احتمال کاهش تعمدی قیمت مسکن

هنوز بهطور دقیق مشخص نیست که در مرداد این میزان چقدر افزایش یا کاهش داشته است، اما برآوردها نشان میدهد همچنان بازار مسکن با دوران اوج معاملات خود فاصله دارد و با توجه به اینکه نیمه دوم سال، زمان رکود طبیعی معاملات مسکن است، پیشبینی میشود مالکان برای تداوم فصل طلایی به کاهش قیمت رو آورند؛ کاهش قیمتی که میتواند قیمت مسکن در مناطق مختلف تهران را تا قیمت سال ۹۵ پایین بیاورد.

با توجه به اینکه فصل طلایی معاملات مسکن رو به پایان است همچنان رونق به بازار مسکن باز نگشته است. در حال حاضر بخش عمده رفتوآمدها در این بازار مربوط به اجارهنشینهایی است که به سنت هر سال، پیش از بازگشایی مدارس بهدنبال یافتن خانه هستند. در این میان تعداد متقاضیان خرید مسکن نیز گرچه نسبت به سه ماه نخست سال بیشتر شده، اما باز هم این حضور به قدری پر جنب و جوش نیست که بشود عنوان رونق به آن داد.

گزارش از بنگاههای مشاور املاک شهر تهران نشان میدهد از آخرین روزهای بهار ۹۶، با آغاز فصل جابهجایی در بازار مسکن، تردد به بنگاههای مشاور املاک افزایش یافته، بهگونهای که دیگر از کسادی بنگاهها خبری نیست، اما بخش قابلتوجهی از مراجعان فعلی بازار مسکن را اجارهنشینها تشکیل میدهند. شواهد حاکی از این است که در فصل تابستان سالجاری مراجعه تعداد متقاضیان خرید و فروش مسکن نیز نسبت به ماههای قبل حدود ۱۰تا ۱۵درصد افزایش یافته که بخش عمده آنها را متقاضیان مصرفی مسکن تشکیل میدهند، اما در عین حال فروشندگان مسکن نیز قیمتهای پیشنهادی خود را تا حدود ۱۰درصد نسبت به قبل افزایش دادهاند که فراتر از توان مالی خریداران مصرفی این بازار است و همین مساله باعث شده معاملات چندانی در این بازار جوش نخورد.

البته آنگونه که مشاوران املاک میگویند در بازار فعلی شرایطی مهیا شده تا فروشندگانی که میخواهند واحد مسکونی خود را با قیمت عرف بازار به فروش برسانند در زمان کمی با خریداران به تفاهم برسند، با این حال مسالهای که در این میان باعث شده بازار مسکن دوباره رنگ کسادی و رکود بهخود بگیرد این است که برخی از فروشندگان با تصور اینکه قیمت مسکن در ماههای آتی افزایش قابل توجهی را تجربه خواهد کرد، قیمتهای پیشنهادی خود را افزایش دادهاند و برخی نیز بهرغم سپردن واحد مسکونی خود به بنگاه اعلام کردهاند که فعلا فروشنده نیستند، این در حالی است که عملا تغییر محسوسی در قدرت خرید متقاضیان بازار رخ نداده و این افزایش قیمتها را قبول نمیکنند. به همین دلیل چند روزی است که مراجعه به بنگاهها تا حدی سبک شده و بازار خلوتتر بهنظر میرسد، گویی بازار دوباره درحال کساد شدن و برگشتن به رکود است.

کاهش 4/5درصدی معاملات

آمارهای منتشر شده از سوی بانک مرکزی نیز تداوم وضعیت قبلی در بازار خرید و فروش مسکن را تایید میکند؛ براساس گزارش بانک مرکزی، تعداد معاملات خرید و فروش آپارتمان مسکونی شهر تهران در تیر سالجاری به ۱۴هزار و ۵۳۳ واحد رسیده که نسبت بهماه قبل 4/5درصد کاهش یافته است. در این ماه متوسط قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران نیز چهارمیلیون و ۶۱۹هزار و ۷۰۰ تومان بوده که نسبت به ماه قبل 2/1درصد افزایش دارد.

