصاص داشته است.

5- تحولات اجاره بهای مسکن

در تیرماه سال ۱۳۹۶ شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۱۱.۰ و ۹.۳ درصد رشد نشان میدهد. ماهیت قراردادهای اجاره مسکن که غالباً یک ساله تنظیم میگردند و نیز اثرپذیری شاخص اجاره بهای مسکن از سیاست های کنترل و مهار تورم، سبب تغییر متناسب اجاره بها با تحولات نرخ تورم در کشور شده است. خاطر نشان مینماید سهم هزینه مسکن (اجاره بهای مسکن اعم از شخصی و غیرشخصی) در محاسبات شاخص کل بهای کالاها و خدمات مصرفی (براساس سال پایه ۱۰۰=۱۳۹۰) معادل ۲۸.۴ درصد است.

6- جمع بندی

در تیرماه سال ۱۳۹۶ حجم معاملات واحدهای مسکونی و متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران به ترتیب به ۱۴.۵ هزار فقره و ۴۶.۲ میلیون ریال رسید که نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۲.۵ درصد کاهش و ۶.۲ درصد افزایش نشان میدهد. بررسی تحولات بازار اجاره بهای مسکن در تیرماه سال ۱۳۹۶ نیز موید تغییر متناسب اجاره بها با نرخ تورم در این دوره میباشد، به طوری که شاخص کرایه مسکن اجرای در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۱۱.۰ و ۹.۳ درصد رشد نشان میدهد.