دو بال رونق مسکن

جزئیات خریدهای ملکی متقاضیان مسکن در تهران طی تیر ماه امسال، مشخص میکند: مطابق پیشبینیهایی که اواخر سال گذشته و اوایل امسال از سوی کارشناسان اقتصاد مسکن مطرح شده بود، در حال حاضر بهرغم «جو نسبتا سرد» حاکم بر «فضای کلی» بازار مسکن، «بخشی از این بازار» با جنب و جوش نه چندان قوی اما امیدوار کننده، مواجه شده است.

«تحرک مثبت» معاملات خرید آپارتمان در مناطقی از تهران بهعنوان واقعیت اول که در لابهلای آمارهای بازار مسکن، مستتر شده، به نوعی بیانگر واقعیت دوم بازار در قالب «نیاز به راهکار عملیاتی و زودبازده برای دستیابی به رونق مسکن در سال جاری» است. ا استناد به آمارهای دفتر برنامهریزی و اقتصاد مسکن، میزان فروش آپارتمان در مناطق جاذب تقاضای مصرفی بازار ملک در تهران، بهطور متوسط 8 درصد نسبت به ماه اول تابستان سال گذشته، افزایش یافته درحالیکه تحت تاثیر رشد منفی معاملات خرید در مناطقی با دو ویژگی «مصرفی اما خارج از توان خرید خانوارها» و «لوکس و فاقد تقاضای موثر در این مقطع زمانی»، حجم کل معاملات خرید در مناطق 22گانه، طی این مدت 2 درصد افت کرده است. این دوگانگی منطقهای در بازار معاملات مسکن تهران نشان میدهد: مناطقی در شهر وجود دارد که بهعنوان «مناطق رشدساز» بازار ملک، از پتانسیل لازم برای رونقبخشی به خریدهای مصرفی برخوردار است.

مناطق رشدساز دارای اولویت، شامل دو منطقه 4 و 5 و همچنین پنج منطقه واقع در بافت فرسوده (10 تا 15) است که وزن آنها در کل معاملات ماهانه، در حال حاضر، دستکم 30 درصد برآورد میشود اما در صورت تحقق شرط کافی برای رشد معاملات مصرفی، امکان افزایش سهم آنها تا حدود 40 درصد وجود دارد. کارشناسان اقتصاد مسکن درباره شرط کافی برای رونق مصرفی معاملات خرید آپارتمان در تهران بهعنوان شهر پیشرو در بازار مسکن، معتقدند: «پازل ناتمام» تامین مالی سمت تقاضای مصرفی باید در کوتاهمدت -پیش از اتمام فصل تابستان- با اقدام مشترک شبکه بانکی و متولی بخش مسکن تکمیل شود. نتایج بررسیها درباره «پازل ناتمام» تامین مالی مسکن و راهکارهای تکمیل آن –واقعیت دوم بازار کنونی معاملات ملک- حاکی است: براساس «اجماع» کارشناسان اقتصاد مسکن و برخی مسوولان ارشد اقتصادی کشور، در حال حاضر سمت تقاضای مصرفی، «پیشرانه» بازار معاملات مسکن محسوب میشود، به این معنا که متقاضیان خرید آپارتمان، بیش از سمت عرضه، میتوانند موتور بازار خرید و فروش آپارتمان را به حرکت دربیاورند و در گام بعد، باعث تحریک سرمایهگذاران ساختمانی به ساخت و ساز بیشتر شوند.

اخیرا در جلسات همفکری مسولان دولتی مرتبط با مسکن و مالی مسکن، برخی مسوولان ارشد اقتصادی به صراحت بر لزوم تحریک سریع سمت تقاضا با راهکارهایی از جنس «تقویت دامنه پرداخت تسهیلات نقد و غیرنقد» تاکید کردهاند و خواستار اقدامات عاجل برای خروج بخش مسکن و ساختمان از باتلاق رشد منفی و همراستا شدن اوضاع این بخش با سایر بخشها به لحاظ مثبت شدن نرخ رشد ارزش افزوده شدند. 4 نوع اقدام مالی-بانکی برای تکمیل پازل شکلدهنده تقاضای موثر در بازار معاملات ملک (از جنس مصرفی) باید بهصورت همزمان انجام شود که مهمترین آن «تعیین تکلیف نرخ سود بانکی به شکل غیردستوری و پایدار» در جهت هماهنگسازی آن با نرخ تورم عمومی است. در صورت کاهش نرخ سود بانکی به سطح متعارف، جذابیت از دست رفته بازارهای مولد از جمله بازار ساخت و ساز احیا خواهد شد و در بازار معاملات مسکن نیز سرعتگیر معاملاتی جلوی پای متقاضیان مصرفی از بین میرود.

