رونق تورمی درکمین بازار مسکن

انتشار گزارش مرکز آمار مبنیبر رشد مثبت 4درصدی بخش ساختمان در فصل چهارم سال 95، پس از رشد منفی 4ساله در این بخش، اما و اگرهای بسیاری را درباره آینده بازار مسکن به همراه داشت. خیز حجم صدور پروانههای ساختمانی نسبت به افت متوالی چند ساله در این بخش تحت شرایطی میتواند چراغ سبزی برای بهبود آینده بازار مسکن باشد. این صعود در صورتی میتواند اثر گذار باشد یا حتی نشانهیی مثبت قلمداد شود که در سال جاری هم تکرار شود. ضمن اینکه این رشد باید ناشی از تاثیر عوامل حیاتی بازار مسکن باشد. در غیر این صورت، بهبود در آمار بخش ساختمان تنها در یک فصل، میتواند ناشی از اثرگذاری عوامل خارجی و غیرموثر باشد و به تبع آن رونقی برای بازار مسکن به همراه نداشته باشد.

در این میان، برخی کارشناسان، رشد فصل آخر سال گذشته در بخش ساختمان پس از ۴سال رشد منفی را ادامهدار میدانند و معتقدند که این رشد در نیمه دوم سال جاری در افزایش حجم معاملات خود را نشان میدهد. اما در مقابل کارشناسانی قرار دارند که میزان رشد را قابل توجه و اتکا نمیدانند و رونق بازار را به عواملی همچون افزایش قیمت، رشد حجم معاملات، بهبود ارزش افزوده بخش ساختمان و... وابسته میدانند.

البته برخی دیگر، ایجاد رونق تورمی برای آینده بازار مسکن را محتمل میدانند، آنها اذعان میکنند که کاهش حجم پروانههای ساختمانی طی سالهای گذشته و افت در عرضه واحدهای مسکونی و به تبع آن افزایش تقاضا به خوبی قابل مشاهده بوده و درهمریختگی میان این دو و ایجاد رونق تورمی در بازار مسکن قابل پیشبینی است.

فرهاد بیضایی، مدیر گروه سیاستگذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت درباره آمار منتشر شده در خصوص رشد صدور پروانههای ساختمانی میگوید: افزایش حجم صدور پروانههای ساختمانی قابل توجه نیست و بر همین اساس نمیتوان آن را نشانهیی برای خروج مسکن از رکود تلقی کرد.

وی میافزاید: در چهارسال گذشته شاهد کاهش بیش از 50درصد در حجم پروانههای ساختمانی بودیم و تعداد این مجوزها از 780تا 800 هزار پروانه در کل کشور به کمتر از 340 تا 360 هزار در سال 95 رسید برهمین اساس، رشد 4درصدی در این بخش نمیتواند امیدوارکننده باشد.

این کارشناس ارشد بخش مسکن ادامه میدهد: در سال گذشته شاهد افزایش حجم صدور پروانههای ساختمانی نسبت به سال 94 بودیم اما از سوی دیگر تعداد واحدهای مسکونی تحت پروانه ساختمانی کاهش یافت یعنی با وجود افزایش در پروانه ساختمانی، تعداد واحدهای ساخته شده در سال 95 نسبت به سال گذشته آن افت کرد که این موضوع نمیتواند نشانه خوبی برای بخش مسکن باشد.

به گفته بیضایی، ممکن است افزایش حجم پروانههای ساختمانی به علت تغییرات و بازسازیهای انجام شده باشد و تعداد واحدهای مسکونی افزایش چندانی نداشته باشد و به تبع آن حجم واحدهای مسکونی ساخته شده و آماده برای ورود به بازار با بهبود قابل ملاحظهیی مواجه نشده باشد.

مدیر گروه سیاستگذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت تصریح میکند: رونق بخش مسکن وابسته به ارزش افزوده ساختمانی است و درصورتی که ارزش افزوده بیش از تورم عمومی کشور باشد انگیزه سرمایهگذاری و تولید در بخش مسکن افزایش مییابد و میتوان شاهد رونق بازار مسکن بود.

وی اظهار میکند: علاوه بر افزایش ارزش افزوده ساختمانی نسبت به تورم عمومی، رشد پروانه ساختمانی و بهبود حجم معاملات هم از عوامل موثر در رونق بازار مسکن هستند اما ارزش افزوده نقش مهمتری را نسبت به سایر عوامل بازی میکند و تکیه بر آمار رشد پروانههای ساختمانی یا افزایش حجم معاملات نمیتواند قابل اتکا باشد.

