نسخه مالی برای رفع انجماد ملکی

نتایج یک مطالعه بینالمللی که دفتر برنامهریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی آن را منتشر کرده است، نشان میدهد: سیاستگذاران بخش مسکن در مناطق توسعهیافته جهان، با اولویت قرار دادن نیاز مالی سمت تقاضا، عمده اقدامات سیاستی خود را بر «بازار تسهیلات رهنی» متمرکز میکنند بهطوریکه با «توسعه و عمقبخشی به دامنه پرداخت وامهای بلندمدت خرید مسکن» و همچنین «ایجاد انعطاف در پرداخت تسهیلات برای هماهنگسازی وامها با استطاعت بازپرداخت طبقات ضعیف جامعه»، توانستهاند زمینه رشد اقتصادی ناشی از رونق بخش مسکن و صاحبخانه شدن قشر بیشتری از خانوارهای فاقد مسکن و بدمسکن را فراهم بیاورند.

رمز موفقیت کشورهای توسعهیافته در توسعه بازار تسهیلات رهنی، از بازار رهن ثانویه نشات میگیرد. در بازار رهن ثانویه، امکان تبدیل مطالبات بلندمدت موسسات مالی پرداخت تسهیلات رهنی –وامهای اولیه خرید مسکن پرداخت شده به مشتریان- به جریان نقد در زمان کوتاهتری نسبت به طول مدت بازپرداخت وامها فراهم میآید و این موسسات میتوانند با دسترسی سریعتر به منابعی که در شکل طبیعی بازپرداخت اقساط، 15 تا 20 ساله، وصول کامل میشود، مجددا نسبت به پرداخت سری جدید تسهیلات –وامهای ثانویه- اقدام کنند.

بازار رهن ثانویه، قدرت وامدهی موسسات پرداختکننده تسهیلات خرید مسکن را چند برابر میکند و جریان پرداخت وام به متقاضیان خرید مسکن را افزایش میدهد ضمن آنکه هزینه تامین منابع برای پرداخت تسهیلات را نیز کاهش میدهد که این کمک میکند تسهیلات در استطاعت گروههای ضعیف جامعه به لحاظ نرخ سود و مبلغ اقساط ماهانه قرار بگیرد. مطالعهای که تحت عنوان «مسکن و تامین مالی مسکن» در یکی از شمارههای اخیر فصلنامه اقتصاد مسکن به چاپ رسیده، یک نسخه مالی قابل استفاده برای انجمادزدایی از بازار مسکن ایران بهخصوص در حوزه معاملات مصرفی محسوب میشود. نتایج این مطالعه بر این نکته تاکید دارد که «خانوارها برای تامین نیاز ملکی خود با انتخاب بین اجاره و تملک» روبهرو هستند. این گزینهها به نوبه خود عمدتا براساس میزان و کیفیت دسترسی خانوارها به منابع مالی، به انتخاب نهایی منجر میشود.

اجاره مستلزم یک جریان درآمدی منظم است درحالیکه تملک (خرید) نیاز به مبلغ انباشته شده عمدهای دارد چرا که خرید خانه پرهزینه است. در واقع خانه بزرگترین دارایی است که اکثر خانوارها در آرزوی تملک آن هستند. در کشورهای توسعهیافته، یکی از راههای موثر و عمده برای خرید خانه، استفاده از وامهای رهنی است. در نتیجه، تامین مالی مسکن، بخش کلیدی از ساز و کار مسکن است که تملک خانه را برای بخش بزرگتری از جمعیت فراهم میکند. همچنین تامین مالی مسکن نقش کلیدی در ساخت و ساز مسکن و تعمیر و نوسازی املاک قدیمی و فرسوده دارد.

پژوهش صورت گرفته درباره رابطه بازار مسکن با نظام تامین مالی در این بخش، نشان میدهد: توسعهنیافتگی بازارهای رهنی مانع مهمی برای بهبود شرایط زندگی است. منافع گسترش «دسترسی به تامین مالی مسکن» مستقیما مربوط به منافع حاصل از خود خانه است اما در عین حال اثرات دیگری بر سیستم مالی دارد. اولا بازار سرمایه توسعهیافته میتواند از رشد بازار رهن حمایت کند، این در حالی است که بازارهای سرمایه بهواسطه گسترش بازارهای رهن، توسعه بیشتری پیدا میکند. دوم اینکه شواهدی در مورد رابطه بین توسعه بازار رهن و پسانداز خانوارها وجود دارد. ضمن آنکه (نکته سوم) شواهدی نیز در این مورد وجود دارد که توسعه بازار رهن موجب ترغیب عرضه مسکن و از این طریق موجب بهبود شرایط زندگی شهروندان میشود.