دستهای از متقاضیان خرید مسکن، بهدلیل سود بالای پرداختی به سپردههای بانکی، بخشی از منابع نقد خود را در بانکها به امید افزایش بیشتر توان خرید ناشی از افزایش طول سپردهگذاری، سرمایهگذاری کردهاند و ماه به ماه برای ورود به بازار ملک تعلل میکنند. یک نشانه قوی از تاثیر منفی سودهای نامتعارف بانکها بر فرآیند رونق معاملات مصرفی مسکن، در صندوق پسانداز مسکن «یکم» قابل مشاهده است. این صندوق مختص «خانهاولی»ها است بهطوریکه زوجهای فاقد سابقه مالکیت، با یکسال تا یکسال و نیم سپردهگذاری در این صندوق، بالاترین سقف ریالی وام خرید از نوع تسهیلات ارزانقیمت را –با نرخ سود زیر 10 درصد- دریافت میکنند. طی ماههای اخیر، بهدلیل چسبندگی بخشی از دارایی خُرد این گروه از تقاضای مسکن در بانکها، میزان مراجعه خانهاولیهای حائز شرایط دریافت وام به بانک، کاهش پیدا کرده است. در حال حاضر فقط حدود یک پنجم از افرادی که در هر ماه، موعد دریافت وام یکم آنها فرا میرسد، برای دریافت تسهیلات خود مراجعه میکنند.

غالب کارشناسان خبره در زمینه اقتصاد مسکن در شرایط فعلی تاکید میکنند: جذابیت نرخ سود بانکی که بالاترین فاصله با نرخ تورم را در مقایسه با دورههای قبل، پیدا کرده، در حال حاضر عامل اصلی جدایی تقاضا از بازار خرید مسکن است به طوریکه برای به حرکت درآوردن موتور معاملات ملک، باید عملیات تعدیل در نرخ سود بازار پول اتفاق بیفتد. بازار پول و بازار مسکن، دو بازار رقیب یکدیگر در شرایط فعلی هستند. از آنجا که سپردهگذاری در بازار پول عمدتا بهصورت میانمدت و بلندمدت –بیش از یکسال- انجام میشود، جنس غالب سرمایهگذاران این بازار –بانکها- از جنس سرمایهگذاران بازارهای زودنقدشوندهای همچون بازار ارز و سکه نیست. بنابراین در صورت کاهش نرخ سود بانکی به سطح متعارف، بخشی از سپردهگذاران که قصد اولیه برای خرید ملک برای سکونت دارند –خانهاولیها یا کسانی که میخواهند محل سکونت فعلی خود را تبدیل به احسن کنند- از بازار پول به قصد ورود به بازار مسکن خارج میشوند و این جابهجایی بین بازاری، باعث رشد معاملات خرید ملک خواهد شد.

نحوه واکنش معاملات مسکن به کاهش نرخ سود بانکی را میتوان در کارنامه تابستان سال گذشته بازار ملک در تهران، ردیابی کرد. بعد از توافق دست جمعی مدیران بانکها در تیرماه سال گذشته برای کاهش نرخ سود سپردههای بانکی به 15 درصد، حجم معاملات خرید واحد مسکونی در تهران با لحاظ رشد ماهانه و رشد نقطهای، نسبت به دو ماه قبل از آن، رکورد زد. مرداد سال گذشته بهدلیل کاهش نرخ سود سپردههای بانکی در تیرماه همان سال، میزان خرید و فروش واحد مسکونی 5/ 14 درصد نسبت به تیر 95 و 37 درصد نسبت به مرداد 94 رشد کرد. این در حالی است که میزان فروش آپارتمان در تهران در خرداد و تیر سال گذشته، به ترتیب، 2 و 29 درصد نسبت به خرداد و تیر سال 94 افزایش پیدا کرده بود. به این ترتیب، کاهش نرخ سود بانکی در ماههای آینده، میتواند وضعیت معاملات ملک را نسبت به سال گذشته، بهبود بخشد و سبب رشد میزان خرید آپارتمان در بازار شود.