رونق تورمی در تابستان سال آینده

بیضایی درباره آینده بازار مسکن میگوید: احتمال ایجاد رونق تورمی در تابستان سال آینده در بازار مسکن وجود دارد و علت آن هم درهمریختگی تعادل میان عرضه و تقاضا است. این کارشناس ارشد بخش مسکن بیان میکند: طی سالهای گذشته شاهد کاهش شدید صدور پروانههای ساختمانی و افت ساخت و ساز بودیم و از سال 97 به بعد کاهش شدید در عرضه مسکن و افزایش تقاضا، احتمال رونق تورمی در بازار را افزایش میدهد.

وی اضافه میکند: راهکاری که برای جلوگیری از رونق تورمی در بازار مسکن میتواند موثر باشد و تاحدودی از شدت آن بکاهد عرضه واحدهای مسکونی خالی است که میتواند تاحدودی نقش کنترلکننده را ایفا کند.

هشدار نسبت به بحران ۵ ساله مسکن

در حالی که براساس گزارش مرکز آمار و همچنین اظهارات برخی کارشناسان، رونق بخش مسکن با گامهایی آرام در حال پیشروی است، دبیر انجمن علمی اقتصاد شهری ایران نظر دیگری دارد. محسن طباطبایی مزدآبادی، رکود فعلی در بازار مسکن را یکی از چالشهای عمیق اقتصاد شهری میداند و نسبت به تداوم این شرایط هشدار میدهد و میگوید: اگر بحران مسکن تا پنج سال باقی بماند میتواند تا 8درصد، افت تولید ناخالص داخلی (GDP) را به همراه داشته باشد زیرا این بخش با بیش از ۳۰۰ صنعت، رابطه پسینی و پیشینی دارد و خرید و فروش نهادههای مورد نیاز مسکن، صنعت و تجارت را رونق میدهد.

مزدآبادی میافزاید: رکود کنونی در حوزه مسکن تبعات بسیاری برای اقتصاد شهری دارد و اتخاذ سیاست‎های راهبردی در حوزه مسکن، نیاز ضروری بیشتر شهرهای کشور به ویژه شهر تهران است. این کارشناس اقتصاد شهری با اشاره به اینکه بخش مسکن، بین ۳۵ تا ۴۰درصد مخارج خانوار را به خود اختصاص میدهد و حدود ۱۵درصد کل اشتغال کشور در بخش مسکن است، میافزاید: سازنده مسکن نه تنها یک دارایی اقتصادی، یعنی واحد مسکونی را تولید میکند، بلکه تمام انواع فعالیتهای ثانوی را ایجاد میکند و بخشی از نیروی کار در این بخش شاغل میشوند و از این فعالیت، کسب درآمد میکنند.

وی اظهار میکند: تغییر و تحول در نگاه مدیریتی و سیاستگذاری کلانشهرها به ویژه تهران ضروری است؛ زیرا پافشاری بر سیاستگذاری‎ها و برنامه‎ریزی‎هایی که ناکارآمدی آنها اثبات شده‎اند، بیش از پیش عرصه را بر اقتصاد شهری تنگ می‎کند.

آمار صدور پروانههای ساختمانی طی 4سال گذشته

یکی از عوامل اثرگذار در بهبود بخش ساختمان، حجم پروانههای ساختمانی صادر شده است و نگاهی به رشد مثبت بخش ساختمان در فصل چهارم سال گذشته از افزایش این حجم حکایت دارد. براساس آمار، تعداد پروانههای ساختمانی صادر شده در شهر تهران در زمستان سال ۹۵ نسبت به فصل مشابه سال 94 رشد 40.6 درصدی را تجربه کرده ضمن اینکه رشد صدور پروانههای ساختمانی در کل مناطق شهری کشور در سه ماهه پایانی سال گذشته نسبت به فصل مشابه سال گذشته آن، به 20.4درصد رسیده است.

درواقع حجم صدور پروانههای ساختمانی یکی از شاخصهای مهم رشد در ساخت و ساز است و درحالی که صدور پروانههای ساختمانی طی سالهای ۱۳۹۰ و ۹۱ رشد قابل قبولی داشت اما از سال ۹۲ رشد صدور پروانههای ساختمانی منفی شد. براساس آمار منتشر شده اگرچه در سال ۱۳۹۲ حدود ۱۷۲هزار فقره پروانه ساختمانی صادر شده بود این رقم در سال ۱۳۹۳ به ۱۱۷هزار فقره و در سال ۱۳۹۴ به ۱۰۱هزار فقره کاهش یافت، اما در سال ۱۳۹۵ تعداد پروانههای ساختمانی صادر شده در کل مناطق شهری به ۱۱۳هزار فقره افزایش یافت. درپایتخت هم تعداد پروانههای ساختمانی از ۲۱هزار فقره در سال ۱۳۹۲ به 8.1 هزار فقره در سال ۱۳۹۴ رسید.