تبلیغ سرمایه‌گذاری در بازار مسکن

در شرایطی که بازار معاملات خرید و فروش مسکن هماکنون با افزایش حجم مراجعه متقاضیان مصمم به خرید آپارتمانهای مصرفی مواجه شده و حرکت معاملات این گروه از آپارتمانها در فاز پیشرونق تسریع شده است، هماکنون واسطههای بازار فروش ملک تحرکات تازهای را برای افزایش حجم معاملات مسکن از ناحیه تقاضای سرمایهگذاری آغاز کردهاند. بهواسطه این حرکت جدید، دلالان ملکی که این روزها فعالیتهای کاریشان بعد از یک دوره رکود سه ساله با تحرکات سمت تقاضای مصرفی برای خرید آپارتمانهای معمولی(آپارتمانهای ارزانقیمت یا با سطح قیمت متوسط، کوچکمتراژ و میانمتراژ در مناطق معمولی و متوسط پایتخت) بار دیگر از جنبوجوش نسبی برخوردار شده است، برای افزایش دمای بازار معاملات ملک بهواسطه حجم خرید و فروش آپارتمان، اقدام به انتشار آگهی برای ترغیب سرمایهگذاران به خرید مسکن در مناطق مختلف شهر تهران کردهاند.

سرمایهگذاران ملکی که پیشتر عمده سرمایههای خود را صرف خرید ملک در نواحی شمالی پایتخت برای خرید آپارتمانهای لوکس، گرانقیمت و بزرگمتراژ میکردند، با بروز رکود در بازار معاملات این واحدها از ادامه سرمایهگذاری در این بازار انصراف دادند. هماکنون در شهر تهران حدود 500 هزار واحد مسکونی خالی وجود دارد که عمده این واحدها، آپارتمانهای در اختیار سرمایهگذاران ساختمانی اعم از سازنده یا خریداران سرمایهای است که طی سالهای اخیر موفق به فروش واحدها و یافتن مشتری برای املاک خود نشدهاند و این درحالی است که سرمایهگذاران ساختمانی هماکنون هیچگونه چشماندازی ناشی از افزایش ارزشافزوده واحدهای مسکونی لوکس واقع در مناطق گرانقیمت و مرغوب پایتخت ندارند و از اینرو هماکنون بازار این گونه واحدها در رکود بهسر میبرد.

با اینحال، هماکنون که عرضه حجم مناسبی از واحدهای مصرفی به بازار مسکن مناطق مختلف پایتخت بهویژه مناطق مصرفی شهر تهران از سوی مالکان و سازندگان صورت گرفته است و حجم مناسبی از خریداران مصرفی نیز در این بازار حضور دارند و مصمم به خرید ملک هستند، برخی از واسطههای ملکی فعال در مناطق مختلف، اقدام به انتشار آگهی برای جلب تقاضای سرمایهای در بازار مسکن کردهاند. اینبار واسطههای ملکی سعی در جذابسازی بازار واحدهای مصرفی بهعنوان بازار سرمایهگذاری ملکی برای سرمایهگذاران دارند؛ هرچند در این تحرکات جدید، هدف عمده، بیشتر جذب سرمایهگذاران خرد یا خرده سرمایهدارانی است که تمایل دارند درآمدهای اضافه خود را وارد بازاری سودده کنند و با کمترین سرمایه بهترین سرمایهگذاری را انجام دهند؛ در واقع افرادی که هماکنون مبالغی اضافهتر از سطح کفایت برای تامین مسکن و سایر ملزومات زندگی خود را دارند بهدنبال جستوجو برای یافتن بهترین بازار به منظور انجام سرمایهگذاری هستند که برخی واسطههای ملکی به این گروه از افراد توصیه میکنند بازار واحدهای مصرفی را بهعنوان بهترین و امنترین مکان سرمایهگذاری انتخاب کنند.