شاخص اصلی عمق (توسعه) بازار رهن عبارت است از نسبت بدهی رهن (میزان تسهیلات پرداختشده) به تولید ناخالص ملی. در اقتصادهای نوظهور آسیایی، این نسبت در سطحی بسیار کمتر از کشورهای توسعهیافته است. کشورهای توسعهیافته معمولا بازارهای مالی مسکن بزرگی با نسبت بدهی رهن به تولید GDP بالاتر از 50 درصد دارند. در برخی کشورهای نوظهور آسیایی از قبیل هنگکنگ، چین و سنگاپور، تامین مالی از طریق رهن طی دهههای اخیر رشد سریعی داشته است که به حدود 45 درصد رسیده است. با وجود این در اکثر کشورهای آسیایی، این نسبت کمتر از 20 درصد است.

حجم وامهای رهنی همراه به میزان افزایش سطح درآمد کشورها افزایش پیدا میکند بهطوریکه ثبات اقتصاد کلان و پویایی بازار کار میتواند منجر به درآمد بالا و سنجشهای مالی بزرگتر شود که در نهایت موجب میشود تامین مالی مسکن بر سطح سرمایهگذاری تاثیر بگذارد. تجربه ثبتشده در بازار مسکن کشورهای آسیایی مشخص میکند: در این میان، فقدان انعطاف تامین مالی بلندمدت مسکن، عرضه مسکن و تقاضای موثر را محدود میکند. هر چقدر نرخ سود تسهیلات بالاتر باشد، توانایی اکثر خانوارها برای دریافت وام کاهش پیدا میکند و در مقابل، نفوذ عمیقتر تامین مالی مسکن در یک کشور، منجر به بهبود بازار مسکن آن کشور خواهد شد. بهعنوان مثال، در کشور هند مشخص شده، در ازای افزایش حجم تسهیلات خرید مسکن قابل دسترس، وضعیت خانوارها به لحاظ تامین مسکن بهبود پیدا کرده است.

تحقیقات منتشر شده در شماره 57 فصلنامه اقتصاد مسکن حکایت از آن دارد که کاهش حاشیهنشینی میتواند بهخاطر ایجاد استطاعت مالی برای خرید مسکن بهدلیل موثرتر شدن تامین مالی مسکن و افزایش در عرضه مسکن اتفاق بیفتد. بنابراین در کشورهای توسعهیافته به همان شیوهای که موثرشدن تامین مالی مسکن به افزایش استطاعت مالی برای خرید مسکن کمک میکند، انعطاف بیشتر در سیستم تامین مالی مسکن نیز در کاهش حاشیهنشینی موثر است. تایلند مثالی از این مورد است که سیستم تامین مالی مسکن و سیاستهای بازار زمین در آن منجر به ارائه مسکن ارزانقیمت به خانوارهای ضعیف و کاهش سریع حاشیهنشینی شد. بنابراین وجود بازار رهن، عاملی برای جلوگیری از گسترش حاشیهنشینی است. با این حال تامین مالی مسکن در اکثر کشورهای در حال توسعه، ناکافی است به این معنا که نمیتوانند خدمات مالی به فقرا ارائه کنند.

در کشورهای اروپایی، بانکهای تجاری از پرداخت تسهیلات رهنی استقبال میکنند و این موضوع باعث عمق، تنوع و سیال بودن بخش مالی شده است. این ویژگی موجب توسعه بازار رهن اولیه و ثانویه شده است. بازار رهن ثانویه جریان وجوه را افزایش میدهد، گزینههای وام مسکن را برای متقاضیان زیاد میکند و هزینه این تسهیلات را پایین میآورد و در نتیجه قابلیت دسترسی به وام خرید مسکن را تقویت میکند. نقش مهمتر تامین مالی مسکن آن است که رشد اقتصادی را ترغیب میکند.