ماه گذشته، ماجرای بدهی ناشی از ورشکستگی برخی موسسات مالی غیرمجاز، تا حدودی به تحرک سمت تقاضا در بازار مسکن منجر شد اما به گفته کارشناسان مسکن، آنچه بهعنوان اقدام اول، میتواند رشد محسوس و پایدار معاملات خرید مسکن در تهران را رقم بزند، کاهش اساسی نرخ سود بانکی در کل شبکه بانکی از سطح فعلی 22 تا 25 درصد به حدود 15 درصد است. اقدام دوم به چارهجویی شبکه بانکی یا شرکتهای لیزینگ برای پرداخت تسهیلات خرید مسکن مورد نیاز دهکهای متوسط رو به بالا برمیگردد. تحقیقات میدانی از بنگاههای املاک شهر تهران بهخصوص در مناطق مصرفی و محلههایی که معاملات در آنها با رشد مثبت اما اندک مواجه شده است، نشان میدهد: حجم مراجعه و پرس و جو از سمت متقاضیان نسبت به سال گذشته، به شکل محسوس و قابل توجهی افزایش پیدا کرده است اما موانع بر سر راه پرداخت تسهیلات خرید از یک سو و خلأ تسهیلات کارآمد برای گروهی از متقاضیان (دهکهای متوسط رو به بالا یعنی دهکهای 5 تا 7) از سوی دیگر، در حال حاضر امکان تبدیل همه متقاضیان موثر به «خریدار قطعی» را سلب کرده است.

بررسیها درباره راهکارهایی که میتواند تقاضای موجود در بازار مسکن را به خریدار تبدیل کند حاکی است: علاوهبر نیاز به برداشتن گام اول در خارج از بازار ملک برای تعدیل نرخ سود بانکی، در نظام تامین مالی مسکن نیز سه حرکت برای تکمیل پازل ناتمام تسهیلات موجود، لازم است. حذف فرآیند زمانبر و پیچیده در پرداخت تسهیلات خرید مسکن به متقاضیان، از جمله اقدامات مورد نیاز برای تحرکبخشی به معاملات مصرفی است. این فرآیند در حال حاضر دست کم یک ماه از زمان مراجعه متقاضی تسهیلات خرید مسکن به بانک، به طول میانجامد و در خلال بوروکراسی موجود برای پرداخت وام، برخی رفتارهای سلیقهای برخی شعب بانکی در مطالبه ضامن دولتی و گواهیهای متعدد کسر از حقوق، عملا مسیر ادامه پیگیری متقاضی وام را مسدود و باعث انصراف تقاضا میشود. بنابراین، مطابق توصیه کارشناسان، تسهیل شرایط مقرراتی دسترسی به وام خرید مسکن، میتواند تعداد وامگیرندهها را در کوتاهمدت با توجه به تقاضای اولیه و نیاز بالقوه افزایش دهد.

در قالب این حرکت، افزایش طول زمان بازپرداخت تسهیلات خرید مسکن نیز چون که وامهای خرید را برای گروه بیشتری از متقاضیان به «تسهیلات در استطاعت» تبدیل میکند، اثر مثبت بر تحرکبخشی به معاملات مصرفی ملک بازی خواهد کرد. گام سوم برای تکمیل پازل نیمه تمام رونق مسکن بعد از کاهش نرخ سود بانکی و تسهیل مسیر وامدهی، باید برای حل معادله راهاندازی بازار لیزینگ مسکن برداشته شود. شرکتهای لیزینگ، محدودیتهای تعریف شده برای تزریق منابع بانکی به بازار لیزینگ و ممنوعیت ورود لیزینگهای بانکی به تامین مالی بخش مسکن را عامل محرومیت متقاضیان مسکن از مزایای تسهیلات لیزینگ مسکن عنوان میکنند. شکلگیری بازار لیزینگ مسکن میتواند خلأ تسهیلات بالای 200 میلیون تومانی برای تقویت قدرت خرید مسکن خانوارهای دهک متوسط رو به بالا را جبران کند.