در واقع اینبار سرمایهگذاران هدف واسطههای ملکی برای ترغیب به ورود به بازار مسکن، از جنس سرمایهگذاران کلان برخوردار از سرمایهها و توان مالی انبوه نیست؛ بلکه هدف واسطهها، افرادی است که نسبت به طبقات متوسط، پردرآمدتر بوده و هماکنون سعی دارند مبالغ اضافی درآمد خود را در بازاری امن سرمایهگذاری کنند. عمده این سرمایهگذاران افرادی هستند که هماکنون بهطور متوسط نزدیک به 150 تا 200 میلیون تومان، اندکی کمتر یا بیشتر، سرمایه در اختیار دارند و بهدنبال تبدیل این سرمایهها در بازاری امن و کمریسک هستند. برخی واسطههای ملکی هماکنون برای ترغیب این گروه از سرمایهداران خرد به ورود به بازار مسکن، با استفاده از «روش ترکیبی»، برای پرداخت سعی در جذب این افراد دارند؛ به این معنا که همانگونه که برای خریداران مصرفی پکیجی از شرایط پرداخت مرحلهای شامل مقداری پول نقد، تسهیلات و مبلغ رهن به مستاجر را تعریف میکنند برای ترغیب این گروه از سرمایهداران نیز قصد دارند با طراحی چنین پکیجی سطح مطلوبیت ورود به بازار ملک را با خرید با ارزشتر نسبت به سرمایه اولیه، افزایش دهند.

بسیاری از این آگهیها اگر چه بهواسطه مکان و محل قرارگیری ملک در محلات مصرفی، سطح متراژ، سطح قیمت و فرمول پرداخت قیمت با شرایط خرید واحدهای مصرفی تفاوت چندانی ندارد ولی واسطههای ملکی در متن آگهی فروش این واحدها به صراحت از عبارت «مناسب برای سرمایهگذاری» استفاده میکنند. به گفته واسطهها، این گروه از خریداران شانس بهتری برای خرید مسکن فراتر از حد توانایی مالی فعلی با استفاده از پول نقد دارند؛ چراکه برخلاف خریداران مصرفی که عمدتا به قصد سکونت در آپارتمان خریداری شده اقدام به خرید ملک میکنند این گروه از متقاضیان قصد سکونت ندارند و بنابراین میتوانند با بودجه کمتر اقدام به خرید آپارتمانی گرانتر کنند.

واسطههای فروش ملک، فروش مسکن به این گروه از افراد را نیز به مراتب آسانتر از فروش ملک به خریدار مصرفی میدانند چراکه حساسیتهایی که بهواسطه کمبود بودجه و نقدینگی در میان خریداران مصرفی متقاضی مسکن وجود دارد در میان این گروه از متقاضیان وجود ندارد؛ هر چند در صورت وجود کسری نیز بهواسطه آنکه این گروه خریداران در ردیف متقاضیان پردرآمدتر خرید مسکن نسبت به متقاضیان مصرفی قرار دارند، در اقساط کمتر و با مبلغ بیشتری امکان تسویه حساب با مالک را دارند؛ یعنی در ازای مبلغ کسری و با اتکا به درآمدهای آتی خود میتوانند رضایت مالک را با ارائه چک یا سایر تضمینها جلب کنند و از این طریق خرید راحتتری نسبت به متقاضیان کمدرآمد انجام میدهند.

با اینحال کارشناسان بازار مسکن معتقدند هرچند هماکنون بازار معاملات مسکن در آستانه ورود به فاز رونق قرار گرفته است اما به هیچوجه انتظاری برای رشد جهشگونه قیمت مسکن طیماههای پیشرو وجود ندارد؛ بنابراین اقدام به خرید سرمایهای به جهت سرمایهگذاری در یک بازار امن و کمریسک هر چند به این گروه از افراد توصیه میشود اما در صورتیکه افراد قصد درآمدزایی و کسب ارزش افزوده حداکثری از خرید ملک یا سرمایهگذاری در بازار مسکن دارند، بازار ملک هماکنون قادر به تحقق چنین انتظاری نیست.

درحال حاضر همچنین بهرغم افزایش حجم تقاضا برای خریدهای مصرفی مسکن، فایلهای فروش مسکن برای خریداران مصرفی به حد کفایت در بازار موجود است؛ به گفته واسطههای ملکی بازار مسکن اگرچه در همین مقطع زمانی حاضر نیز عده اندکی اقدام به خرید مسکن به قصد سرمایهگذاری میکنند اما هنوز بازار مسکن به حدی نرسیده است که بهعنوان یک مقصد جذاب برای سرمایهگذاران خرد و کلان شناخته شود و این گروه از افراد چشمبسته و با رغبت کامل به آن ورود کنند؛ هماکنون از نظر آنها جذابترین بازار برای این گروه از سرمایهداران، بازار پول یا همان سپردهگذاری در بانکها است که میزان سودآوری آن در مقایسه با بازار مسکن چند برابر است.