در این ماه توزیع حجم معاملات بهگونهای بوده است که 7/59درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت معاملات این ماه معامله شده و 3/51درصد از معاملات انجام شده در اینماه نیز به واحدهایی با زیربنای کمتر از ۸۰ مترمربع اختصاص داشته است، مسالهای که میتواند ناشی از حضور متقاضیان مصرفی و خرد در بازار مسکن باشد که بخش زیادی از آنها با کمک وام مسکن در پی خرید واحدهایی نسبتا ارزان قیمت هستند. اداره بررسیها و سیاستهای اقتصادی بانک مرکزی در گزارش خود، رشد بازار اجارهبها در تیر ۹۶ نسبت به ماه مشابه سال قبل را در شهر تهران ۱۱درصد و در کل مناطق شهری 3/9درصد اعلام کرده است، رقمهایی که البته با اظهارنظر مشاوران املاک درباره افزایش ۱۵تا ۲۰درصدی نرخ عمومی اجارهبها در شهر تهران همخوانی ندارد.

پیشتر رئیس اتحادیه مشاوران املاک درباره تعداد قراردادهای خرید و فروش املاک کل کشور در تیر ۱۳۹۶ گفته بود: در کل کشور ۴۹هزار و ۸۰۵ معامله طی تیر سال جاری در بخش خرید و فروش و نیز ۶۸هزار و ۱۴۶ قرارداد اجاره امضا شده است که در کل کشور هم با کاهش 8/6درصدی خرید و فروش و کاهش 4/5درصدی قراردادهای اجاره نسبت به خرداد سال جاری مواجه بودیم.

حسام عقبایی در ارزیابی از وضعیت بازار مسکن نیز اظهار کرده بود: وضعیت معاملات با توجه به اینکه بازار مسکن در واقع بعد از انتخابات ریاست جمهوری استارت خورده، مطلوب بهنظر میرسد، زیرا فروردین نیمه تعطیل بود، اردیبهشت انتخابات ریاست جمهوری برگزار شد و خرداد در ماه مبارک رمضان قرار داشتیم. لذا میتوان گفت تیر روند معاملات مسکن به حالت پایدار رسیده و پیشبینی من این است که تا پایان شهریور، معاملات با روند رو به رشد همراه شود.

او بازار اجاره را در فصل تابستان آرام و با افزایش هفت تا ۱۰درصدی اعلام کرد و درباره اینکه برخی گزارش ها از افزایش رقم هایی بالاتر حکایت دارد توضیح داد: بر اساس قراردادهای منعقده در سطح کشور رشد اجاره بها در سال ۱۳۹۶ نسبت به سال ۱۳۹۵ بین هفت الی ۱۰درصد است. البته گزارشات میدانی ممکن است در موارد خاص حتی تا ۳۰درصد افزایش را تایید کند، اما باید ببینیم ما چه جمعیتی و با چه دامنه گستردگی را ملاک بررسی میدانی قرار میدهیم.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک ادامه داد: در همه گزارشات، موارد استثنایی وجود دارد. ممکن است مخاطبی که این خبر را میخواند بگوید صاحبخانه من امسال ۴۰درصد اجاره بها را افزایش داده است. ممکن است مستاجری پنج سال در یک خانه نشسته و افزایش نداشته، اما امسال مالک تصمیم گرفته اجاره را ۱۰۰درصد افزایش دهد که همانطور که عرض کردم اینها موارد استثنایی است.

رونق نسبی تا پایان فصل

با توجه به اینکه طبق آمار اعلام شده معاملات مسکن نسبت به سه ماه نخست سال کاهش پیدا کرده یک کارشناس بازار مسکن در مورد علت این امر میگوید: عموما سه ماه اول سال بازار مسکن با رونق بیشتری روبهروست، اما با این حال نسبت به سال گذشته معاملات مسکن در این فصل افزایش پیدا کرده است و همین افزایش معاملات این امیدواری را میدهد که حرکت به سمت رشد و رونق در بازار مسکن بیشتر شود.

بیتا... ستاریان میافزاید: حفظ این رشد و رونق منوط به برخی شرایط است که دولت مانعی برای این رونق ایجاد نکند و در پی حفظ رکود نباشد.

او با تاکید بر حفظ ادامه این روند تصریح میکند: در صورتی که این رونق و رشد ادامه پیدا کند این احتمال وجود خواهد داشت که افزایش معاملات، افزایش سرمایهگذاری، افزایش قیمت و افزایش تولید را شاهد باشیم.

این کارشناس بازار مسکن در مورد پیشبینی خود از بازار مسکن تا پایان فصل گفت: به اعتقاد من تا پایان شهریور روند رشد نسبتا خوبی را خواهیم داشت، البته نه رشد خیلی زیاد، ولی رشدی که آغازکننده رونق در این بخش باشد. او با اشاره به اینکه با پایان یافتن شهریور بازار اجاره نیز کاهش پیدا میکند، اظهار میکند: در نیمه دوم سال به سمت افزایش صدور جوازها و افزایش روند سرمایهگذاری در بازار مسکن حرکت خواهیم کرد.