در حال حاضر سالانه حدود 200 هزار فقره تسهیلات خرید مسکن توسط شبکه بانکی به متقاضیان پرداخت میشود که این حجم وامدهی با توجه به مقیاس فعلی بازار معاملات مسکن –سال گذشته حداقل 700 هزار واحد مسکونی در شهرها خرید و فروش شد و میزان معاملات خرید آپارتمان در تهران از 150 هزار واحد گذشت- از عدم کفایت تعداد تسهیلات بانکی برای پوشش متقاضیان حکایت دارد. لیزینگ مسکن، این کمبود را میتواند جبران کند. گام آخر برای تکمیل پازل ناتمام تامین مالی مسکن، خارج کردن طرح تضمین معاملات غیرنقد مسکن از کُما است. این طرح سال گذشته توسط بانک عامل بخش مسکن تعریف شد اما جزئیات آن مقبول فروشندهها و سمت عرضه قرار نگرفت و در عین حال برای سمت تقاضای خرید مسکن، جذاب نبود. در طرح تضمین فروش غیر نقدی آپارتمان، بانک عامل بخش مسکن تا سقف 150 میلیون تومان از ارزش معامله یک واحد مسکونی را از بابت پرداخت مدتدار توسط خریدار، برای فروشنده تضمین میکند به این معنا که بانک متعهد میشود در صورت عدم پرداخت بخش غیر نقد ارزش معامله، طلب فروشنده را بپردازد و جبران کند.

در این طرح، کارمزد حدود 5 درصدی برای تضمین معامله تعریف شده است که پایه آن، ارزش غیر نقد بهای معامله تعریف شده است. این طرح در حال حاضر دو اشکال دارد. اشکال اول، سقف تعهد بانک عامل بخش مسکن است که با توجه به متوسط قیمت مسکن و ارزش معاملات ملک در تهران، شرط بانک مسکن برای تضمین غیرنقد تا سقف 150 میلیون تومان، کفایت لازم برای تمایل خریدار به استفاده از این طرح را ندارد. با توجه به اینکه در حال حاضر دهکهای متوسط رو به بالا، قادر به برقراری رابطه با تسهیلات موجود خرید مسکن –تحتتاثیر پایین بودن سقف وامها برای این گروه- نیستند، طرح تضمین معاملات غیر نقد در صورت افزایش سقف تعهد بانک به حداقل 200 میلیون تومان، میتواند باعث شکلگیری تقاضا برای انجام این نوع معاملات در بازار مسکن و در نتیجه تحریک سمت عرضه و به فروش غیرنقدی با تقسیط 200 میلیون تومان از ارزش واحدهای مسکونی شود.

اشکال دوم طرح نیز به نرخ کارمزد تعریف شده در طرح برمیگردد. یک پیشنهاد در بین کارشناسان اقتصاد مسکن و حتی برخی مسوولان اقتصادی کشور که اخیرا به بانک عامل بخش مسکن نیز ارائه شده، آن است که این بانک برای تحریک معاملات مصرفی در مسیر رونق در کوتاهمدت، نرخ کارمزد در طرح تضمین معاملات غیر نقد را کاهش دهد و حتی بهصورت پایلوت و برای مدتی مشخص، آن را صفر تعیین کند تا انگیزه اولیه برای ورود فروشندهها به بازار معاملات غیر نقد شکل بگیرد و موتور این بازار – نسیه فروشی آپارتمان- روشن شود. بررسیهای کارشناسی در بازار ملک مشخص میکند در صورتی که این 4 اقدام طی ماههای آینده در بازار ملک اجرایی شود، مسیر ورود معاملات مسکن به فاز رونق کوتاه خواهد شد.